宏观调控加速优胜劣汰 地产股向好趋势未变

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在宏观调控的重槌之下，今年以来全国房价继续上涨，但涨幅趋于平缓，地区之间差别较大，深圳、北京、广州仍为热点城市。尽管2007年房地产调控只会加紧不会放松，但我们依然看好房地产行业的中长期发展趋势，坚信房地产行业在国民经济中的地位举足轻重，房价不会大起大落，宏观调控的目的也是使行业平稳发展、房价小幅平稳增长。因此，我们对行业的投资评级依然是中长期推荐，但具体公司需谨慎筛选。

行业整合进程将加快

从2007年前两个月的房地产开发主要指标走势看，实际完成投资额同比仍保持较快增长，增速高达24．3％。新开工面积同比增幅下降到3．41％，购置土地面积2005年以来一直呈下降趋势，1-2月份更是下降了30％，完成开发土地面积下降7．22％。在严控土地供应、收紧信贷等调控政策的合力作用下，土地购置和开发等指标都有所下降，未来房地产供应量或会因此而趋紧。

并且，3月18日央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0．5个百分点，这是进入2007年以来，央行第三次使用上调存款准备金率这一货币政策工具，也是央行自2006年以来，第6次上调存款准备金率。

对于房地产开发商而言，加息直接增加了其财务费用。由于行业特点所致，房地产开发类企业的资金压力普遍较大、资产负债率普遍在60％以上。加息又一次发出了紧缩信号，无疑进一步加重了行业前行的负担，将进一步加剧优胜劣汰，促进行业整合。

但加息对盈利能力较强的优质上市公司的净利润影响是很小的。对于那些土地储备丰厚、经营管理先进、盈利能力强的公司来讲，加息不会改变公司既定的发展战略，甚至还可能会在行业整合推进的过程中加快发展进程。因此，具有较高盈利能力并能够保持持续稳定增长的公司仍然是投资者青睐的对象。加息对市场的影响是短期的，对判断上市公司的投资价值不应构成干扰，不应盲目夸大对房地产行业的影响。

另外，预期2007年的其他宏观调控政策也将加快行业整合进程。2007年房地产调控的主基调依然是从严从紧，调整住房结构、稳定住房价格是两大重点。对房地产的调控仍然会从土地、财税和金融政策三方面入手。

物权法的出台，明确了产权关系，为开启物业税征收提供了法律保障。物业税改革的基本框架是将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。物业税的收取将规范房地产税收体系、抑制房地产投资和投机性需求、间接抑制房价和销售速度以及有助于调整住房供应结构。除土地增值税进行清算外，预计2006年已在部分城市模拟运作的物业税试点工作在今年也有望破题。

资产注入型公司市值坚挺

从地产股市场表现来看，房地产板块一季度表现依旧抢眼，截至3月22日，共有417家上市公司披露2006年年报。分行业来看，地产行业毛利率增幅居第一位，提高了4．75个百分点。根据WIND统计数据，目前已有29家房地产上市公司公布了年报，其中净利润同比增速在30％以上的公司有22家，有16家公司净利润同比增长在50％以上。

虽然房地产行业利润率水平会随着信贷成本和土地成本的上升以及税负增加而受到影响，但行业整体供求结构没有根本改变，利润增长仍有空间，同时，宏观调控将加速行业两极分化，优质公司的市场份额将进一步提高，我们依然看好房地产板块的长期投资价值，维持对行业的“推荐”评级。

尽管我们对行业的投资评级是中长期推荐，但具体公司需谨慎筛选。建议重点关注以下几类公司：项目储备丰厚、经营管理水平较高、业绩能够持续稳定增长的优质龙头股，如万科、保利地产、金地集团等；自身业绩不错，同时具备资产注入或整体上市潜力、规模实力将有大幅提升的公司，如招商地产、s浙广厦、天鸿宝业、华发股份、冠城大通、泛海建设等。

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