关注西单商圈新趋向
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商业规划在调整
北京市商业委员会副主任李顺利：目前，北京是以三个城市中心商业街区为主体，但是还可能形成几个新的繁华商业区或次级商业中心。它们可能与王府井、西单不是一个概念，也不是一个品位。如果时代广场、庄胜崇光百货往南延伸，跟沃尔玛、菜市口还有规划中的国际传媒大道能够形成片的话，就可能会连成一个新的商业繁华街区。但从北京的商业特征来考虑，城市中心的商业区不一定特别多，可能形成几个跟它相辅相成的特色街区，比如突出某一个特色。就像马连道茶叶街、莱太花卉、十里河的建材、东城的夜市街等，陆陆续续可能还要逐渐培育一些特色街区。
原来规划当中的71个地区性商业中心也可能要逐渐形成两极分化：一种方法可能是要转化成承担社区商业中心功能的城区商场；另一种可能是演变成在交通要道旁有大量的专业店、或者相对集中的专卖店。然后再往上走是西单、王府井这样的繁华商业区与特色商业街区，当中应该有一些主体商业，但更多的是专卖店。可能一般的商品在别的地方也能买到，但是这里的商品引领时尚，是一些比较前卫的商品。
今后新商业中心的发展过程中要注意几个问题：一是业态结构问题。北京的24小时便利店潜力太大了，到目前为止，北京现有的便利店不足500家，但是上海却有2000多家。今后便利店在居住区、交通要道可能发展的空间很大。潜力比较大的还有是社区购物中心，尤其是新建的小区可以借鉴新加坡的MINI中心模式，或者欧美国家的区域性购物中心的模式。如果没有社区购物中心，可能还会重复我们以前的老路：很多房子盖起来了，环境不错，但是最后购物跟不上。所以现在下大力气调整一些城市功能区的建设，社区商业中心的配套是必须的。北京市规划委规划了100多个这样的商业中心。二是商品问题。现在北京是缺乏一些更新换代的商品。服装应该是长盛不衰的，但是北京服装市场的发展跟咱们这几年整个经济的发展不符。今年1至8月份，服装的销售是下降的，这是不正常的。用的商品在上升，但是真正分析一下，打折、降价的商品占相当大的比重，引领时尚的，或者更新换代的商品少。我个人认为，北京市场目前的有效商品供给还是不足。北京现在开放程度越来越大，把国外一些好的商品，适合我们这些3060美元消费阶段的商品尽快引进来，这很重要。三是与奥运概念的配套问题。2008年后，奥运会本身的场馆、运动员村都要考虑奥运会结束以后的可持续发展和它的商业利用。商业与配套是一个长远问题，一定要抓住这个机遇把北京的基础做得比较扎实。有了这个好的基础，硬件设施上去以后就有了基础。
提高商圈贡献率
清华大学经管学院李飞博士：我要强调的是，商圈不越大越好。一般认为商圈有三个层次，这是国际比较公认的。它有一个核心商圈，一个次级商圈与一个边缘商圈。它划分的标准就是按所占购买额的比例。实现了70％购买额的地区就是它的核心商圈；次级商圈大体实现了它购买额的20％左右；边缘商圈一般占销售额的10％左右。从这个意义上看，商圈绝对不是越大越好，所以我们的主要力量不应该花费在如何使我的商圈变得越来越大，而应该关注已有的商圈，使它的贡献率提高。同样一个商圈，它的贡献率可以是不一样的。所以要注意核心商圈的精耕细作，而不能搞广种薄收。
那么，如何提高商圈的贡献率？既可以低成本地扩大商圈，又可以提高商圈贡献率的惟一办法就是进行差异化定位，就是特色化。但是这种特色化，很多企业难以割舍。比如百货商场经营彩电，本来不赚钱，可都说能聚人流，赚销售额。这也许是有一定的道理。未来发展特色化最大的难度也正在于此，在于选择，在于放弃。中国有句古话叫“舍得”，“舍”了才能“得”，你现在根本不想舍，你怎么能得到。定好位了，还要到位。怎么做让顾客到位，这是我们要解决的。
由于商圈不是越大越好，自然就涉及到一个问题，就是商业街也不是规模越大越好。商业街的衡量有三个纬度：一个是长度，一个是宽度，一个是高度。从国际上来看，商业街多长的都有，但是真正能发挥商业街的功能、核心的就那一段，就是1000米左右。王府井如果再往北伸，伸到美术馆，也还能伸，但那是另外概念了。作为这个商业街的核心功能来讲就是1000米左右，如想延伸的话，难度是非常大的。从日本东京的银座、巴黎的香榭里舍大街、美国第五大道来看，基本上是这个概念。什么全世界最长的商业街，中国最长的商业街，这都是非科学化的东西。
