楼市调控向何处加码
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自8月至9月底,热点城市楼市量价齐升,成为调控加码最合理的注脚。
国务院总理9月13日在夏季达沃斯论坛上再次强调稳定房价,并表示要“加快建立促进房地产市场健康发展的长效机制,抑制投资投机性需求”。
《财经国家周刊》记者同时获悉,中央层面针对各部委上报的市场调研报告也做出批示。大的原则是,首先要抓好政策措施的落实和配套政策的完善;其次要求有关部门能够深入研究房地产市场的变化情况,做好中长期调控规划,将长效与短期问题综合研究。
屡屡陷入调控悖论的经历终令决策层警醒――仅凭短期政策的仓促进退,无法撼动高涨的房价,唯有建立长效机制,将其与短期政策结合,方能使楼市走出屡调屡涨的怪圈。
首都市场引领反弹
北京楼市在经历短期震荡后,重回上升轨道。
链家地产数据显示,自进入9月以来,北京市场的成交态势活跃。9月上半月,北京整体住宅(含新建住宅及存量住宅)日均网签套数达773套,环比增长约31%。
这与8月份的一波“抢房潮”不无关联。当月万科、保利旗下新盘相继入市,且开盘价格均低于预期,引发市场连锁反应。
凭借北京房山区项目,万科创20年单月销售纪录,合同销售额达115亿元。该项目开盘当日,两个小时内便告售罄。万科沈阳项目,也现哄抢之象。
“买房人对调控并不太信任,房价稍有回落就一哄而上,其实还是担心房价报复性反弹。”北京知名地产评论人杨少锋说。
首开集团一位高层对《财经国家周刊》记者透露,根据他观察到的网上签约价格,万科房山区项目在随后开盘中,将售价从14000元/平方米提高到15700/平方米。“这个幅度并不小。”
业内人士说,这一举动被收入了国务院的政策信息监测报告之中。在该份报告中,万科等多家地产商被提及。尽管万科随后公开否认,但《财经国家周刊》记者在与多部委的交流中发现,政府可能通过“抓典型”的方式,向市场传递深入调控的信号。
北京二手房市场同样止跌反弹。链家地产提供的一份报告显示,9月上半月,二手房网签量为7528套,日均网签约502套,环比增长约21.5%。“按上半月北京二手房成交量增长趋势计算,9月北京二手房成交量有机会突破15000套甚至可能将达20000套左右。此值已经处于2009年以来二手房成交的较高峰值。”链家地产首席分析师张月对《财经国家周刊》记者表示。
在链家地产的统计中,北京二手房成交价格较4月回落约12%。“调控有效果,但远未到位。主要原因是当今市场情绪不稳,存在报复性反弹的可能。”张月说。
短调控之上加码长调控
在诸多业内人士眼中,此次调控从前期的“调供需”到目前的“抓信贷”,已显示出一定的力度。
远洋地产行政总裁李明对《财经国家周刊》记者表示,对于调控,信贷政策依旧是最有力的措施。“往常,只要不动这两条,调控不见效,只要动了,调控就见效。”
但调控效力的持续期不足2个月,恐慌性入市便再次出现,其背后是信贷政策的明紧暗松。
“为什么屡屡重申二套房贷要收紧?因为大部分地区对二套房信贷政策执行不力。”高策地产董事长李国平说。这一轮购房潮中,北京地区80%为首次购房,而其他地区的首次购买比例并不高,主要为二套甚至三套房。
政策到达地方政府,已成强弩之末,这与年度经济增长指标一起,构成对决策层的双重考验。房地产高级经济师章林晓分析,“高层下一步具体行动如何,主要取决于他们对宏观经济的判断。”
中央政府的解决办法之一,是首次将调控置于一个长期规划中,提出长效制度与短期政策的结合。这一决策的关键在于,何谓长效制度?
