我国商业银行个人住房贷款业务信用风险的防范措施
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【摘要】个人住房贷款是指银行向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。我国商业银行个人住房贷款的风险管理机制相对比较欠缺，特别是对信用风险的管理，能否认清并有效化解信用风险，将在很大程度上影响个人住房贷款业务健康和快速发展。本文从完善客户的审查机制，个人信用体系、个人客户信用评定机制、商业银行内控制度及加强商业银行信用风险管理意识等多种途径，论述了对个人住房贷款存在的信用风险进行有效防范的措施。
【关键词】个人住房贷款；信用风险；商业银行；防范措施
一、我国当前商业银行个人住房贷款业务信用风险概述
我国个人住房贷款业务自上世纪80年展至今，取得了较大的成绩。随着我国房地产市场的发展，个人住房消费总额不断提高，个人住房贷款已成为我国商业银行贷款业务的重要有机组成部分。涉房类贷款中近70%都是个人住房贷款。2010年，个人住房贷款新增1.40万亿元，年末余额同比增长29.4%。房地产市场的持续火爆加速了风险的形成，同时为了抑制房地产市场的过度投机，国家采取了一系列的宏观调控措施，商业银行的个人住房贷款业务也面临着一些新的环境和问题。
我国商业银行个人住房贷款业务面临的风险有很多，主要有信用风险、抵押物风险、法律风险、银行内部管理风险等。其中信用风险是最基本最直接的风险，信用风险又称违约风险，主要是借款人因主客观原因所引起的未按合同约定按期偿还到期贷款本息的风险。目前个人住房贷款的风险管理机制相对比较欠缺，特别是对信用风险的管理，能否认清并有效化解信用风险，已经成为商业银行继续发展个人住房贷款业务的前提和保障。
二、我国商业银行个人住房贷款业务信用风险存在的问题
近几年，商业银行在信用风险管理方面虽然取得了较大的成绩，但目前还存在着很多问题，主要表现在以下几方面：
（一）房价的过快增长
房价过快增长是造成信用风险的主要原因。房价居高不下，已经超出一般人的收入水平，买房只能依靠银行贷款。贷款者的债务负担越重，银行所承担的信用风险越大，贷款购房者队伍的膨胀意味着银行贷款信用风险的积累。当贷款购房者无力还款时，银行将承担巨额的不良资产。
（二）个人信用体系的不完善
科学完善的个人信用体系是银行对个人住房贷款信用风险实施有效控制的基础和前提，然而我国目前尚未健全个人信用体系，对个人资质评估缺乏统一、客观的标准。由于流动性过剩、房价持续上涨等一系列因素，我国商业银行普遍放松了对于借款人的资质审查。借款人也为了能够取得银行贷款，而有意提供一些虚假资料，其实际还款能力不强或根本无法偿还，还有些借款人信用意识淡薄或缺乏诚信，恶意拖欠贷款，这些行为都会引发信用风险。
（三）客户资源共享机制不科学
借款人的还款能力不是一成不变的，他会因失业、婚变、健康、投资或投机失利等原因造成经济收入下降，导致不能按期或无力偿还银行贷款，从而增加了借款人违约的可能性。各大银行之间由于竞争关系的存在造成了银行间信息的不共享，进一步给违法欺诈行为找到了可乘之机。
（四）商业银行内控制度不严谨
我国银行的内控制度相对于发达国家还比较落后，信用风险管理缺乏组织保证。某些银行由于精简机构的原因在组织分工时，尚未完全遵循不相容职务分离的原则。
（五）商业银行风险管理意识落后
我国商业银行在风险管理方面表现出突出的传统风险管理模式的特征，主观性较强，常常运用经验分析方法，对银行发展的眼前利益与长远目标的协调认识不够充分。
三、我国商业银行个人信用风险的防范措施
结合我国商业银行个人住房贷款业务发展中出现的信用风险，我国商业银行应采取一系列防范和化解个人住房贷款信用风险的管理措施，实现业务的健康有效发展。
（一）加大对客户的审查力度
1.努力做好借款人信用及第一还款来源审核
