深化住房制度改革,加大政府调控力度

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摘 要：在目前我国新一轮房地产调控政策出台之后，全国大中城市房价涨幅纷纷下跌。从各地楼市成交数据看来，调控政策的确在一定程度上遏制了房价飞涨的势头。然而，目前我国仍然存在供需结构不合理，大量潜在需求不能向有效需求转化的不良现象。本文针对住房市场的供需结构，提出了深化住房制度改革，加大政府调控力度，平衡供需结构的观点，以此将住房市场潜在需求转化为有效需求。

关键词：潜在需求；有效需求；住房市场；转化条件

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1006-4117（2012）01-0058-02

一、住房市场供给需求现状

在目前高房价的大环境下，国内主要城市住房约而同地呈现出“高空置率”的怪现象。这完全不能说明目前住房市场供大于求，而是直接说明市场供给需求结构严重失衡。突出现象表现为商品房过多，经济适用房、保障性住房过少。

其中，保障性住房供应远远不能满足需求广大中低收入居民住房问题未能得到解决。而高收入者却拥有多套高档住房。开发商的投机性使房产供给集中在高档或中高档商品房。投资性和投机性需求旺盛。据数据显示，目前国内部分城市房价租售比高达1：800(国际公认合理范围为1：200-1：300)。北京、上海和深圳等地许多楼盘空置率接近50%（国际公认合理商品房空置率范围为5%-10%）。

综上，衡量房地产市场是否过热及供需结构是否合理的指标（房价租售比、房屋空置率）我国都远远超出了国际公认的正常范围。

二、影响有效需求因素分析

所谓有效需求即是指拥有支付能力且有意愿消费的需求。影响住房有效需求的因素有很多，其中主要有居民收入水平、住宅价格、银行、国内人口结构、居民收入差距、居民消费意愿（收入用于支付月供比重）等。

其中，居民收入水平及住宅价格是最能影响有效需求的因素。

由上图可知，至2009年6月开始，全国房价持续上涨，最高涨幅达到8.00%。以武汉为例，2010年3月以来，武汉市均价一直在6000―7000平方米上下浮动。而2011年武汉武昌区楼市均价为11323元每平方米，而2010年武汉市人均收入20806元。平均算来，2011年武汉市房价收入比为1：12，远远超过国际上正常标准（1：6）。在如此高的房价压力之下，有意愿购房者只能持币观望，空对着高房价望而却步。因此，有效需求不能得以合理释放。

因此，高房价是造成潜在需求不能向有效需求转化的罪魁祸首。一方面，随着物价水平涨幅不断加大，一部分增长的居民收入被高涨CPI消化。数据显示，去年武汉市居民消费价格(CPI)同比上涨3.0%，涨幅比上年上升3.6个百分点。CPI居高不下，居民实际收入没有提高，可支配收入没有随着通胀增长，对房产的消费意愿不高。其次，房地产高端市场拉动中低端市场，高房价势头不减，高端市场供给过多，而中低端市场需求不能得到满足。

另外，现行的房地产金融政策也在一定程度上抑制了潜在需求向有效需求的转化。近年来，政府在调整住房供给的同时不断打压住房消费。在《加强商业性房地产信贷管理的补充通知》中，明确以借款人家庭为单位认定房贷次数。按照这一政策，政府对人均住房面积采取了压制手段。部分改善性需求由此受到抑制。

三、需求转化策略分析

针对以上分析，对由供给结构不合理及高房价带来的潜在需求不能正常转化问题，本文提出以下两个建议：一，深化住房制度改革；二、加大政府调控力度。

（一）深化住房制度改革

房改制度是我国经济体制改革的重要组成部分。在涉及到住房市场需求转化的主要有以下方面：住房供应体系改革；住房公积金制度改革及建立规范化的房地产交易市场。

首先，住房供应体制与潜在需求及有效需求转化息息相关。通过住房分配体制改革，由原来的行政手段、福利性质、实物分配制度转变为按劳分配为主的货币分配制度。然而由于市场失灵，居民收入由于各方面原因差距不断加大，经济承受能力不一。商家的趋利性使房产供应集中在高端区域。因此，必须深化住房供应体制的改革。完善现有的双轨制住房供应体系。一方面，完善以中低收入家庭为对象的、具有社会保障性质的经济适用房等保障房体系。另一方面，调整和规范以高收入群体为对象的商品房供应体系。

其次，完善住房公积金制度。我国的住房公积金制度是学习借鉴新加坡公积金制度，结合中国国情加以发展应用的义务性长期储金制度。通过14年的实践证明，公积金制度对我国住房制度改革深入进行，居民住房分配制度转换及居民居住条件改善起到了重要作用。目前我国各地的住房公积金制度不一，不少地方公积金制度尚未全面覆盖，且存在较大缺陷和制度漏洞。完善住房公积金制度，能有效地缓解居民住房消费压力，提高居民实际可支配收入。从而促进住房市场潜在需求向有效需求的转化。

再次，建立规范化的房地产交易市场，规范交易行为也尤为重要。政府应充分做好市场经济守夜人的工作，促进和维护房地产市场发展的良性循环。打击扰乱房地产市场秩序的不法行为，促进房地产业及相关产业的良性发展。有一个良好的外在环境，住房市场的供需失衡才能得以调整，市场潜在需求才能有条件向有效需求转化。

（二）加大政府调控力度

目前的房地产调控政策确有起色，房价飞涨的势头得以有效遏止。但是，在目前的环境下，调控政策应持续紧抓，力度应持续加大，不能放松。调控政策必须“市场”“行政”两手都要硬。具体措施有以下方面：

第一，调整房地产市场供给结构。加大廉租房等保障房建设进度，降低经济适用房等保障房等门槛。对商品房，应限制开发商的投入开发。提高商品房用地审批权限。同时，鼓励开发商对廉租房等投资，如产权让步、减税等鼓励措施，提高廉租房、经济适用房的市场比重。

第二，规范相关制度，打击非法投机炒作行为。政府应充分利用相关税收（如营业税、物业税、遗产税等）及贷款首付、土地出让金等财政金融手段合理规范开发商及投资者的行为。如提高同一贷款者首付比例及贷款利率，对购买多套住宅者应另外制定征税标准等。运用法制手段打压房地产投机行为，以此调整房地产市场供需机构。

作者单位：中南财经政法大学金融学院投资系

作者简介：王辽海，中南财经政法大学金融学院投资系，研究方向：房地产经营管理。

参考文献：

[1]鄢来雄.供需结构失衡仍是房地产市场的主要矛盾[N].中国信息报,2010-01-03.

[2]住房需求与供给平衡有何关系[N].中国经济时报,2007-09-07.

[3]房地产市场结构与宏观调控政策分析.中国人大网,2010-01-26.

[4]张东,陈柏东.房地产经济学[M].武汉:华中理工大学出版社,1996.