第二个是宽度，现在有一个论点，包括西单改造、王府井改造，以及大连的改造，都提出一个不要街而要城的新概念，理由是日本的名字不是一个街，而是一个城。我认为商业街就是街，硬把传统的商业街改造成方形的城，就毫无特色了。所以它有一个宽度，我们不能追求最宽，无论是从聚客率还是从便利顾客的角度来看。
第三个是高度。过去我们不怎么讲高度。但实际上商业街的高度也不能太高，比如在商业街上建一个10几层的大楼就不是商业街了。王府井要开地下商业街，地上的商业设施还没有完全确保，还要开地下商业街，往地下延伸和往高空延伸，都需要一个研究。商场就不适合特别高的，如果5层以上的话就很困难，有很多老总跟我谈过，说出个主意，我有5层以上的顾客就不愿意上了，怎么办好，那就没有办法，你只能开赌场或者干别的，但政策不允许。如果太高的话，对消费者产生压抑感。在西方国家，我们看它的商业设施，三四层的特别多。
娱乐要重过商业
零点调查集团董事长袁岳：我首先就西单这一片新旧商圈的发展前谈点看法。我认为，无论是传统意义上的西单商业街还是以庄胜为中心周边新起来的商业街区，它们的发展都面临着严峻的形势：第一，核心商圈的人群质量有问题。虽然从长远来看，可以逐步把他们置换了，把低层次的消费人群换出去，把高层次的人群换进来，但这是一个漫长的过程。至少从目前来看，它的核心商圈的人群质量是有问题的。同时，是否能有效地把远距离的理想客流动员过来也是值得怀疑的。临时搞个什么促销活动是可以的，但是从整体来说是不现实的。问题的原因在于跟生活工作方式有关系。白领有一个特点，白领真正可以用来购物休闲的时间是有限的，他们有特定的时间分布。据我们调查，他们通常分布的方式是一个周末，一个晚上。而且晚上的消费还有一个特点，就是与他们对群体的认同度有关。所以要在一个新的地区产生群聚效应，跨区域前来的障碍是蛮大的。
第二，这一地区所面临的最大威胁不是来自其他商业街区，而是在未来三五年或者再长一点时间，北京城区商业布局所发生的变化。随着大型MALL（购物中心）和连锁商业的发展，尤其是MALL的出现基本上可以说是城区很多大型商店末日到来的标志，如果说过去预言大商场会批量倒闭预言没有出现的话，那么，我认为大型MALL建到三五个的时候会出现的。MALL会把高质量的人群阻击在，我们现在做街区娱乐概念的时候，通常是通过改变一个板块的性质，让这个板块变成带有旅游功能和娱乐的功能，而MALL不是，MALL一个点就具备这种能力。MALL因为与周围社区构成同质性，所以一下子就把成批的人干掉了，相当于一个子母弹，一个大炸弹。我认为这是一个非常大的危险。再加上私家车的大量涌现，城里基本是进不来了。进不来之后正好外面有MALL，问题就解决了。所以我觉得交通的发展、社区分布的特点、未来业态的发展，对城区中间的商业街区来说是一个巨大的考验。
我再谈谈新旧两片的关系和问题。我认为，如果要在长安街以南的街区里面投资，不和传统的西单商业区概念连在一起好。为什么？因为西单作为一个老商业区，人们对它的性格、品质的认识已经定型了，包括商品、客流等等。倒是说，在新的本来就没有什么的地区，要塑造新东西，我觉得成功的几率比说成是西单商圈南移、南扩要高，所以我认为在南边还是应该营造一个新的商业街区概念。
在营造这个新的商业街区概念时，我认为核心的不是商业，而是娱乐。无论是银座也好，或者像台北的西门町，那个地方就是年轻人在玩酷、玩硬、玩最时尚的东西，哪怕染个头发也要跑到那个地方去展示。首先得给人们一种去玩的理由，购物是玩的附属品，不是因为购物所以去玩，因果关系是不一样的。我觉得要塑造一个板块新的性质，以娱乐为核心，然后考虑商业之间的部署。这种资源的配置，或者说业态的发展，不是仅仅依靠一个店、两个店从点上拉动的，实际上是整体街区配置的考虑。仅仅靠两个店要做成时尚社区是不容易的。实际上是板块的性质拉动人群。一个店只能拉特殊的少数人，不可能整体地拉动。
所以在这一过程中，对于已经开始用资本的力量或者其他的原因初期发展起来的现有板块，商家之间要联动，政府在这上面也还有很多要做的，这样才能做成一个真正丰满的社区。
两区互动抓商机
