物业税税负测算:基于拉弗曲线视角的研究

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【摘要】 未来开征物业税已经成为我国税制改革的必然方向。文章运用西方经济学家提出的税率和税收之间函数关系的模型即“拉弗曲线” ,分析得出我国房地产交易环节的流转税和所得税税种过多、税率过高,已进入拉弗。目前房地产保有环节的税种过少,税率较低,可以开征房地产保有阶段的税种―物业税。对个人住房征税是物业税的税制设计中难度最大的部分,由此带来的家庭税负尤其敏感。对房地产拥有所有权的个人在规定年限内每年征收物业税,从而使房地产购买者的持有成本增加,文章运用供求均衡的分析方法,得出物业税的开征将使房地产市场有效供给量增加 、无效需求量减少,抑制房价泡沫,实现房地产市场供需结构的理性回归。文章以哈尔滨为例,对个人住房征收物业税税负进行测算,设定了相关参数,运用统计分析法测算中等收入家庭在不同税负下相应的税率变化。最后,从居民家庭税负变化角度,提出对个人住房征收物业税的具体实施时间及步骤。

【关键词】 物业税;税负;测算;拉弗曲线

一、拉弗曲线及其对物业税应用的分析

(一)拉弗曲线基本内涵

美国供给学派经济学家亚瑟・拉弗运用现代经济计量方法对税收负担、税基、税率和经济之间的关系进行了形象描述,建立了一个反映税率和税收之间函数关系的模型,这就是著名的“拉弗曲线”。拉弗曲线是一条上凸的曲线(图1),图中横轴代表税率水平,纵轴代表税收收入。

(其中:E点代表最佳税率点,A、A'、B、B'代表不同的税率,A与A'税收收入相同;B与B'税收收入相同;)

该图说明:1.在税率为零时,政府没有税收收入;如果当税率为 100%时,意味着人们要把全部收入用来纳税,政府会因为无人愿意工作和投资而税收收入为零;2.当税率为B或者 B'时,表明很低或很高的税率所产生的政府税收收入相同;3.如果税率B点提高到A点,税收水平会随之提高。如果税率从 B'点降到点 A',也就是政府减税,那么税收收入也会增加;4.E点是最佳税率点(但不是50%),在此点上,政府税收收入达到最大化E'。偏离这点,无论税率提高或降低,都会减少税收收入。供给学派把E'-EF部分称为“税率”,当税率进入后,税率与税收成负相关的关系,在此情况下要恢复经济增长势头、扩大税基就必须降低边际税率。

(二)“拉弗”与我国房地产税制

目前,我国房地产税制涉及的税种达10种。结合房地产业自身特点,可以将它们分为三类:第一类是房地产流转税类,它是在房产或土地经营、交易过程中课征的税收,涉及到印花税、契税、耕地占用税、营业税、城市维护建设税等税种;第二类是房地产保有税类,它是对拥有房地产所有权的所有人或占有人征收,一般根据房地产的占有形态,即土地、房产或房地合一的不动产来设置,涉及的税种有房产税、城镇土地使用税等税种;第三类是房地产所得税类,它是对取得土地、房屋所有权的人课征的税收,涉及的税种有土地增值税、企业所得税、个人所得税等税种(见图2)。

目前,房地产保有税类仅两个税种是对城市房地产征收的,这些税种不仅设置的税率较低,而且都具有较大的免税范围,使得房地产保有环节总体税负水平仅相当于房地产价值1.5%-2%左右。而房地产流转税类和所得的9个税种是对房地产交易过程征收的,这些税种的税率设计虽各不相同,但却造成了房地产交易过程整体税率过高(主要有:营业税及附加税5.65%,契税3%-5%,土地增值税30%-60%,所得税 25%),交易环节总体税负水平相当于销售收入或经营收入的23%左右。这种现象直接导致了税率与房地产税收之间并非呈线型增长关系,税收收入增长与经济发展不同比例。

我国房地产税制的这种现象可以解释为:

