鸟巢夹在“奥运后”和“后奥运”之间
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直到现在，雅典奥运会体育场所的后期利用仍然悬而未决，希腊国内早已骂声―片，甚至用“破败”来形容这些“奥运遗产”。而每年将近一亿欧元的维护费用，更是让这个人口最少的奥运主办国政府挠破了头……很多人在北京举办奥运会之前担忧过，我们的“鸟巢”和“水立方”，会不会成为下一个雅典主会场?2008年6月20日到“十一”黄金周结束，于浩基本上就没怎么回家。虽然他家就在北四环附近，可是却基本上天天睡办公室。记者左拐右绕地找到了他在奥林匹克中心区下沉花园的办公室，他左手拿着座机听筒，右手拿着手机，说完左手说右手，两边都不耽误，这功夫还真不是一天练就的。
从放下电话，于浩指了指身后的那张临时搬进来的床，被子简单地铺盖着，被单也明显是匆匆罩上的。“已经不错啦，现在就一张床，奥运会的时候是两张床，我―个项目经理，还有两个分管经理，三个人轮流值班睡这儿。”于浩把记者请到门外的小院子里，在参观的人群中进行采访，“办公室的电话每隔几分钟就有一个，我让同事先处理着，咱也速战速决”。
七个院子的奥运日子
作为新奥物业管理有限公司的项目经理，于浩早在随公司一起进驻鸟巢的时候就想过，奥运期间的日子肯定“不好过”，因为整个公司需要管理的东西实在是太多了：整个奥林匹克中心区，国家体育场北路以北，大屯北路必南，所有奥运场馆设施之外的公共区域，包括地面景观，龙形水系，地下商业区，夜景照明，地下停车场……一切和物业公司管理有关的事物，都由这一个公司来完成。可以说，“新奥物业”这个实体公司，就是因为奥运会应运而生的。
早在2004年上旬，新奥集团(原北京奥运场馆土地一级开发指挥部)就已经开始参与整个奥运场馆区域的管理规划，而rL基本上已经成为北京奥运会唯一指定负责奥林匹克公园中心区公共区域物业管理工作的公司，为奥运会的场馆建设提供了多方位的服务。虽然那时候人们看到的鸟巢，还是一片种着麦子的工地，为了防止施工过程中的扬尘，麦子们长势茸人，不见了黄土，一片绿油油。
物业工作的其中一项内容，就是把这些看似绿意盎然但是并不能达到标准的“前麦子地”按照奥运规划要求，整合成全新的奥运绿化用地。2008年6月，新奥物业正式入住奥林匹克中心区，最开始组建的团队拥有1056人，其中于浩负责的下沉花园部分有400人，是整个项目中人员最多的。但是即便这样，从开幕式第一次彩排开始，就没觉得人手够用过。“每天两班倒，员工都是工作24小时，休息24小时，但依旧是紧巴巴的。”于浩从那天开始，基本上是凌晨两点躺下，早上七点起来。
整个下沉花园的重点观光区域是七个院子，从南至北，不同的中国传统元素分置在这七个院子中，游客可以在“老舍茶馆”里小憩，端详名家墨迹，还可以到坐在露天木椅上仰望三层楼高的钟磬塔和响鼓红墙……与此同时，下沉花园还是赛事期间奥组委奥林匹克公园公共区管委会的办公地点，出于安全考虑，七个院子在奥运会期间只开放了南部四个院子，而北部的三个院子直到第一次对公众开放的时候才得以“面世”。最要命的是，下沉花园除了具备景点和办公功能外，它还是地铁8号线奥林匹克公园站BCD三个地铁的出入口。
“从奥运会正式开幕这一天起，每天一到散场时间，我们全部都得出去配合安保工作。”于浩现在还记得那将近三十天的“每天晚十点”：整个院子里人头攒动，摩肩接踵，十万多游客当中的很大一部分都是从这几个出入口进入地铁的。“整个奥林匹克公园中心区平均每天的客流会有30万人，峰值可以达到50万人，这是我从业十四年当中，最为特殊的一次工作经历。”于浩说。
黄金周里的“黄金鸟巢”
跟于浩一样连续作战的当然不止那1056人。因为他们的工作区域还没有进入鸟巢和水立方这些“要害部位”。杨蔚鹰是国家体育场运营公司的董事及副总经理、作为场馆业主方代表，她在奥组委鸟巢运行团队担任副主任，奥运期间主管场馆环境和设施。9月26日，距鸟巢对公众开放还有3天，这天也是奥组委将鸟巢运营权正式交还给业主单位――中信联合体体育场运营有限公司的日子。奥组委团队已全部撤离，但BOB(北京奥林匹克转播有限公司)布设的上百吨电缆尚未完全运走，业主单位不得已将BOB的工作人员垒部清场。
