新就业高校毕业生对公共租赁住房的户型需求分析

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摘要：公共租赁住房意在解决“夹心层”人群的过渡性住房问题。新就业高校毕业生作为公共租赁住房主要受益群体之一，代表社会的新生力量，其独特的行为特点与生活习惯对居住环境有着独特的需求。本文以武汉为例，在对新就业高校毕业生居住现状调查基础上，采用模拟供给实验法研究其对公共租赁住房的户型需求。实验结果表明，总体偏好单人宿舍与双人宿舍；男女的户型偏好不同，男性更多偏好私密性较好的一室一厅，女性更偏好有厨房且环境相对较好的两室一厅户型。

关键词：新就业高校毕业生公共租赁住房 户型需求模拟供给实验

一、引言

近年来，我国高校毕业生数量大幅增加，短期内为社会注入了全新的消费力量。就房产市场而言，这部分购买力与平均房价之间还存在较大的差距，短期内无法实现购房目的，而现行的住房保障体系又将他们拒之门外，于是，高校毕业生群体陷入“夹心层”困境，其住房难的问题开始逐渐引起多方重视。

2007年以来，旨在解决“夹心层”困境的公共租赁房政策出台，先后在深圳、北京、上海等城市进行试点，其在取得一定成绩与效果的同时也暴露出了诸多问题，其中重要的一点就是，相关建设部门需求分析不足，所建公共租赁房户型与目标人员的期望偏差较大，未达到公共租赁房建设的预期效果。为有效解决这一问题，本文将以武汉为例，运用模拟供给实验法对新就业高校毕业生进行户型需求分析。

二、我国城市公租房户型设计现状

公租房作为一种特殊过渡性保障性住房，由于成本的限制，不能像普通商品房或经济适用房拥有相对较大的建筑面积，只能靠紧凑合理的户型设计来弥补面积上的不足；同时，压缩公租房面积有利于增加公租房供应数量，减少权力寻租因素，让公租房惠及更多普通民众。

然而现阶段的公租房户型设计仍存在诸多问题。如户型设计着重强调缩减建筑面积，却忽视了交往空间的设计。刚毕业不久大学生、农民工及其他部分低收入群体，其有着强烈的交流欲望，渴望沟通与理解。良好的沟通往往能维持良好的心理状态，有利于“夹心层”度过这段特殊的时期。再如，户型设计缺乏科学合理的交通空间及储藏空间的设计。由于公租房面积较小，因而需要尽量缩小纯交通面积，开发利用房屋“死角”创造个性储藏空间。更重要的是，在户型设计阶段，缺少从需求者的角度出发，正面了解目标群体对于户型需求的研究。

公租房的保障群体主要为城市中低收入家庭、新就业高校毕业生、外来务工人员。新就业高校毕业生作为公共租赁住房主要受益群体之一，代表社会的新生力量，其独特的行为特点与生活习惯对居住环境有着独特的需求。为了使公租房的效用最大化，应针对该类人群单独进行公租房户型设计探究。

鉴于此，本文以武汉为例，着重研究不同性别，不同收入水平的新就业高校毕业生对于公租房的户型需求情况，进而总结出符合该类人群总体的户型需求。

三、新就业高校毕业生户型需求的理论研究

（一）设计理念

我国政府把公共租赁住房面积标准限定在60以内。公共租赁住房虽为低收入人群暂时的住所，但不是贫穷的再现；其面积小，但不是质量品质的低下。公共租赁住房户型设计应充分考虑“夹心层”人群的生活特点和居住需求，体现出对低收入人群切合实际的人文关怀。

1.紧凑型理念

当今市场上许多豪宅、大户甚至经济适用房，尽管功能面积大，但空间使用利用率不高。公共租赁住房由于住宅面积的限制，只有在遵循紧凑型理念指导下建设，才能于有限面积内，提高空间使用效率，更好的满足居住需要。

2.实用性理念

从公共租赁住房的性质来说，它属于社会保障范畴，为满足“夹心层”人群暂时性住房需求而建设，这一性质决定公租房的建设必须把实用性的放在第一位。实用性主要体现在不同功能区面积的分配，空间流线的合理布置，动静分区，不存在无用空间等。