第一,我国房地产交易环节的房地产流转税类和所得税类税种过多、税率过高,进入了拉弗,即图1的E'-EF区域,可以用 B'点,此时税收收入处于较低水平,应该利用政策手段降低税率,使税收收入达到 A'点甚至E'点。因此,我国进行房地产税制改革应选择合并房地产交易环节的税种,并降低税率。

第二,我国房地产保有环节的税种过少,税率较低,可以用图1中 B点来表示,应该引进税种并且扩大税基。因此,可以在我国引进房地产保有阶段的税种――物业税。

二、开征物业税对房地产市场的影响

由于物业税开征后,将合并现行的土地增值税及开发环节相关收费到房地产保有环节,因此开发环节的税费将得以减少,从而降低房地产商的开发成本。开发成本的减少,使得房地产商相同投入资金能实现更多的房地产供给。同时,由于物业税将实行对所有房地产拥有者在规定年限内每年征收税金,增加房地产保有环节税费,使得房地产购买者的持有成本增加,从而使购买者更加理性地根据自己的消费能力实行房屋消费,进而减少房地产的无效需求。无效需求的减少也促使了房地产市场有效供给的增加,从而使房地产供需达到有效平衡,抑制房价泡沫,实现房地产市场供需结构的理性回归(如图3)。

然而,这种作用机制能否较好的实现,这取决于各地的房地产税费相关政策对当地房地产市场的影响程度。运用供求均衡的分析方法,可以看出物业税政策实行后,将使得房地产市场有效供给量增加,有效需求量减少可能实现房价的抑制(如图 4)。

(其中:P1 、P2 代表房价,Q1、Q2代表数量, S1与S2是房地产供给曲线,D1与D2是房地产需求曲线)

假如物业税政策前房价处于 P1水平,实行物业税政策后,由于供求曲线的移动,房价将下降到P2水平。然而, P2较之P1下降多少,这取决于房地产市场供给曲线和需求曲线的移动情况,而其移动大小是由物业税引起变动的政策因素与房地产市场的相关关系所决定的。若相关性大,房地产供需曲线移动幅度就越大,引起的房地产价格变动就越大。反之,若相关性小,房地产供需曲线移动幅度就越小,引起的房价变动就越小。

三、物业税税负测算――以哈尔滨市为例

在有关物业税的讨论中,最引人注目的是对个人住房征税相关政策的调整。物业税的开征意味着居民拥有的房地产将会被纳入征税范围,这一突破是物业税的税制设计中难度最大的部分,也将是社会影响最大的部分。对个人住房征税带来的家庭税负在所有影响中尤其敏感。税收负担是指纳税人为向政府纳税而从收入中支出一部分数额,从而承受了一定的利益损失。税收负担反映国家和纳税人之间利益的重新分配过程。本文中的居民税负是指相对税负,即物业税纳税额占居民收入的比率,以家庭为单位,以年度物业税纳税额占居民家庭年收入的比例表示。我国正处于住房消费的上升时期 ,住房消费梯次结构正在形成。物业税纳税支出对于高收入家庭来说 ,完全有能力承担,不会对该类家庭造成额外负担。对于低收入家庭,廉租房没有产权,可不作为家庭财产征税,并且考虑到低收入家庭生活保障问题,物业税会对这类住房采取减免优惠措施,对低收入家庭税负的测算也没有实际意义。受物业税开征影响最大的将会是中等收入家庭。因此,本文将针对哈尔滨市中等收入家庭实际纳税额进行测算。

本文设定了一套与中等收入家庭承担能力相适应的标准住宅作为测算基础。为保证数据的全面性 ,所有测算数据均以 2011 年为基准。2011年之前不适合征收物业税,因为全球金融危机对中等收入以下的居民生活影响非常大,如果国家在危机期间开始征收物业税,势必会增加居民生活负担,还会引起社会广泛不满,甚至会对社会稳定带来不利影响。

