淘金地下商业街

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地下商业街的出现，是与社会生产力的提高相适应的，是国际化都市商业成熟的重要标志之一。近一段时期，各地纷纷涌现出一些地下商业街，一些开发商对地下商业街的开发也很热衷，但深入探讨，其开发是需要一定的市场条件的，而其市场条件又是有一定规律可循的，其出现的内在机制受供需两方面因素影响，同时地下商业街的开发价值也是受各种客观因素限制的。

开发的市场条件

经济发展水平。发达国家的发展历史表明，人均GDP进入500美元以后，就具备了大规模开发利用地下空间的条件和实力；人均GDP在1000美元至2000美元之间时，就达到了开发利用的高潮。去年我国人均GDP水平首次超过了1000美元，尤其是北京、上海等大城市，更具备了大规模开发地下空间的基本条件。

城市容积率水平。城市中心区建设日益密集，一般来说，容积率达600%-1000%，甚至1000%以上，地上空间已几近饱和状态，地下商业就具备了开发的必要条件；地价水平。随着城市发展，必然导致地价不断攀升，按照土地的高效率利用原则，地价上涨一方面刺激容积率提高，另一方面使中心区再开发受到限制，开发商要想继续获得利润，地下商业的开发则自然成为一条值得考虑的途径。

交通条件恶劣。随着城市就业人口的增加和常住人口的减少，城市交通流量越来越大，交通矛盾加剧，停车场缺乏，地下商业街是疏导交通、缓解交通压力的重要手段。据日本经验，当街道上的步行人数超过2万/D，就有必要设置地下步行道。在东京地下商业街中，停车场所占比重与公共步行通道和商店面积的总和相近，设置的地点多在广场、车站前或附近，商业街则多在城市中心区较宽阔主干道下。这样的设置比较有利于发挥其交通功能。

基础设施不足与环境恶化。从人防的角度来看，当地上存在危险时，地下空间可成为重要的人防设施，与地面空间比，它具有对多种城市灾害防护能力强的优势，有利于长时间的抗灾防灾，是城市地下防灾空间的主要组成部分之一；当城市环境恶化，城市环境急需改善时，地下商业可使地上可绿化面积增加，局部改善城市气候，优化城市环境。

当上述几个特征在城市中心区相继或同时出现后，地下商业即会应运而生。世纪华夏商业地产专家组组长韩健辉先生曾预言：地下商业将作为继底商之后的又一大商业地产资源，被更多地开发和利用。

出现的内在机制

分析其出现的内在市场机制，我们可以归纳为需求和供给两个方面。

从需求角度来看，一方面，政府相关部门为了克服城市发展中的自发倾向和已经发生的各种矛盾，需要对原有城市进行更新与改造，或称为再开发，形成立体化再开发或城市的三维化发展模式，一些大城市已相继出台或正在制定关于地下设施建设的规划，北京已规划将地下50米的空间作为资源进行开发和管理，深圳已制定出台了《城市地下空间规划发展纲要》；另一方面，充足的消费需求需要多种形式的商业形态，需要更加便捷的购物方式，地下商业这种联接交通的功能更易为繁忙的现代人所接受。

从供给角度来看，开发商为继续挖掘利润点，最大限度地发挥土地利用价值，将从平面开发转向立体开发，向空间要效益，地下商业街的开发自然会成为新一轮的资本聚集地和利润角逐场。仅以北京为例，几大繁华商业区均将进一步发展的目光瞄准了地下，西单已建成了西单文化广场地下商城，王府井、南中轴路以及奥运匹克公园内均已明确规划了大量了地下商业，今后地下商业将成为一种重要的商业形式而存在。这些均构成了地下商业出现的内在市场机制。

开发价值

地下商业街的开发价值主要体现在公益性与盈利性两个方面，这是其自身功能决定的。要想获得理想的开发价值，需要注意几个方面的的问题：

一是将盈利性地下商业街与非盈利性地下交通与公用设施相结合，可使项目具有综合价值，开发时不要仅单纯建盈利性地下商业街或非盈利性的地下通道，以免造成开发效率下降，资源浪费。

二是地下商业街只有在土地无偿使用或只需支付少量补偿费情况下，才可能有较高开发价值，由于地下商业物业的开发成本要高于地上，通风、防火、排水、烟道的设施要求高，层数越深开发费用越高，因此单纯靠商业运作开发地下商业很难获取商业价值，必须争取在土地使用上获得优惠性政策支持。