防范信用风险一定要从源头做起。个人住房贷款信用风险防控的重点是借款人、开发商和楼盘及房地产市场的价格波动，其中重中之重是加强对借款人的判断。信贷工作人员应对客户进行科学分类，并根据不同类别的人员采取不同的贷款策略。
2.加强规范个人住房贷款用途
个人住房贷款的用途应该是购房，所以要对购房者贷款的真实用途进行认真的调查落实，信贷员应在贷前调查阶段，明确借款人真实的购房意图。对有风险迹象的借款人应当面征询，上门查访。
3.积极推进住房抵押贷款资产证券化
从长期看，我国推行住房抵押贷款证券化具有必然性，应积极创造条件，为住房抵押贷款的证券化打造环境。但推行住房抵押贷款的证券化必须要在风险可控的情况下推行，否则就有可有酝酿出金融危机。
（二）建立科学完善的个人信用体系
要建立科学完善的个人信用体系，最主要的应是建立个人信用制度，即能证明、解释与查验自然人资信，并能够监督、管理与保障个人信用活动的一系列具有法律效力的规章制度与行为规范。个人信用制度的建立应包括多个方面：
1.制定完善的个人信用制度评估标准
在个人住房贷款业务的受理过程中，客户经理对贷款申请者的个人信用评估是不可缺少的环节。因此，建立一套实用、客观、定性、定量的个人信用评估体系，对于防范住房贷款中的信用风险是非常重要的。
2.营造良好的个人信用环境
加强宏观调控力度，调控市场需求，优化市场结构，从而避免房地产市场大起大落，并对那些信用记录不良的客户，加大监督检查的力度，并在放贷时严格按条件执行。
3.完善个人信用体系的法律环境
通过法律手段维护个人信用系统的正常运行，制定相关法律法规，对违背诚信原则的个人给予严厉惩罚，使个人违约成本大于违约收益，降低个人住房贷款的违约风险。对情节严重的个人要追究其刑事责任；对情节较轻的个人，应设置不同规模和方向的限制条件；对守约的借款人，根据其信用评定等级，给予延长贷款期限、降低利率水平的优惠政策。
（三）完善个人客户信用评定机制
在现行的个人住房贷款的操作中，信贷员主要是根据客户提供的资料进行审核，包括客户收入情况、房产情况以及抵押比例等，很难了解到其他信用情况。我国目前尚未建立一套完善有效的客户信用评定机制，但这正是目前所需要的。
首先，各银行可以先建立起自己的内部信用数据库，并将人民银行统计的金融机构信贷客户黑名单集成到自己的信贷管理系统。其次，通过全面联网实现资源共享。最后，要主动寻求金融、工商、司法、医疗等单位的帮助，通过横向联系，更多地了解客户情况以及客户贷款的资金应用情况，并在贷后加强跟踪管理。
（四）建立严谨的商业银行内控制度
商业银行应制定一套严密、详细、操作性强的规章制度和流程，不断细化和完善贷款管理的规章制度，建立相应的责任追究机制，提高个人贷款管理的专业化水平。
首先，要建立起良好的信贷激励与约束机制。尽量将贷款的信用风险在其萌芽时就给予控制，从而避免由于贷款后管理放松等原因而错过控制风险的最好机会。其次，实行审贷分离和风险监管分离。保证贷款审批和风险控制的独立性，成立专门审查审批中心，实行集约化经营。最后，要做到从贷前调查、贷款审批和贷后检查等环节分析相关风险点，落实管理职责，规范操作流程。
（五）提高商业银行信用风险管理意识
商业银行应彻底打破过去那种以处置个人抵押房产作为还贷来源、依赖于诉讼的传统手段来清收不良贷款的习惯思维。银行工作人员应清醒地认识到，银行本身作为一个高风险的行业，承担着各种风险。客户经理专业素质的提高、个人的责任约束、职业操守和有效的激励机制是促进住房个贷业务快速发展和有效防范风险的基础。
参考文献
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基金项目：长春工业大学大学生创新基金项目“我国商业银行个人住房贷款业务信用风险的防范措施”。
作者简介：
程玉洁（1988―），女，大学本科，现就读于长春工业大学工商管理学院金融系。
吉庆华（1964―），女，长春工业大学工商管理学院讲师，主要从事中央银行与商业银行的教学与研究。