考虑房地产增值和居民收入增长的前提下,计算拥有标准住宅的中等收入家庭,在 20 年中所需缴纳的物业税,并在不同的家庭税负比例下,反算相应的税率。

(一)相关参数的设定

1 .家庭收入增长率

“十五”期间,哈尔滨城镇居民收入年均实际增长率达到12.0%。居民收入的增长与地区 GDP之间存在着正向的相关性。2008 年人均 GDP 达到18 244元,增长率为13.2%。GDP 的快速增长显示了哈尔滨市居民收入增长的潜力。中央党代会提出 2020 年实现我国人均 GDP 翻两番的宏观经济目标。这期间,居民收入会继续保持较快的增长。在经济发展到一定阶段后,居民收入增长的幅度会放缓。

2008年,哈尔滨市中等收入家庭人均收入15 364元,若以12%增长率增长,到2011年,人均收入将达到21 585元。若以2011 年为初始年,按以下标准设定哈尔滨市家庭收入增长率,第n年居民家庭收入增长率g为:

3. 评估率和计税价值比例

大部分国家通过计税价值比例和税率来调整税负。如果没有特殊的减免或扣除,评估率的高低更多的是取决于评估技术因素。随着评税方法和技术的逐渐进步和完善,评估价值将充分接近市场价值,即评估率接近 1。

尽管评估价值基本反映了应税住宅的目前状况,但各国都是按一定的评估周期进行评估,通常是 3―5 年。在评估周期内,住宅建筑物的物质、区位环境、市场状况都会发生变化,也有可能出现价值损失。同时为了鼓励居民缴税,应对评估价值给予一定的折扣,由此产生了计税价值比例。对于个人住房 ,计税价值比例宜低不宜高。在学术界的讨论以及物业税试点工作中,广为接受的是按评估值的 70 %计算应税价值。因此,本文基准计税价值比例设定为 0.7。

4. 税基

个人住房征税减免形式和指标尚处于讨论阶段,需要大量的实际调研和相关研究工作,本文暂不考虑政府补贴或税收优惠对个人住房的减免,即:税基 =市场价值 ×评估率 ×计税价值比率。

5. 税负水平

在已建立财产税制度的国家,为了避免财产税给居民造成的负担过重 ,一些国家采取了制定最高限或用减免税的方式减轻税负。总结几个国家的经验如下:

在美国,1991年人均财产税约为 675 美元,占个人收入的 3.6 %。另外,根据美国著名的财产税减免政策――“断路器”政策,对财产税高出户主收入 3.5 %的部分实行不同程度的减免,3.5%是美国财产税家庭税负轻重的一个界限。英国 1999年财产税家庭负担率大约是3.9%。瑞典1997年以来的房价不断上涨,不动产税也相应上涨,税负增重引发了纳税人的不满。瑞典法律规定,从 2001年起对于靠正常收入维持的家庭来说,不动产税最高不能超过其家庭收入的5% 。日本在经济泡沫破灭之后 ,提高了土地保有阶段税负,2002年日本的不动产税(财产税)对国民所得以及税收总额比率分别上升到 2.4%和11 %。实际不动产家庭税负率会略高于以国民收入为基数的统计。

以上各国财产税征税形式不尽相同,但税负基本在2.5 %―5%之间。我国经济发展水平和以上几个国家相比还有很大差距,未来还需要更大部分的收入用于改善生活的支出。因此,我国居民家庭物业税税负以不超过这些国家税负比例为宜,甚至在物业税开征初期保持更低水平。

总结以上数据并结合国际税负水平的比较,哈尔滨市中等收入家庭物业税税负范围可以在2.5%―5%之间 ,适宜范围取中间值 3 %―4 % ,具体税负可根据经济发展及社会需求确定。

(二) 标准住宅的设定

标准住宅是指功能完善 ,能满足家庭基本生活需要 ,同时与家庭支付能力相当的住宅,主要衡量标准包括面积和单价两方面。

1 .面积

《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》([2005]37 号)规定,“2006 年6月1 日起,凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90m2以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上。”可见 ,中小户型是国家鼓励的建筑形式,增加中低价位、中小套型普通住房的供应是我国未来住房政策的方向。