住建部政策研究中心副主任王珏林曾对《财经国家周刊》记者分析,本轮调控,有些政策需要长期化。比如加大供给、规范市场行为、加快保障房建设和完善行业法律制度等。
“所谓短期,就是随着市场变化调整,主要是差别化消费政策。根据市场矛盾大小,来收紧或放宽。主要体现在金融和税收方面。”王珏林说。
从决策层近期表态来看,此种将政策长短期分类处理的方式,已成为共识。
张月分析,接下来政府将从两方面着手继续深化调控:增大供给以及控制楼市资金的流入和流出。“这两方面所对应的具体政策可能是出台房产税,同时限制其他行业对房产的资金投入比例,控制房产企业资金流。”张月说。
北京庄凌顾问有限公司告知,他们从国家财税主管部门间接获得的信息是,房产税很可能在调控初见成效,且二套房限购政策退出时,作为长效政策衔接,在上海、重庆、北京等几个主要城市试点。起征点有可能定在第三套住房。“同时,正在修订的房地产法,将有可能成为制定房产长效政策的基础。其中,可能对市场影响最大的政策包括预售监管和招拍挂制度的改革。”
另一手段来自清查闲置土地。9月15日,国土部土地利用司司长廖永林在与《财经国家周刊》记者的交流中表示,当前土地政策的各项改进工作快速推进,“正在加大已经供应土地的开发监管,同时对大量的土地采取措施,比如收回。”
“在此之前,企业可以抓一些漏洞,但游戏规则修改后,我们会按市场规则办事。”廖永林说。
SOHO中国董事局主席潘石屹在中期业绩会上曾表示,“囤地黑名单”已经释放出某种严厉的讯号,这是土地政策与往年的最大不同之处。
前金地副总裁赵汉忠在接受《财经国家周刊》记者专访时也表示,“政府的调控手段在进步,接下来市场需要自己规范自己。”
保障房是加码的一个核心因素
在几种长效调控制度中,加速保障房建设正在成为最核心的手段。
“长效政策,关键要铲除房奴产生的土壤,对内,要加快社会保障体系构建,这是急中之急。”章林晓对《财经国家周刊》记者表示。
但根据《财经国家周刊》记者在调研中了解到的情况,保障房建设对平抑房价的作用不如预期。“主要是供应速度慢。从供地到供房,都很慢。”赵汉忠说。
万科首席研究员谭华杰对记者表示,据他自己测算,当国内保障房的套数比例达到50%以上,对房地产行业、房地产企业来说,才是真正利好。“香港一直以来是这个比例,保障房占50%,对这个行业是一个保护,让这个行业真正按照商业规则做你能做的事情。”
在不久前结束的华东10省市保障房建设会议上传出的消息是,各地建设进度并不乐观。住建部提出的580万套保障房年度计划,颇有些难度。
住建部住房保障司司长侯淅珉对《财经国家周刊》记者表示,“580万套能不能完成,议论是很多,从我个人来看,超额完成没有问题。”
他透露,今年的保障房任务,分解到各个市、县为600万套,加上其他形式,今年要完成解决760万套保障住房任务。“今年到8月份,完成率达到60%,开工率超过70%,完成这个任务我并不担心。”侯淅珉说。
制约保障房建设规模和速度的,毫无疑问仍是资金问题。
侯淅珉表示,按照长远设想,保障房的建设主体不仅仅是政府。“应由社会力量来共同参与,不管是国营、民营,其他的机构,都欢迎。对这些对象,从金融办法、贴息的办法、发补贴的办法,从各项优惠政策来体现政府的职责,这样也能减轻政府的财政压力。”
而最有可能出现问题的依然是公租房。侯淅珉透露,政府正考虑创造一个什么样的环境,让企业能够参与进来。“经济适用房和其他的房子没有区别,但公共租赁住房一般的主体做不了,上市公司市场直接融资可能是个优势。”
保障房供地如何落实是另一不容忽视的问题。国土部土地利用司司长廖永林对《财经国家周刊》记者表示,有两种情况应引起重视。“一是供应的地,现在拐弯搞商品房去了;还有一个是建设过程中改变性质了。如何将保障房供地落实,这个需要加大力度处理。”
对保障房寄予厚望的不仅是政府,开发企业也已开始调整思路。
远洋地产行政总裁李明表示,如果政府下决心建立保障房体系,“对商品房市场是绝对有影响”,“等大家的住房消费习惯发生变化的时候,比如30%的人能住进保障房,这个产业就完全变化了。”
绿地集团董事长张玉良对《财经国家周刊》表示,依照现在5%的回报率,企业做不下去,必须要有政府某些方面的政策或者补贴才能运作。绿地迄今在保障房建设中投资已达百亿。“我们觉得这个可能代表未来一种方向,所以才会尝试。”张玉良说。