如何避免精装交房“老大难”(下)

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提要：市场的低迷期，不少楼盘从毛坯房改成精装修。应消费者要求，“楼盘改精装修出售”忽然时髦起来

（接上期）

交房前做足准备功夫

“业主在收房的时候，可能本身就是带着一点‘敌意’，怀着要挑毛病的心态来的。”一位业界人士说。

所以，一点小小的工作，可能会至关重要。比如，交房之前，要找专业保洁公司，把房子打扫得非常非常干净，业主看到这样的房子，往往“气马上就消了一大半。”

最糟糕的场景是，经过长期等待，望眼欲穿的业主兴冲冲来收房，结果和房子见面时，毫无心理准备发现大量问题，业主不肯收房，开发商如果修完再交房，就已经过了交房时间，造成了违约。一边是被耽误了时间的业主，一边是急于交房的开发商，矛盾难免会激化。

事前功夫做足，才能保证交房的成功率。在隐蔽工程完工以后，开放一个楼层给业主参观施工工地现场。让业主提前了解工程质量，给业主“这工程可以放心”的心理暗示。

除此之外，房开商一般是提前一个多月让业主来预验房，业主可以带着亲戚朋友或者有经验的验房师等所有自己想带的人来验房，可以提出任何工程类问题，提出的问题都会在交房前得到维修，这样等到交房的时候，交给业主的房子已经是个合格的房子了。

经过这样几次铺垫，等到真正交房的时候，业主对工程质量早有了解，对提出的问题也早已解决，交房时自然就水到渠成。

这样的做法，对开发商的工期控制提出了较高的要求，要留出足够的工期。一些开发商，到交房的时候还没干完，当然就没有办法预验房了。

一些房开商控制精装修工期的诀窍是，首先在售楼的时候要留出足够的工期，其次，尽量缩短施工时间，需要前紧后松，把时间留给预验房。不过最关键的还是对装修公司施工进度的控制。

在房开商和装修公司签的合同中，并非开工和完工两个节点。而是分成23个工期节点，即使在单个节点上不能完工就开始进行预控并根据情节轻重进行处罚，这样就有效控制了工程进度。如果仅仅有个最后完工时间，装修公司进度慢，装修公司会告诉你，这不还没到完工时间吗？这样风险工期控制难度较大。

难管的质量

精装交房最关键的还是质量是否过硬，这考验着精装修的各个环节。遗憾的是，质量来之不易，质量问题却可能在任何环节出现。

一些运作水平较差的开发商，可能从结构开始就没有做好，精装的时候继续偏离，最后结果就变得不可收拾。例如，结构偏差5厘米，精装的时候只能用石膏找平，找完后，墙上可能就会有6～7厘米厚的石膏，这样就非常可能整片掉下来，或者会出现大片的开裂、空鼓。这是很多消费者在收房的时候发现墙体很多开裂、空鼓的原因。

结构有问题，正确的弥补办法是分层挂网，薄薄抹一层就挂一层网，再抹一层就再挂一层网。这样可以避免开裂问题。但是，如果开发商的质量控制体系达不到这样的层面，或者装修公司不负责任，为了节约成本，最终产品出问题就不可避免。

精装是个复杂的集成工程，涉及施工单位、供应商非常之多，以厨房为例，情况往往是，提供是橱柜的是一家，提供电器的是另一家。需要两家配合进行橱柜安装，橱柜还要和精装修的做法相匹配。比如，吊柜和地柜间还要有装修作法，设计稍有差错，就会出现中间作法不交圈的现象。

曾经有房开商的精装项目，四月份才开始竞标，但是前一年11月、12月就找了两家装修公司进场放线。全部标出空调、地漏、开关、面板吊顶标高线，地、墙排砖线等，当时正值寒冬，没装窗户的毛坯房四面透风，墨斗全都被冻住，只能用二锅头酒化开后去放线。

为什么非要在寒冬中做这件事？因为房开商希望在做土建的时候，他们预留的点位能够跟精装完全一致，避免精装进场后大面积改造，造成精装延长工期，并增加改造成本。

房开商精装流程中的另一个动作是“叠图”，就是把精装、机电、土建、和给业主交房的图纸叠到一起，找出任何不一致的地方。例如把隔墙位置、门的位置的错误找出来。比如，装修设计里面有漂亮的吊顶，本身没问题，但加上空调后就发现高度不合适，这就必须要改设计。

还有一个管理动作是“停止点检查”，在几个关键节点把所有工程停下来，经过检查后，没问题了再继续施工。停止点检查分为几次，一次是验线，看放线是否准确，第二次是装修进场、隐蔽工程完工后，停下来检查隐蔽工程，是不是和叠图一致，龙骨、管线预埋有没有问题等。第三次是饰面工程中，对基层进行检查。等饰面工程完工后，要对全部的管路、地采暖等所有机电相关系统进行调试及试车。而这些也只是龙湖庞大的精装体系的一部分。

好的质量，需要形成完善的管理体系、标准、流程、工艺工法等，并进行严格有效的控制、，而这些在很多开发商那里还是一片空白。

缺位的团队

从毛坯房到精装修，对很多开发商来讲，对其体系和团队都是个挑战。地产商是集成商，从毛坯房到精装修，意味着产业的集成难度大幅度增高。但对于很多开发商来讲，建立适合自己的团队和体系并非易事。

目前，房地产和其他领域一样，精装修方面的人才非常紧缺。很多地产商都希望招聘上手就能独挡一面的人才，往往要求有10年以上的工作经验，因为精装工作内容复杂，要求同时具备设计、土建、机电、暖通、水电乃至电梯、空调等综合知识，这种复合型人才需要多年的积累。

但国内精装修的出现也仅仅才10多年的时间。十多年前国内高校开设此类课程的也仅有几家院校，而且数量很少。而这些本就不多的毕业生，又大部分从事设计工作，转入工程领域的连三分之一都不到。

目前，从事精装专业的人，往往是从土建工程转行过来的，这些人的缺陷是，往往对设计把握不足。而开发公司又往往想招聘同时懂设计的人才，以便能在设计方面的进行前端把握。而设计出身的人，往往难以在管理方面做好，只会干活，缺乏体系建设的意识。总之，千金易得，一将难求。找一个人比较容易，要想建一个团队，每个人都达到要求就很难了，但体系流程又不是一个人可以做起来的。

精装修交房需要一个庞大的体系支撑，除了精装部门，还包括土建、设计、部品商等等各个方面，如果开发商没有完善的体系和有力的团队，确实没有能力控制这么庞大的系统工程，精装修质量出问题，出现交房纠纷，并不完全是因为开发商降低成本导致的，和本身的运作水平有很大关系。

交房问题只是精装修的矛盾爆发的一个点，考验的是房地产开发运作的整个流程。精装问题，不只是“想不想做好”，而且是“能不能做好”。（来源：新地产网）