此外,哈尔滨市 2008 年 人 均 建 筑 面 积 为26.8m2 ,中等收入家庭平均每户家庭人口为 2.95人,那么平均家庭建筑面积为79.06 m2。综合以上各种标准 ,本文将标准住宅面积设定为90 m2 ,略高于哈尔滨市平均水平,既能满足三口之家生活的基本空间需要,也基本处于家庭承受能力范围之内。

2 .单价

哈尔滨市2008年标准住宅的平均销售价格为4 000元

/ m2,根据普通住宅销售价格指数(111.2), 2011 年平均销售价格为5 500元/ m2。因此,将标准住宅单价设为5 500元/ m2。

下文的测算假设哈尔滨市一个中等收入家庭拥有一套满足其基本生活需求的标准住宅 ,面积为90 m2,单价为5 500元/ m2 ,房屋总价值为495 000元 ,以 2011 年为购买年份。

3 .居民家庭税负测算

以居民税负控制为原则,取 2. 5 %-5 %的税负变化区间,税负增加幅度为 0. 5 %,相应税率见表 1。

从表 1 可以看出,在第 1 年 ,税负 2. 5 %-5 %的变化范围内 ,税率大约在 0.46 %-0.92%之间。随着房地产市场的发展成熟 ,市场趋于稳定 ,居民收入增长快于房地产增值 ,可承受税负相应的税率逐渐提高。在后续的时间里,在各税负比例下,大约 5-8 年时间,税率会提高 0.1 %。这意味着,可以在保持居民税负不变的前提下,以一定的周期对税率作出调整。

本文以 0.7 作为基准计税比例 ,升高或降低计税比例 ,相应税率降低或升高。

四、对征收物业税实施步骤的建议

对个人住房征收物业税,考虑到房地产增值和居民收入增长,本文建议征收物业税可以采用分阶段动态调整的方式实施。通过前面的分析,基本确定哈尔滨市居民家庭税负最适宜的范围在 3 %―4 %。物业税开征初期,并不一定要达到这一水平,可以低税负水平开征,在物业税开征一段时间后,其他相关税收改革完成,配套制度较为完善时,再进行调整。这样有利于广大居民接受物业税,也与我国居民承受能力相适应。

(一)第一阶段:保证原有税收规模,个人住房实行较低税负水平

这一阶段采用较低税负,作为物业税的“适应期”,根据前面的分析和表 1的测算,选定哈尔滨市中等收入家庭税负范围的取值下限为 2.5 %,相应的税率为 0.48%。在 1 -5年,以此税负税率标准征收物业税,每年度家庭纳税额见表 2。

(二)第二阶段:逐步调整税率

在经过 5年左右的过渡期后,城市居民已经普遍能接受物业税,纳税自觉性提高。同时,根据表 1,在第6年之间,无论从经济还是社会认识方面,都具备了调整税率,逐步提高税负,增加税收收入的条件。在第 6 年,可将税率提高到 0.6%,相应税负在 2.5%―3 %之间,仍属于适宜税负范围中的较低水平。

在第 11年,可以考虑继续适当提高税负水平,即3 %-3.5%,从表 1可以看出,相应税率约为0.75%。

第16年,将税负提升至适宜税负范围上限 3.5 %-4 %,相应税率约为1 %。在物业税推行 20 年后,经过上述几个步骤的调整,税负达到最适税负的同时,1.1%的税率也接近这一最高值。

建议在第二阶段,即物业税推行 5 年后,可以 5 年为周期对物业税税率作出调整,税率变化及税负见表 3。

参照建行建筑时间在20年内的拥有所有权的房屋允许抵押贷款的规定,并考虑到随着房屋使用时间的增加,折旧增大,价值减少,在 20 年以后,经济折旧和功能折旧对房地产价值的影响逐渐增大,房地产价值增长会显著放缓,相应评估价值的增长也会缓慢,如果继续征收物业税,虽然居民收入仍会继续增加,但如果房地产价值增长与纳税支出增长之间不成比例,居民的纳税负担会加大,可能会引发纳税人较多的不满情绪。因此,本文认为,超过一定年限的房地产就不再继续征收物业税,这一年限可设定为 20 年。

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