种子基金提速居易国际的另类活法

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国内有数以万计的房地产开发商，他们都会根据自己的实际条件选择适合自己的模式。目前，开发商大都采用单纯的开发管理的模式。而投资管理加开发管理的模式在国内房地产企业中并不多见。

但居易国际在三年前就借鉴美国主流的汉斯（Hans）模式，采用投资管理加开发管理的模式。同时没有上市的居易国际通过基金进行融资，投资于企业的开发项目。

相对于这一轮地产行业发展中的大赢家万科和大输家顺驰来说，居易国际另辟蹊径，找到了适合自己的发展模式，出奇制胜，赢得了属于自己的发展空间。

种子提速

“我们以前是传统开发商，三年前我们走另外一条路，就是投资管理、开发管理、运营管理，再加自己管理。投资管理有第三方的项目，还有基金的资金。” 居易国际董事局主席刘向阳告诉记者。

居易国际借鉴的是美国的汉斯（Hans）模式。汉斯的发展模式在美国是主流，但在国内还很少。虽然今年7月上海一家公司宣布他们是第一家采用这种模式的中国房地产企业，其实居易国际在三年前就已经使用这种模式了。

刘向阳认为，只要产品方向好、项目管理好，这种模式的资金是无限的。

对于这种模式的具体运作方式，刘向阳特别强调了种子基金在这个模式中的作用。

刘向阳这样解释种子基金的运作方式：“我们正在和瑞德思合作成立瑞德思盛诺金投资公司（产业基金）。我说有一个好项目你是否有兴趣投资，进来后是同股同权。如果怕风险的话，那么你可以用夹层，我保底。我们都是基金，我们投资管理公司后面也有基金，这样的话我的这个基金就是种子基金。”

如今，这种方式运作的很好，明年三月，居易国际旗下的盛诺金基金将在伦敦上市，由立博资本作保荐人，采用类似产业基金的模式，盛诺金作为基金管理人，也就是种子基金。首期发起15个亿，盛诺金种子基金拿1.5亿。第二期再增发。

投资管理的模式让居易国际对各项成本的核算都非常精细、理性，而且周转速度很快。

刘向阳说：“我们的周转速度很快。因为我们采用投资管理和开发管理的配合模式。比如说各个基金公司的钱来了，以及盛诺金作为种子基金引进的全世界基金的钱，每一笔钱都在算。我们一个项目一个核算，算得清清楚楚。而且投资人和投资经理都盯着这个项目。

我们讲究内涵报酬率，就是IRR概念，比如说一个项目投一个亿，三年开发完，三年赚了一个亿，贴现率再贴回来。从基金角度来看，就是我一块钱交给你，一年赚了多少钱。每一个基金邀请人家投资的时候，都要把这些算清楚，人家来评估，符合投资回报率时，才会投资。也就是地价的高和低不是自己判断的，是他们核算决定的。

我们很多年的现金流都很好。就是因为我们的周转速度快，就是单价不赚多少钱，但价格低了，卖得就快了，然后资金就可以再投入新项目。我们一直在讲一块钱一年赚了多少钱，而不取决于一平方米赚了多少钱。一平方米赚了多少钱在某种意义上是靠拉房价赚的。虽然也不能说是错的，但是便宜一些，速度快，我们与消费者都会是共赢的。像我们公司这样到了年底还有5、6个亿流动资金的中型开发商不多。”

基金机会

这一轮，上市公司借着大牛市着实疯狂了一把。

刘向阳这样看待股市的疯狂：“我们没想到股市这么疯狂。现在的情况是只要把地一拍下来，就装到上市公司里面，然后利润就有想像空间，然后再增发，再拍地。每一次都拍得很高，房价就上来了。今年股市、房市的轮子就这样转开了，所有的因素都是给它力量，没人愿意让他停下来。但是我们很冷静，不当助推者。我们这几年得到一块地可能要举30次牌。因为只要超出毛利率的10％～15％我们就不要了，后来发现我们太保守，都拿不到地。因为别的公司对拿地后的预期看好，即使只有5％或者是0的利润，甚至负利润都可以。但是我们不去高价拍地，因为是有风险的。”

那么这一轮的疯狂过后，刘向阳认为：“政府不可能让这种情况长期下去，调控的目的就是要阻止房价继续疯长，这种状态今后会改变。下面应该冷静了，地产基金就出来了。就像透过基金炒股，就冷静了一些，上市开发商圈钱容易，但基金就会考虑很多。房地产基金比上市开发商要稳定。比如把钱投到一块实实在在的地里，和把钱投到上市公司里不知道他怎么用，这样哪个稳定？三年前我们就觉得地产不是现在这种金融的模式。所以我们要成长出来管理、基金的模式。三年以来，国内也就是这四五家。这个模式我们作了这么多年做得很好。我们没有享受到股市给我的赚钱机会，我们走了基金管理的模式，没有推高房价，我们也不承担风险。”

对于股市与基金的区别，刘向阳这样看：“股市不理性是因为大家乱炒，基金会让股市冷静下来，理性起来。楼市也是如此，单个炒房，不如投资房地产基金。炒房会有很多问题，房价高了，中天和中大恒基都出了问题。香港中原从来不介入炒房，中天就是炒房了，下面有很多炒房的人出问题。因此就像证券基金的出现一样，房地产基金就出来了，这样就慢慢回归理性了。

刘向阳预期：“一旦资金来源证券化了，中城投资、盛诺金有可能是中国最早发起成立投资地产基金的管理公司。大家可以透过购买基金投资地产，这将会成为一个大众的投资房地产的渠道。基金投资房地产是美国的主流，在中国有可能很快也会这样了。”