宣武区经贸委主任王佐：我个人的感受是，长安街南北两侧的商业区域正在形成强烈的互动关系。但我认为宣武区自己会形成一定规模和层次的商业区。从历史角度来看，菜市口就是一个商业区。近年来交通和区位条件又不断得到改善。还有就是庄胜崇光百货二期、沃尔玛即将开业，菜市口百货要回迁。菜市口百货的黄金珠宝还有影响力。此外，这一地段50万人口也是个重要保障。很多人提到了城市空心化问题。但我认为，城市空心化虽然是代表了某种趋势，但中国的城市和西方的城市空间结构完全不一样，西方的城市是扁型式的结构，中国的城市是凸型的结构，就是越往中间人口密度越大，因此，即使空心化了，其速度和程度也并不是一样的，还有一个较长的过程。
倒是国内其他一些大城市在制定商业发展战略方面的做法可能更具借鉴意义。现在基本上分为三大战略，一是城建带动战略；二是结构升级战略；还有一个是科教文化新兴战略。宣武区目前也在实施类似的战略，具体叫“二街六区”发展空间规划。“二街”中的第一条街指的是宣武门到菜市口这一条街，这一条街按照我们区里的想法是要做成国际传媒大道，而且可能要往南扩，或者放到菜市口，这就需要商业的配合。第二条街是广安大街，现在道路的拓宽已经完成，具体做什么，还需要专家论证。“六区”则包括了琉璃厂文化产业园区、菜市口传统商业区、广安门办公商务区等。
说到西单商圈新趋向，如果真正要南扩的话，我们区里一定得抓住机遇。同时也要深入研究，做特色、定位的研究。在做商业规划中，还希望能与周边区之间紧密配合，相互沟通，尽量避免做太多的重复建设。
提升商业硬设施
天让置业副总经理徐世恒：我觉得，南北开发商对商业地产的价值看法差异性很大，以前北京作为一个首都，政治和文化中心，政府在商业配套方面重视度不够。另外，开发思路也不一样。南方地产商在开发商业与住宅综合楼盘时，不是当一道主菜来做，只要高出成本价多少多少，就可以卖掉。我说一个事儿：一两年前，广州一个开发商有一个位于新大陆的项目，总共项目面积是80万平方米，其中商业占到30万平方米。广东的发展商怎么算账？住宅项目均价卖到8000元/平方米，而这么大的商业面积，他的定价是30000元/平方米。30万平方米创造的价值比50万平方米创造的价值还要高。以广州一个商业比较发达的城市来看，它已经形成了一些有特色的商业街，这些特色商业街与本身珠江三角洲是发达的制造中心有关，在此基础上形成了一些能够吸引年轻人经常消费的商业街，如果你在北京做时尚为定位的商业，可以去广州看一看，比如流行前线，比如状元坊，现在已经变成了广州一些家庭条件比较好的、支付能力比较高的中学生、大学生经常去消费的场所。
我个人认为，西单商圈完全可以做成一块与其他商圈完全不同的、吸引众多年轻人来此消费的区域。这是我对西单问题的看法。现有的燕莎商圈和国贸包括王府井，一些有个性化的品牌非常缺少。时代广场刚才提到要时代将引进GAP和BANANA等品牌，这些是目前美国最受年轻人青睐的品牌。
下面谈一下北京目前的商业状况和未来的发展趋势。最近有很多从外地来的发展商，其中很多盯上了商业地产项目，比如琉璃场最近有一个商业项目，大约17万平方米。我的理解，北京现有的商业地产项目，用电脑术语来说是486的水平，还没进入奔腾的年代。
在未来的北京，无论是大型的SHOPPING/MALL，还是商业特色街，包括商业批发市场，都会面临一个产品升级换代的问题。现有的批发市场功能非常单一而且购物环境非常不理想。前门大栅栏应该说购物环境很恶劣。它里面的产品结构有没有特色，我们这里先不去讨论，从硬件方面它应该怎么样结合大型SHOPPING/MALL的便利和舒适性，结合商业街的特色去做产品的升级换代，我觉得是非常有必要考虑的。
在不久以前，我们提到了“购物公园”的新概念，现在很多发展商已经意识到了再按照传统的百货业和主题商场已经不能满足更多层次的社会需求。
共享客源受益多
北京庄胜崇光百货商场总经理杨建：北京庄胜崇光百货商场98年在开业时面临的压力是很大的，但是，可喜的是，经过4年多的努力，庄胜崇光百货的经营业绩可以说明一切：至今年6月，商场在4年的时间里创造了36.8亿元的营业额，开业前三年实现了每年超过50%的营业额增长，去年年度营业额达到12.3亿元。在今年的店庆日，商场4天营业额超过1.1亿元，刷新了于去年店庆日创造的全国单店单日销售纪录。商场自2000年度就结束了亏损，2002年上半年的利润额达到1000万元。