3.精细性理念

在公共租赁住房有限的空间里要满足生活、学习、交往等要求，因而家具的设计，空间的大小安排都需要与人体尺度有良好的配合，才能使用方便，居住舒适。设计要摒弃粗放性的户型设计方法，从人体工程学的角度出发，研究各种空间使用尺寸，充分考虑生活细节，对住宅的交通空间、起居空间、厨卫空间进行精细整合。

4.可变性理念

可变性理念是应对公共租赁房的特点和使用者差异的理念。一方面，公共租赁住房是政府提供具有社会功能的特殊住宅，要求其在符合条件的人群间周转，满足“夹心层”人群在一定时间内的基本生活要求，住户不是长期固定不变的。因此公租房的户型设计要尽可能满足由于周转而带来的不同类型人群的多元化使用需要。

5.节约性理念

国家提倡建设节约型社会，作为政府投资建设的公共租赁住房工程，对节能降耗方面应尤为关注。公共租赁住房设计必须从“资源消耗大、生产效率低、环境负荷大”的粗放型生产模式向资源节约型模式转变。

（二）户型设计策略

1.运动空间回路

空间回路的说法源于日本，原指在空间中可以循环的行走及观看，体验步移景异地感受。住宅中的空间回路是通过在轻质隔墙的适当位置开设洞口，使得若干个空间能够相互穿通，形成可以回环往复的空间回游路线。

传统意义上的空间回路主要有以下用途：提供多种行走路线，提高流线的便捷性；丰富空间的层次，提供多种空间体验，从心理上扩大空间感；增加的墙面洞口改善了通风条件，利于形成良好的内环境；增加的墙面洞口有利于自然光从不同的角度入射到室内，提高自然光的利用率，改善室内的光环境。

将空间回路的概念引入到公共租赁住房的设计除了能够实现上述的目的，还可以优化公共租赁住房空间，缩小纯交通面积，节约面宽，增大进深。

2.适当提高户型适应性

公共租赁住房适应性设计应该遵从多适性、可变性、开放性、多维性、适度性的原则，根据各功能房间的改造难度区别对待。

――大空间轻隔断。设计中以大空间构成套型的基本平面空间，空间内部采用可移动隔墙划分空间，在满足户内隔声要求的前提下，采用合理的结构形式和轻质墙体材料，达到减少结构构件占用面积，按照需求灵活划分空间的目的。

――集成厨卫，优化布局。厨房、卫生间是住宅设施设备、管线密集的空间，也是最主要的家务劳动空间，对整个户内空间布局的影响最大，改造难度也最大。设计中将厨房、卫生间集中布置在户型一侧，避免对其他空间的切断或插入，为其他空间的分割提供更多的可能。

――利用多义空间。公共租赁住房面积较小，只能满足居住着基本的功能要求，因此居住品质较低。为满足居住空间的要求，可通过增强功能空间在时间上的利用，如可将就餐与阅读、绘画、书法等活动在空间上交叉使用，将会客、就餐与睡眠等活动在时间上交叉使用。

――机械化存储。因受面积限制，公共租赁住房难以设置专门的储蓄间，常规的处理方法是充分利用入户门上部、走廊顶部等角落空间布置橱柜，提高空间的利用率。同时，设计中可以采用增加角落空间利用与机械辅助相结合的方法，增加适用性。

3.优化套型平面设计

公共租赁住房的目标群体多为生活节奏较快的青年人，为了在有限的面积内实现其居住舒适的目的，必须有针对性地分配各功能用房的面积。设计中应遵从“厨卫缩小，其他空间按需分配”的原则，合理确定房间大小。

四、新就业高校毕业生户型需求的实证研究

为了解新就业高校毕业生对于公共租赁住房的需求情况，本项目小组以武汉为例，运用模拟供给实验法――针对需求群体设计多种虚拟供给产品并对其进行实验，从而了解需求――对新就业高校毕业生公共租赁住房需求市场进行分析，以期为该政策的推行提供参考意见。目标群体对于户型需求是研究的重点之一。本实验的关键点为模拟公共租赁住房产品设计以及实验两个部分。