杨蔚鹰清晰地记得，接手鸟巢的时候，体育场内一片狼藉。当晚7点左右，杨蔚鹰到场馆里巡视，发现看台媒体区地上散落着拆电缆时拽下的木板、办公区的废纸杂物满地、垃圾堆在通道的角落。于是，公司28名管理人员、300名保安、100多名物业工人以及200多名保洁，开始了连续两天两夜的大扫除。很多员工都病倒了，这和于浩遇到的情况一样，越是人手吃紧的时候，却会接到请假和住院的短信。
十一黄金周期间，鸟巢每天平均接待游客8万余人，奥林匹克中心的流动人数平缓下降到30万人次，高密度，高频率，强压力之后的整个奥林匹克公园，在短短七天过后呈现出的大多是疲惫：鸟巢有的座椅残破了，周边草坪被踩平了，造型别致的路灯罩有的不见了，厕所里的马桶坏了，下沉花园里被人群踩碎的砖块，消失的门把手……“根本没有喘息的机会，一说开放之后马上投入另一种状态，依旧到处都在排队。”新奥物业管理公司商贸分公司经理那和利说。他的办公地点在熊猫环岛，新奥物业除了要负责奥运中心区外的管理工作，场外还有6个交通场站，在赛事期间为各类管理者和官员提供用车保障，光是熊猫环岛一个工作地点，就需要承载每天1700人次的用车需求。
人多似乎是一切问题的根源。黄金周过后的统计表明，鸟巢一跃超过故宫，长城，成为北京最火爆的旅游景点。各式各样的旅行团都把鸟巢和水立方的参观纳入到自己的旅游线路中，直到十月下旬，你依旧可以看到那些带着红黄各色帽子的外地游客成群结队挤入鸟巢……可是对于场地的管理者来说，还没有缓过神儿就接到了“国庆期间必须免费对外开放”的通知，这让原本想至少花一个星期来维护场馆的计划泡了汤。直到现在，仅下沉花园每天由员工收拢来的垃圾就有70立方米，和奥运会期间比，人数平稳下降了一些，但是垃圾没有见少。
鸟巢的“空巢期”
随着奥组委将鸟巢运营权正式交还给业主单位起，鸟巢和水立方的奥运体育场馆功能便慢慢弱化了，水立方办起了音乐会，鸟巢也传闻计划举行演唱会以及大型团体活动……两大标志性建筑物由此开始正式转型。
按照既定路线，包括下沉花园在内的中心区备场馆建筑今后将成为集合体育，娱乐，购物等全功能于一身的大型汇集区：鸟巢南侧地下规划是大商业区，将开设很多精品店、大超市甚至汽车展厅；北侧是一个四星级酒店；西侧是主席台和1000个车位的地下停车场；东侧是景观河，健身中心和会泌室集中在东
侧的四、五层……这是国家体育场有限公司副总经理张恒利在一年前对外公布的鸟巢的后奥运构想。不过从目前的情况看来，相关的具体规划进程还无从可考，目前仅是保证每天的游人能顺利并安全的进入中心区游览，就已经需要耗费太多财力和精力。
“我们粗略统计了一下，从6月份开始到9月底，物业这部分的投入就有4000余万。”于浩说。而且在整个奥林匹克中心区具体的管理规则出来之前，新奥物业的这些投入资金都由自己承担。“票务在赚钱，旅行社在赚钱，黄牛在赚钱，可是物业管理这块我们从一开始就是掏钱的。”那和利苦笑着说。
说到票务，这应该是所有人可以看到的一种现金流的涌入。黄金周期间，参观鸟巢、水立方、国家体育馆和国奥村的国际区均需购买门票，这些门票由场馆共同委托特玛捷票务公司销售。全市五个统一的售票点的情况别无二致：早上九点售票，十点半左右联票基本全部售罄。每天有固定3000张联票，开始对外售票的前两天，开放七日内的21000张联票就被抢购一空，这也直接导致了又一拨黄牛猖獗。据业主方面透露，黄金周7天的鸟巢总售票为55万张，中心区免费开发后，也是每天五万张的数字。此后鸟巢率先在黄金周后成立现场临时售票点，才保证了更多游人不用高价卖票，但是直到10月19日，水立方才开始正式向普通游客现场发售门票，就在前一天，还有黄牛站在水立方门口将原价30元的票价喊到390元。这种少人管理的状态一直持续了近三周，直到10月底，奥林匹克中心区管委会正式组建并进入鸟巢，在整体上才有了明显的改观。
等待“后奥运时代”的孵化
杨蔚鹰从业十六年，一直都是进行投资类的工作，直到今天回头看看，自己跟鸟巢在一起已经六年了。“从2002年准备标书开始，一直到今天，真是波折起伏不断，非常考验人。直到现在这种挑战同样存在，谁也不希望奥运后的鸟巢门可罗雀。”最开始和同事们筹备投标的时候，光是标书就摞了半屋子，六年下来，原本每天睡眠至少八小时的杨蔚鹰每天睡够五小时就醒，生物钟因为一次奥运，彻底改变。
