星河湾或再入京

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2013年12月，北京星河湾四季会酒店，星河湾召开了“第一居所”计划会。星河湾副董事长、执行总裁吴惠珍、星河湾副总裁宁仁岐、黄可思、张学凤等高管出席。多位星河湾高管透露，未来他们将继续深耕北上广，计划今后有50%以上的项目来自一线城市。

不论是以“第一居所”为旗号，还是谈及继续深耕北上广，仅在当前没有任何新项目的北京召开这样一次会，足以见星河湾重返北京市场的强烈愿望。

不得不抢占

曾为高端地产界一张闪亮名片的星河湾，如今已经彻底走下了“神坛”。除去鄂尔多斯项目僵局及太原项目的质量纠纷，近几年星河湾被媒体集体关注的事件只有两个，一个是进军白酒业，另一个则是梁上燕的离开。

2009年前后，在新一轮调控中，星河湾曾一度放弃调控严格的一线城市，开始进军鄂尔多斯、太原等城市。值得注意的是，因为其早期产品的购买者，很大一部分是来自能源型地区的财富人群，星河湾在这一轮的出走中，跳跃式地直接选择进入这类城市。

然而此后的事实证明，这一阵地的转移并不是一个明智的选择。随后鄂尔多斯打碎了星河湾的销售“神话”，加之一线城市的资源优势、超强的购买力，在严厉的调控中很快就显示出来。也正是在此过程中，星河湾走在了下坡路上。

尽管星河湾方面透露，加上认购额，星河湾2013年的业绩比2012年增长了45%。但就项目前景而言，2014年中，沈阳星河湾将首度开盘，青岛星河湾、西安星河湾预计在2015年年中开卖，星河湾今明两年的重点项目西安以及青岛，并不被当地业内人士看好。

星河湾西安项目在西咸新区，该区域的概念已出台多年，发展却一直不温不火。青岛业内人士也指出，由于星河湾青岛项目位于非核心城区的城阳区，定位还是高端豪宅，这在目前青岛核心城区高端住宅销售已经遇到困难的背景下，能否取得理想效果也要进一步观察。

这一次，星河湾或许将希望寄托在了重回北京。据吴惠珍透露，星河湾将继续深耕一线城市，其项目供应量将占整体供应量的50%以上。

“豪宅是环境、建筑、文化等多方面的融合，而非简单的高档材料就能成就。”在兰德咨询总裁宋延庆看来，尽管在上海、澳门都有在售项目，但作为一家走高端豪宅路线的公司，星河湾也有必要在北京这样一个品牌高地拿出作品。

“买星河湾产品的人特别多，但把这个产品放到三四城市的时候，这个产品就失去了价值，因为豪宅的利润和稀缺性直接挂钩。”在泰禾集团品牌总监沈力男看来，星河湾一定会再战北京市场，对于一个豪宅企业而言，不在北京这样的一线城市拿地和寻找客源，是有问题的。

联合开发最有可能

诚然，一线城市还是星河湾的战略重点，但如果要深耕，其目前及今后所面临的挑战相比早前只会更大。

“尽管星河湾公司在北京市场没有什么动作，但这些年星河湾高管还是会定期到北京请媒体圈朋友吃饭。”一位业内人士曾透露这样一个细节，从中不难看出其实星河湾一直没有彻底离开北京市场的打算。

事实上，星河湾本就是一个擅于做长期准备的公司，一个最典型的例子便是12年前的首次进京。2002年，黄文仔选择了一片“九成以上北京同行都看不中”的地块开始了他长达3年的耕耘。在房地产市场并未沸腾的2005年，星河湾开盘即热销，并在一年之内售罄，由此房地产市场多了一个“北京星河湾现象”。

这次战役的成功，重新定义了高档住宅市场价值，奠定了星河湾曾经的行业地位，然而在一战成名之后，星河湾再未在北京拿地。此后数年间，北京核心地段也瓜分殆尽，地价暴涨众人皆知，此时的星河湾再次进京的难度非同小可。

据接近星河湾的人士透露，公司有意重返北京市场，正在洽谈收购新地块，星河湾也有意在北京开发稍小户型的高端住宅产品。吴惠珍在会上表示，除对原有250-350平米户型优化外，还会新增120-150平米户型。

“在公开市场上，星河湾已经不具有和龙头房企直接抗衡的能力，以当前的体量，在北京独立操盘一个项目的难度也很大。”宋延庆表示，联合开发或许是星河湾再次进京的最有效方式，“如果采用合作的方式，再嫁接自身的品牌与豪宅技术优势，则会比较有把握。”

在成都与常州，星河湾已经在与雅居乐携手开发，目前看，其与雅居乐的合作目前并没有带来预想中的效果。

双方在成都合作开发的铂雅苑尽管在开盘当天录得7亿元的销售，但随后不久就传出星河湾团队撤离项目的消息，当时市场的主流看法就是，铂雅苑其后不甚理想的销售是导致星河湾团队淡出的直接原因。

宁仁岐在上述会上透露，在星河湾的拿地准则中，靠近机场和土地规模大是硬性指标。前者是为了便于经常出差的客户，后者则有利于星河湾打造住宅配套。“星河湾不但可以做优质地块的产品，也可以做相对地段较差的产品。”