模拟公共租赁住房产品的设计主要依据“万汇楼”的设计经验，武汉市新就业高校毕业生的住房现状的摸底调查，结合供需理论、租金定价模型理论及相关政策等。

（一）满足新就业高校毕业生需求的公租房户型设计

合理与否的户型结构是决定公共租赁租房产品设计成败的关键因素。户内设计，以满足基本住房需要为原则，具备基本使用功能和安全卫生条件为前提精细化平面布局。在既定面积的空间内将厨、卫、卧室等功能空间进行合理的紧凑布置，具有居住功能的空间进行适宜尺度分配，空间利用合理化和最大化。

由《调查问卷分析报告》可知，超过70%被调查者认为户型结构中应包括卧室、卫生间与厨房，50%左右被调查者认为户型结构中应包括客厅与阳台1；少数被调查者认为户型设计中应包括书房等其他功能性房间。户型设计依据《住房设计规范》及我国住房保障相关政策，结合保障对象的真实需求，本团队初步设计相关户型。（如表格1）

为响应政府的“拎包入住”思想，公共租赁住房应提供相对完善的生活起居设施，能使租赁者轻松入住。由《调查问卷分析报告》得出，超过半数的市场租赁住房配备了床、橱柜、书桌、网络、电视与热水器等设施，部分租赁住房还提供了空调、冰箱、洗衣机等电器。因此，公共租赁住房应借鉴现有租房市场，提供部分室内配套设施。

本实验在考虑成本的前提下，综合比较各个配套设施的必要性，拟为公共租赁住房提供床、橱柜、书桌、网络、热水器等配置。

对于较有争议的空调，由于其成本较高，将进行进一步的需求调查，同时了解目标群体能接受的最大支付成本。若需求较大，本团队将采用自主创新的融资模式2降低成本，满足需求。

二）对模拟供给户型产品的实验

由本项目小组之前的调查实验得出，租金是影响新就业高校毕业生对于公租房需求的重要因素。在本次对于户型研究的实验中将弱化租金对目标群体需求的影响，重点了解不同特征，如不同性别、不同收入水平的目标群体对于公共租赁住房户型的不同需求。

1.实验原理与方法

本次实验主要运用德尔菲法，即是采用背对背的通信方式征询专家小组成员的预测意见，经过几轮征询，使专家小组的预测意见趋于集中，最后做出符合市场未来发挥趋势的预测结论。

针对此次实验，本团队将根据实验对象的不同特征对其进行分组；每一组成员先单独对模拟供给产品进行选择，经过组内成员讨论后，进行第二次选择，综合两次选择信息，得出该组的实验数据。

2.分组信息

实验依据性别和收入水平两个标准对实验对象进行划分，进而针对每一组分别进行实验。以收入水平为标准，先将实验对象分为三组，分别为月收入1500元/月~2000元/月，月收入2000元/月~2500元/月与月收入2500元/月~3000元/月；每组十人，再将十人分别划分为五男五女，总共将实验对象总共分为六小组。

3.实验结果及结论

（1）实验中，无人选择集体宿舍即户型六（三人）与户型九（四人），即实验对象偏好单人宿舍与双人宿舍；

（2）不同收入水平、不同性别的实验对象所做出的选择集中于以下五个户型：户型一、户型二、户型四、户型五、户型七；

（3）同等收入水平下，男性较之于女性愿付出更多的租金来改善住房条件，且男性更偏好单间；

（4）在一定收入水平以内，人们所愿支出的租金随着收入的增涨而增加，当收入超过一定水准时，人们所愿支出的租金并不是随着收入的增涨而严格增加，这表明人们对于租金的支出水平有一个心理期望价位，该价位并不完全受收入水平的影响；

