“双限双竞”尴尬了谁

开篇：润墨网以专业的文秘视角，为您筛选了一篇“双限双竞”尴尬了谁范文，如需获取更多写作素材，在线客服老师一对一协助。欢迎您的阅读与分享！

如果说,落实中央政策精神,加大“双限房”建设和供应力度,是今年稳定房价、提高住房保障水平的工作重心,那么,广州市在这方面可谓引人注目。先是该市市长3月份在全国两会上,劝本市中低收入市民不要急于买房,承诺本市房价一定会降下来。之后,该市又出台“广七条”,使房价真的出现下降奇迹。

然而,急于求成、操作不当,好事也可能出现相反的结果。早些时候,该省会城市出现了一件让人匪夷所思的事情:同一条街道、同一条件,相邻的两个地块上,不同开发商开发建设的同一户型“双限房”,出现了不同的销售价格:一个是6000元/m2,一个是4000元/m2,每平方的价格竟相差2000元!一套90m2的住房相差18万元!

这一现象立刻引起了当地市民一片哗然,也引起了社会的广泛关注。据说,市民哗然并不是因为4000元/m2的房价与当地7000元～8000元/m2商品住房价格的巨大落差,而在于同是双限房,2000元差价造成的市场混乱和对购房者的不公。

一心想为公众办事实、提高住房保障水平的广州市政府,却遇到了尴尬事,委屈不说,结果恐怕也是没想到。

两个同条件的地块,同是限价房,价格为何相差这么大?背后隐含着怎样的问题?仔细分析该市关于这两个地块的《国有土地使用权公开出让招标公告》的一些内容以及开发商的拿地程序,似乎可以看到一些端倪。

在《招标公告》中,笔者发现了这样的内容:

四、报名申请条件:(一)中华人民共和国境内(含香港、澳门特别行政区)具有独立法人资格的企业,可以单独投标、也可以联合投标。

(二)具有中华人民共和国建设部颁发的房地产开发资质,若联合投标的,联合体其中一方须具备开发企业资质。

......

十一、其他:(五)本次投标出让在限套型、限房价、限销售对象的基础上,采用竞地价、竞房价的方式出让。根据投标人所报的地价和房价,分别计算各投标人的地价得分和房价得分,两者相加,得出个投标人的总分,总分最高且地价报价高于底价的投标人为中标人......

此外,与《土地招标公告》同时的还有《地块规划设计条件》,《土地开发建设协议》等,不但要求申请人对建设项目进行深度规划,确定建房结构比例,如何装修,甚至连购买什么品牌的建材、向哪家开发商购买,都作出明确规定。

不难发现,这个《公告》并不是真正的土地使用权公开出让招标公告,而是将土地招标“打包”在其中的“双限房”建设工程招投标公告,在这里,土地招标只是一个噱头,所有的条件与约束都是如何建房。这实质上是以工程招投标的方式取代了土地招拍挂出让,以开发建设单位代替了土地使用权人。投标人只要在建设工程招标中中标,土地管理部门就要无条件的与其签订土地出让合同,土地出让管理也随之湮没在工程招投标过程中。这显然与《土地管理法》等有关法律法规相悖,也与人们普遍看好的国办(2006)37号文件精神不符。

首先,对投标人设置资质门槛,就违反了有关法律规定。业内人士都知道,土地招拍挂出让是没有门槛限制的,除法律另有规定外,中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人,均可取得土地使用权,进行土地开发、利用、经营。而该市“三限双竞”地块,既然名为“地块招标”,就应该遵循有关法律规定,不能设定任何资质门槛,不能要求投标人必须是独立法人资格的企业,更不能设定必须具有建设部颁发的房地产开发资质。否则,就从根本上背离了国有土地使用权招拍挂出让 “公开、公平、公正” 的宗旨。

其次,确定土地使用权人,与确定住房开发建设单位,性质、实施主体、操作方式、实施程序、法律依据均不是一回事。土地使用权人的确定是土地供应的内容,开发建设单位的确定是房屋开发建设的内容,二者岂能混淆?法律规定,商品住宅用地必须采用招拍挂方式出让,通过公开竞价确定土地使用权人。而该市出让土地却仅仅采用招标一种方式,拍卖和挂牌哪里去了?显然,这不仅是个形式的区别,而是否要真正坚持土地市场化方向问题。

试举一例:某两个地块A1、A2建商品住房,采用工程招投标方式选择开发商。房价最高限价为6000元/m2,地价最低限价为4000元/m2。竞标人A的策略是房价报价为6000元/m2,与最高限价持平,得0分,地价报价为6000元/m2,高于最低限价2000元,得3分;竞标人B的策略是地价报价为4000元/m2,与最低限价持平,得0分,房价报价是4000元/m2,低于限价2000元,也得3分。最后A、B两个竞标人均中标,A开发商竞得A1地块,B开发商竞得A2地块。但结果却是:A1地块房价为6000元/m2,A2地块房价为4000元/m2,

显然,这种方式其实是开发商和地方政府玩“跷跷板”,双方更注重的是竞标策略而不是市场。结果不但扭曲了房地产价格的市场形成机制,扰乱了正常的房价和地价体系,更造成开发商之间、购房者之间新的不公平。

对此,广州市有关部门的解释是,他们是按照国办(2006)37号文件规定操作的。但我们认为,这是对37号文件的一种误读。

来自国土资源部有关负责人对37号文有关规定的解释是,“竞地价、竞房价”包括了“定房价、竞地价”和“定地价、竞房价”两种方式,而不是同时既竞房价、又竞地价。“定房价、竞地价”是在限定房价的基础上向上竞地价,按地价高者得的原则确定土地使用权人;“定地价、竞房价”则是在确定地价的基础上向下竞房价,按房价低者得的原则 确定土地使用权。具体到一宗土地的供应时,各地可在两种方式中选择一种竞价方式,或者定房价、竞地价,或者定地价、竞房价。如此才能同地同价,同房同价。若同时采取双重标准,必然造成混乱。

在过去的一年里,全国各地为落实国办(2006)37号文出台了许多行之有效的措施,这些措施的突出特点就是,土地出让和建设工程招标分离,将双限房的各个限制条件,作为土地招拍挂出让的前置条件,然后通过招拍挂方式公开确定土地使用权人。这不仅符合土地招拍挂出让的法律规定,发挥了地价应有的调控作用,同时,也没有出现同地不同价、同房不同价的结果。这些才真正是国办37号文件的精神所在。

然而,一向重视土地供应控制权的广州市,与其以往在土地调控上取得的成功相比,本次政策上造成的“尴尬”,决非简单的政策误读或偏差。这背后隐含着一种思潮,这种思潮认为,在“公平、保障”等名义的前提下,只要能尽快的实现短期目标,可以忽略市场规律和法律规定,甚至可以直接管制市场、规避法律。现实中,许多地方为求短期发展而违法批地、非法占地,恐怕都与这些思潮有关。

不可否认,广州市招标出让两块限价房用地的初衷,是为了解决中低收入家庭的居住问题。这一出发点固然很好,但是如果以为只要能将房价降下来,什么方法都可以采用,即使违法也在所不惜,带来的负面影响绝不仅仅是“尴尬”,可能比现在的房价问题更严重。

由此,笔者联想到,前不久在2007年房地产高峰论坛会议上,专家一致认为,房地产市场化方向必须坚持,否则将回到计划经济的老路。这些观点应当不是无的放矢。笔者还想加上一句,那就是:宏观调控也要在市场的基础上和法律规定的框架内进行。