李健:房价会继续上涨

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房价问题是目前举国上下关心的焦点,房价到底会走向哪里,是不是真的到了拐点?

房价问题人人都在谈,两会代表、委员提案关于房市的比例很大,政策的一次次出台更是把房价问题推到了一个风口浪尖上。

近日,北京怡禾房地产公司副总李健接受了本刊记者的采访,谈起了当前的房地产行业出现的问题,也对房价的走势做出了自己的预测。

房地产市场须规范

谈到目前的整个房地产行业及国家对这个行业的管理,李健认为还不够健全。与一些发达国家的房地产市场相比,我国的房地产市场还处于比较原始的状态。房屋商品化在国外有几百年的历史,在中国也才是刚刚起步,因此,这也导致目前的整个市场还不够规范。

1990年之前,大部分住房都是单位分配,无需个人购买的,到了90年代初才有个人购买,市场还不成熟。所以市场还很混乱,价格也很混乱。比如说管理不够规范,价格不够合理等。目前购房人群大致分为:刚性需求、投资需求和境外需求这几个方面。“刚性需求大部分是自住需求,但有居住需求的,因为购买能力有限,百分之九十的在四环以外,而真正的高房价的购买者大部分是投资者。”

李健认为,因为市场不规范,国家如果不从根本上去管理和出台政策,房价就会继续涨。就拿近期的望京地王来说,开发商竞标的土地价格高于周边房价,将来的房价怎么可能会低?在李健看来,房价下调的可能性几乎没有。

根据资源定客源

有开发商认为,房地产企业已经有了转型需求,由争夺资源转成争夺客户与市场,对于这样的一种观点,李健表示不认同。他认为做房地产行业做的是土地的位置,产品是根据客户来定位,比如在通州的土地,让更多的有钱人来购买居住的可能性不大,因此可以说开发商无论什么时候都应该根据资源来定客源。

有业内人士预测,因为一系列政策的调控,致使中国房价拐点已真正到来,李健有自己的观点。

他告诉记者,中国的房地产市场不是纯市场化,而属于政策化,以2008和2009年为例,金融危机使高居不下的房价有所微调,这应该说事件好事,但国家立刻出台了一系列有利于房地产开发的好政策。从1990年到今天,房地产的发展主要是靠什么呢?是靠政府一边打压一边支持中发展起来的。事实上,近十年来,我国的房价除了受2008年的金融危机的市场影响稍有调整外,就没有真正下来过。因此他认为,房价到底会不会出现真正的拐点要看政府政策的力度与强度。

Tips:

任志强:今年房价至少再涨5%

一次次“放言”引来板砖无数,但仍然敢言常人之所不敢言的华远掌门人任志强,总是舆论关注的焦点。近日,任志强再次语出惊人。针对近期出台的调控政策,任志强表示,政府更重视“增加对保障性住房的建设”这一条,为低收入家庭、困难户解决住房问题。“但第一条更重要,就是要加大普通商品房的供应,如果过度挤压商品房,会导致供应紧张,房价也会上涨。我估计今年的房价至少能上涨5%,这个水平是比较合理的。而且经济形势向好日渐明朗化,显然,在此种房地产市场环境中,像华远这样的稀缺高档公寓以及无可复制、比拟的高品质产品仍存在着可观的升值空间。”

潘石屹:上海是发展重点

潘石屹表示,政策是影响房地产行业的最大因素,预计未来针对房地产市场的调控政策将不断出台,而征收物业税将是调节房价的有效方式。政策调控压力的持续增大,将对国内房地产市场造成一定程度的打击。

未来几年,上海将成为SOHO中国的发展重点。潘石屹表示过去这半年自己每个月至少要去一趟上海。上海和整个长三角是中国经济发展最成熟的区域,大量中小企业充满活力。但上海目前的办公环境主要是为国际企业和大型企业准备的,SOHO的产品正好可以弥补这个不足。2010年SOHO中国的重点仍将放在商业地产项目,为广大的中国中小企业服务。

SOHO中国目前有120亿现金和180亿的银行授信额度,未来三年可售物业价值达到450亿元。SOHO今年仍将继续以稳健的态度面对市场,不冒进,不保守。SOHO中国的策略是:如果市场继续向好,就加快销售,如果市场不好,会谨慎进货,始终保持进退自如的良好平衡状态。

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开发商不差钱

房地产开发是典型的资金密集型行业,资金链是房地产企业的生命线。《投资者报》研究部根据110家A股上市房地产公司的绝对资金实力和相对资金实力,综合得出A股上市房企资金实力排名。绝对实力是指公司拥有的账面资金绝对数额,通过与全行业平均单家公司账面资金额对比进行评估;而相对实力,是指公司资金对未来业务的支撑能力,通过计算账面资金与最近3年来最高年销售额的比值来评估。

根据评估结果,云南城投、招商地产、金融街、首开股份、华发股份、北辰实业、泛海建设、万业企业、世茂股份以及北京城建是目前A股市场十大“不差钱”上市房企。

云南城投最近的账面资金达到33.53亿元,是3年来最高年销售额的近8倍。此外,招商地产以及金融街在排名中分居第二、第三位,值得注意的是,这三家公司的综合实力评分均为满分10分,无论是绝对数额还是对业务增长的保障能力方面,它们都具有相当大的优势。

根据研究部统计,按照最近一期上市房企的财务报表数据,110家公司的平均账面资金额为16.3亿元,其中,民营企业平均每家公司只有7.1亿元,绝对实力评分只有1.95;地方国企达到了19亿元,绝对实力评分为4分;而平均每家央企的账面资金则高达49.5亿元,评分达到4.5分,优势异常突出。

进一步的分析则表明,在110家A股上市房企中,央企有11家,只占10%,但这11家公司却拥有545亿元的账面资金,占全部公司账面资金总额的30%;相对应的,私营上市房企有49家,从数量上占比达到了45%,但这49家公司只拥有348亿元的账面资金,占比只有19%。

《投资者报》研究部周俊认为,数量上占少数的央企占有了大量的资金,而民营企业则处于明显的劣势,由此可以解释,为什么在一线城市频出央企地王,而民企只能向二、三线城市进军。