（5）通过与各个小组实验对象的交流，可得出以下结论：

①女性相比于男性更加重视厨房，认为厨房可以为生活带来更大的方便；

②对于面积较小的公共租赁房，可尽量压缩客厅面积，增加卧室面积，提高卧室使用效率；

③由于生活节奏快、工作压力大等原因，公共租赁房的需求者追求一种较为便捷的生活方式，正因为如此，洗衣机成为大家都普遍认为的生活必备配套电器；

五、结论

1．实验对象更加偏好单人宿舍与双人宿舍。被访问者中无人选择集体宿舍户型六（三人）、与户型九（四人），根据受访者的反馈可知，集体宿舍户型普遍人均居住面积过小，并且多人居住往往无法为每个人提供独立的房间，缺乏私人空间。另外，合租的人越多，人员关系越复杂，受访者普遍担心多人合租的形式容易发生矛盾，如果与不了解的人合租还会有不安全感。

2.受欢迎的户型较为集中。不同收入水平、不同性别的实验对象所做出的选择集中于以下五个户型：户型一、户型二、户型四、户型五、户型七。除对超过两人合租的住房偏好度较低之外，实验对象没有选择户型三主要因为其缺乏独立的私人空间且人均居住面积过小。

3.男女偏好不同。在1000-1500元的月收入水平下男性更偏好户型一（300元/人月），女性更偏好户型五（300元/人月）；在2000-2500元的月收入水平下男性更偏好户型二（300元/人月）、户型五（300元/人月），女性更偏好户型七（350元/人月）在3000-3500元的月收入水平下男性更偏好户型二（300元/人月）、户型四（500元/人月），女性更偏好户型五（300元/人月）、户型七（350元/人月）。分析同等收入水平下，男性和女性能够承受的租金水平，可以看出男性较之于女性愿付出更多的租金来改善住房条件。且从男女偏好的户型来看，男性更偏好单间，而女性更加偏好与一人合租。男性受访者表示单间形式避免了与人合租时带来的生活习惯等的矛盾，并且更加不受干扰。女性受访者表示偏好合租是由于可以有效地降低租金，并且根据受访者反馈发现，女性一般会避免单独居住，未婚单身女性认为选择与一人合租可以相互照应，但与此同时，拒绝多人合租。

4.女性更加重视厨房。通过与各个小组实验对象的交流，可以发现女性相比于男性更加重视厨房，认为厨房可以为生活带来更大的方便，并且在一定程度上可以降低生活成本，提高生活质量。反映在受访者对户型的选择中，男性在收入水平不足以支付较高的租金时会舍弃厨房而换取更加舒适的个人居住空间，从而选择户型一；而女性则宁愿选择带厨房的户型。这从一个侧面反映了男女理财及居家观念的不同，在户型设计时也适当考虑男女承租者的区别。

参考文献：

［1］ 张建坤，姚燕. 现阶段大学毕业生住房问题分析及对策［J］. 东南大学学报( 哲学社会科学版) ，2009. 11 ( 2) : 35 － 38.

［2］曹易，石超明，陈园. 当代大学毕业生住房保障现状与对策分析［J］. 经济视角，2010 ( 7)

［3］本项目小组实验报告――大学生创新性实验项目《基于模拟供给实验的公共租赁住房需求分析》

［4］《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》(建保[ 2010 ] 87 号), 见中华人民共和国住房和城乡建设部网站( http: / /www. M ohurd.省略) , 2010 年6月13 日。

［5］杨朵朵，马万里. 大学毕业生住房问题调研―――以杭州市为例［J］，上海地产，2008 ( 9) .

［6］E. Charlier，et al. An Analysis of Housing Expenditure Using Semi parametric Models and Panel Data[J]．Journal of Econometrics，2001，101（1）：71-107．

脚注：

考虑其设计难度与成本，本实验将进行进一步调查其需求及目标群体能承受的最大支付成本，从而确定是否增设阳台。

2即由政府通过竞标方式统一购买空调，同时承诺中标商家部分税收优惠政策与公共租赁住房社区部分广告权，以此换取更多优惠；向进住装有空调的租户收取空调押金，在其退出公共租赁住房时退还扣除折旧的押金余额。