总结这几年的经营体会，我们认为除了是整合了中、日双方的管理经验和文化，凸显了自己的经营特色外，从西单商圈的发展中也受益匪浅。在对庄胜崇光的顾客构成进行分析时，我们发现了以下一些特征：从顾客居住地点看，41.5%的顾客居住在宣武区和西城区，这两个区的顾客是我们第一大客户群；其次是居住在丰台区和崇文区这两个南部城区的居民，约占22.4%；居住在海淀区和朝阳区这两个最发达区域的居民在我们的总消费人群中所占的比例相近，各占10%左右。从顾客所乘交通工具和花费时间看，选择乘坐公交车来庄胜崇光购物的人数最多，占到32.7%；其次是乘坐地铁的顾客，占到16%；自己开车的为14%由于宣武门一带的居民消费能力有限，在步行来商场购物的顾客中，有相当部分是从西单购物后再来到庄胜崇光百货商场的；从在路途花费时间方面看，42%的顾客花费了10―30分钟，33%的顾客花费了30―60%分钟，花费10分钟以内和1小时以上的顾客占16%和9%。从选择交通工具的习惯来看，公交车与地铁是顾客常用的。而在路途时间花费上，集中在10―60分钟。由于西单与宣武门都有地铁出口，相互之间的公交车路线十分方便，我们完全有理由相信很多的顾客是从西单购物之后，通过公交车、地铁和步行的方式来到庄胜崇光的。
从这些来自顾客的意见中，我们可以很清晰的看出：已有相当一部分的顾客在休闲购物活动中有将西单与宣武门视为一体的倾向性；西单与宣武两个区域的顾客群已经具有的排他性的特征，从最根本的层面可以看出，宣武门与西单在商业零售业方面已经在走向一体化，正在形成一个新的商圈。我们对于西单-宣武门地区的商业发展前景非常看好的，以下提及的几点变化，将为整个区域的商业经济发展带来更多的商机：
一是西单作为建国后形成的大型商业街，在北京市民中享有很高的知名度。但由于市政规划的原因，西单商圈向北延伸可能性已经不大。而在西单路口以南，宣内大街的改造已经在进行之中，年内由于路面修整工作结束与时代广场百货商场的开业，将会使整个西单自然的延伸到长安街以南。在宣内大街改造完成后，目前制约两个区域连接的宣武门路通问题将得到根本性的缓解。
二是在未来的几年内，我们的消费群体最直接的改变将会出现在宣武门。庄胜房地产开发有限公司对位于庄胜广场东侧的20多公顷土地的旧城改造工作已于2002年初展开，新建的社区将会产生至少2万余人的高消费能力常住居民。由于庄胜崇光百货商场在宣武门地域上的自然垄断特征，这批住户及其亲友将会很自然地将庄胜崇光百货商场列为休闲与购物的首选。这同时也会给整个西单区域创造一批高档次的顾客群。
三是西单商圈一直延伸到宣武门将会给整个区域带来新的感觉与营业增长。北京庄胜崇光百货商场以时尚作为主题，将成为整个西单商圈的重要补充。同时，由北京庄胜房地产开发有限公司投资的北京庄胜购物中心和北京庄胜国际汽车贸易中心将于明年开业，这两家将在顶级品牌店和高档汽车专营店两种业态上补充和丰富西单的商业功能。
百货要有小店衬
时代广场副总经理李雷：虽然我们时代广场与西单大街只有一路之隔，但我们基本上不觉得自己是属于西单商圈的。
说实话，我们对西单商圈并不寄于厚望，只想着如何把自己单体店做到闪光。这几年，庄胜崇光百货已经很成功了，如果能够和他们的闪光连成一片的话，倒更可能。如果真能这样的话，就是很大的机会了。虽然我们的初次开业并不太成功，但我们仍然很有信心。一方面是品牌做了较大调整。在过去的3个月时间里就有160多个商铺和我们签了约，其中有不少国际大牌子，有的还是首次在中国市场亮相。
另一方面，西单南侧确实有了更好的发展空间，交通通畅了，规划整齐了，我们的马哥孛罗酒店也开业了，周边的消费档次上去了。我们认为把商场定位在中高档还是会有一定的客源支持。
另外，我还要说，不管是要形成商业街也好，形成一个大的商圈也好，如果只有大商场肯定是不行的。除了几家百货店作为一个大的支撑点外，还要包括餐饮、娱乐、购物和中小型的专卖店。他们能带来客流。在没拆迁时代广场的时候，西单的东南角非常热闹，有很多小的专卖店。我希望媒体呼吁政府来恢复它们。当然，这些点的协调也很关键。如果我们能把现在的图片社、卖烟、卖茶叶的这几个点变成高档的品牌，可能南边这个点会比时代广场还要闪亮。这条街也就活起来了。