降幅20%～30%难挽房地产市场颓势

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如果未来房价平均下降20%~30%，监管层的“限贷令”就可能收回。其理想的目标是房地产在一个相对较低的房价水平恢复成交量。监管层意图在于“降房价、削利润、调格局”。监管层之所以维持对房地产的“限贷令”，根本原因在于监管层认为目前房价仍未降到位。

残奥会后，目前各房地产开发商开始降价是向好的迹象。房产专家的意见也越来越集中，即使监管层收回“限贷令”，房地产仍有可能再延续一段时间调整。

利率下调 房地产利好

中国人民银行决定，从2008年9月16日起，下调一年期人民币贷款基准利率0.27 个百分点，其他期限档次贷款基准利率按照短期多调、长期少调的原则作相应调整；存款基准利率保持不变，同时下调存款准备金率1个百分点。

在宏观经济和行业调整的双重压力下，房地产行业经历了艰难的前3 季度，房地产销额同比减少，开工面积增速也明显下滑。目前看来，部分城市房价还存在进一步下调的风险，市场观望气氛仍然较为严重。市场信心、房价和成交量的恢复还需要较长的时间。

中金房地产分析师白宏炜认为“利率下调”目的是维持经济增长，对房地产行业是利好。利率下调表明国家未来政策导向已经从抑制通胀转向保持经济增长，房地产行业将受益于这一改变；利率下调有利于房地产公司减少利息支出，大致提高企业盈利1%~3%； 需求上看降低了购房者购房成本，短期拉动需求有限，但趋势向好。

按照凯基证券分析师王志霖的说法，“受到对市场房价进一步下跌的预期，购房者目前大多呈现持币观望的状态”，王志霖指出，上海楼市在进入8月后尽管价格出现下降，成交量却依然持续萎缩，同比下跌了59%。“与其自砸身价，不如将过度扩张时期的囤地拿出来进行交易，既能缓解资金链的压力，也不用进行价格的恶意打压。”安邦集团研究总部分析师徐斌一针见血地表示。

日前，高盛的一份研究报告指出，中国银行业的房地产不良贷款风险将在2008年第四季度和2009年上半年初露端倪。从去年10月份房地产市场出现调整以来，开发商虽出现现金流不足，但从银行中报看，并未对其信贷质量产生明显冲击，高盛对此给出的解释是，首先房产业以前一直有较高的盈利，这对银行等债权人提供了缓冲。其次在今年前七个月，中国国内在建项目总面积同比增长了24%，高于去年的23%。

在销售低迷的形势下，开发商的投资热情也急剧下降，2季度开始，开发商纷纷下调了2008 年开、竣工计划，土地市场也非常冷清，大部分城市土地出让面积出现大幅下滑。受此影响，2008 年底到2009 年，投资下降的趋势将非常明显，不过由于施工周期的原因，房地产供应量到2009 年中期以后才会明显减速，在这之前，市场上仍将面临供大于求的局面。

进入休整期？

今年年底是不是购房时机，市场分歧较大。一部分人认为，目前房价过高，大部分需求无法释放，而且保障性住房供给力度不断加大，分流了一小部分需求，加上开发商资金链非常紧张，在宏观调控的大背景下，开发商不得不选择降价卖楼。

联合证券行业分析师鱼晋华分析，这与美国当前房地产市场的衰退实质是金融泡沫破裂而引发的金融机构破产危机有本质的不同。实际上我们认为我国房地产行业当前的调整，更类似于日本房地产行业在70 年代初经历了第一次日元升值和石油危机后的表现。基于这样的分析，我们并不难理解，为什么美联储多次降息无助于缓解美国房地产市场的危机（如同降息无助于解决日本90 年代的房地产泡沫破裂问题和金融机构放贷能力受损的问题，反而把日本带入了长期的流动性陷阱当中），但降息对于缓解我国房地产市场调整的压力将带来帮助。尽管此次降息本身并不是针对性房地产行业。

记者了解，当前以万科为代表的企业在推进的降价策略，虽然给这些企业本身带来很多争议，但客观上在推动房价向真实的购买力靠拢和回归。尽管降价本身也会带来更大的观望和对房价预期的不确定，降价潮的涌现打破了我国多年来形成的房价将持续上涨的预期，并开始形成了房价将下降的社会预期。但本次降息和未来如果银根能持续的放松，将从另一个方面提高居民的购房能力，从而使房价与购买力之间更趋于接近。因此在客观上将促进购买力的释放，也将缓解企业的销售压力和资金困局。

在行业陷入泥潭之时，政府的货币政策及相关行业政策成为决定市场调整空间和时间的决定性因素。不过目前虽然地方政府有小幅度的救市措施，但力度不大，难以起到扭转市场趋势的作用。在中央政策口径不变的前提下，地方出台强有力救市措施的可能性不大。目前地方政府的利好措施基本还局限于契税减免等，相当于给予房价0.5%~1.5% 的补贴，相对于二套房贷款政策最多增加购房成本20.8% ，政策面并无实质性意义。

市场人士认为，四季度宏观政策层面，依然以财政政策的放松为主，这还难以惠及到房地产行业。货币政策即使出现松动，也将是以窗口指导、放松信贷规模、减少票据发行量等手段为主，还不会出现以降息或降低存款准备金率为标志的货币政策的重大转向。

自比“猪坚强”的华远地产董事长任志强指出，地方政府才是房地产商们的“”，应该把救市的希望寄托在地方政府身上。“要救市，找市长。地方政府是主导中国房地产的主要力量。比如可以出台土地的使用办法，制定各种相关政策进行扶持等。”任志强说。

在易居房地产研究院政策研究所副所长杨红旭看来，2008年，本轮紧缩型房地产宏观调控警报已解除，调控重点正由防市场过热、房价大涨，转向防市场过冷、房价大跌。杨红旭称，如果明后两年房地产市场持续低迷，则极有可能会展开新一轮宏观调控，但其性质是扩张型的，或者称之“救市”。