“最紧张的时候，是各国首脑陆续进入鸟巢包厢区域的时候，在我的负责范围内，整个鸟巢的设备运行，服务，管理都是我们要完成的。两个奥运会，开闭幕式一共四次，我每次都站在人口大厅里远远的盯着电梯……”因为所有贵宾从鸟巢一层到三层贵宾区域所使用的电梯，也是杨蔚鹰负责的工作。她不能靠得很近，而且她非常清楚“万一哪个领导用电梯的时候，电梯坏了，我也真没办法”，可是每次一到这个时候，她还是要远远站着，看着布什走进去，看着普京走进去……眼瞅着电梯显示“0、1、2、3……”，直到电梯又一次开始下行，才多了一点安心。
奥运会圆满结束了，可是杨蔚鹰却并未因此感到轻松。虽然很多人“帮她算过帐”，门票和纪念品销售，场地租赁费用预测，附属商业区的利润……动辄就是上百万的收入，但是杨蔚鹰耸了耸肩：“中信在六年间为鸟巢投入几十个亿，短期之内是无法迅速回本的。”初步预测，现在每年鸟巢的运营成本是五到六千万，加上建设费，仅靠广告、门票、宾馆、餐厅等收人，是不足以抵消成本的。不过杨蔚鹰也坦言，黄金周过后，每天还有五万人进入鸟巢，这是有点意外的。“我们当初的预测是每天两万左右，看现在这个势头，每天五万人的状态大致可以持续到年底。”
谁也不希望鸟巢在成为奥运象征之后尴尬的被人渐渐遗忘，中信联合体作为鸟巢的业主单位，作为国内少有的以PPP融资模式(政府与企业合作模式)出现的投资方，当然会想尽办法让它在合法授权的30年内尽早的收回成本以及实现盈利。
但是如果单纯的从体育场馆运营计划来说，鸟巢的前景从一开始并不十分顺利。可活动顶盖的取消就是非常意外的事情，早在鸟巢破土动工，中信方面就有了一套关于赛后场馆运营的雏形方案，当时的计划都是按照可开台场馆做的，有了这个盖子，就可以不用受天气限制可以全天候举力咯类演出和比赛。“鸟巢的盖子被取消后，整个场馆的成本确实下来了，但是我们的计划大部分就没法用了，然后整个团队重新制定方案。”杨蔚鹰介绍说，没有盖子的鸟巢会让很多商家在租用场地之前有顾虑，“谁家都不愿意演出开始的时候赶上下雨，这样就会牵扯到很多后续问题，工作难度也因此加大了不少。”
后奥运鸟巢的猜测种种
奥运会结束后，就有不少“首唱”传闻伴随着鸟巢，但是直到今天也没有确切消息表明哪位巨星将在这个9万人的体育场开个唱，最新的传闻是关于明年夏季日本某人气乐团将会亮相鸟巢，不过对于这点，杨蔚鹰笑着回答说：“这事儿我怎么没听说过呢?”
但是有一点是肯定的，不够“级别”的演出和赛事是无法进入鸟巢的。杨蔚鹰的一句话就可以对此做出解释：“中信已经投了几十个亿，我们的目的是把‘鸟巢’做成一个品牌，它的回本和盈利也都是在品牌经营上，肯定不会光为了赚点场地费而降低演出和赛事的标准。”由此电不难解释，为何前不久一直悬而未决的“鸟巢是否能成为国安主场”的事情最终以拒绝告终。但至于明年演出和赛事旺季来临之前的”门槛费用”，杨蔚鹰说还要等年度计划出炉之后才会知道。
此外还有一点未被证实但并非传闻的消息，就是鸟巢在今后有可能将出售冠名权。作为鸟巢的运营公司，当鸟巢完成奥运会主场的使命后，开始进行场馆商业经营的时候，中信方面有权出售鸟巢的冠名权，这是中信集团作为鸟巢业主单位的一项权利，是在协议当中确定的内容。而且客观来讲，这也是很多国家在体育场馆运营时多采用的方法，寻找合适且具备实力的企业成为冠名商，同时也是体育场馆回收成本以及盈利的最重要的方法。
“这是国际惯例的做法，但是我们不确定现在的时机是否成熟，至少短期内鸟巢不会改名字。而且这里还有一个前提，就是人们的情感，这是最重要的东西，如果国内大多数人无法接受鸟巢改名的事情，我们会考虑放弃这种途径。”杨蔚鹰说。
关于鸟巢的今后，杨蔚鹰和她的同事们想了很多，最近―个月，她的团队接到过很多企业的申请，多是关于租借场地的问题；她带头参与了奥运会比赛用草和残奥会闭幕式枫叶的纪念品开发，这些比较另类的奥运纪念品不久将会上市；她们还要把鸟巢作为旅游景点的卖点系统化，今后还可能会跟国内几大旅行社进行项目合作的开发……
一切都在进行之中，一切也都还是未知数，不过用杨蔚鹰自己的话说：“上面投了这么多钱，我们是负责赚钱的，如果天天一睁眼想着几十亿的回本任务，那日子就别正常过了。鸟巢不是一天盖起来的，成本也不可能一天就能收回来的，但是我们会朝着这样一个目标去走：三十年内让鸟巢回本而且开始盈利，而且在这三十年内，让鸟巢成为具有国际品牌影响力的体育场馆。”