解读地产六巨头动向
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调控风雨之下，上半年业内领航的几大标杆企业形势如何？
每当楼市变局来临之际，业内外的人们都会紧盯地产巨头们，观察他们有什么调整策略，有什么应对方法，有什么改革动向，甚至他们的销售额有什么变化，排行榜上升降与否？而后，业内外再根据他们的动作和效果来做出自己的行为判断。所以，我们总结一下调控风雨之下上半年业内领航的几大标杆地产企业，是很有意义的。
SPEED
万科：如何才能又快又好？
2011年，万科集团最大的困扰点是人员离职。2012年，其更大的困扰点是各种质量门不断出现。设计门、毒地板门、变电门、诚信门、纸板门……梳理万科最近半年多以来的质量事件，仅见诸媒体报道的就多达十几起。
就万科这些年的发展而言，董事长王石对郁亮的选择被认为是理智的决定。财务出身的郁亮被认为具备足够的勇气与理智，在他的领导下，万科或许再也回不到那个激情燃烧的年代，但却能保证安全和快速发展。这十年龙头老大的位置，也证明了这一点。
经历2008年冬天之后，万科确定了“不囤地、不捂盘、不当地王”的“三不政策”，并坚持至今。也是从那时开始，万科开始了新一轮的迅猛发展。开盘当月销售超过60%的硬指标，使其远远甩开了后边的众多竞争对手，2010年和2011年，万科连续两年销售过千亿元。
快速发展之后，问题也慢慢积累下来，终于在2012年集中爆发了。质量的问题一个一个爆发，舆论快速传播之后，忽然间就成了大问题。
尽管高层行动很快，也尽量采取公开透明的解决方式。但以万科这样的老大地位，在舆论的风口浪尖上，任何一点瑕疵都会被放大，更何况很多问题都是真实存在的。
王石也反思说，万科现今已是世界最大的房地产公司，这个地位他们都想保持，但这就延伸出一个疑问：是靠数量保持还是靠质量保持？如果要质量，就可能会降低速度，万科也有可能从第一降到第二。
而对于已经开始的房地产下半场，郁亮认为，下半场只有快速周转才有可能胜出，万科在整个2012年都将实行“冬天模式”，保证资金充裕的同时，多卖房子快速跑。
但就是在这样的局面下，2012年上半年，万科同比下滑，而中海和保利以从未有过的速度逼近了万科。其实看看青岛万科就不难明白，为什么会出现这样的情况？最根本的原因在于万科在价格上的灵活度大大降低了。
怎么样才能做到又快又好？保持规模和速度的同时不出质量问题？这实在是王石的最大心事。
国内地产企业销售前十名排行榜
1 万科地产
2011年上半年
销售金额 644.2亿元
2012年上半年
销售金额 610.0亿元
2 中海地产
2011年上半年
销售金额 421.0亿元
2012年上半年
销售金额 543.0亿元
3 保利地产
2011年上半年
销售金额 385.0亿元
2012年上半年
销售金额 493.1亿元
4 恒大地产
2011年上半年
销售金额 429.0亿元
2012年上半年
销售金额 380.0亿元
5 绿城中国
2011年上半年
销售金额 186.0亿元
2012年上半年
销售金额 178.5亿元
6 龙湖地产
2011年上半年
销售金额 192.0亿元
2012年上半年
销售金额 174.0亿元
PRICE
中海：以价换量 速度优先
这两年来，中海地产集团原来的城市中心拿地王造豪宅的主流战略显然遭到削弱。一线城市的核心地段基本拿不到地之后，二线城市的难度在迅速增加。于是，这个当年在香港起步，靠地王项目打响内地品牌的国企一时之间颇有些失落。
尴尬的局面要打破，在保持高利润的情况下，中海加快了销售步伐。2011年，中海就是最早开始大规模促销的地产企业，其在当年4月起在全国促销，直接促成在4、5月销售额连续超过百亿元，为全年业绩奠定了基础。
2012年，中海的销售速度和规模再度得到释放，全力突破，迅猛攻击，价格战亦在所不惜。在青岛就是最典型的例子，紫御观邸的直降百万也好，国际社区的送厨房也好，灵活性尽皆体现，市场也确实被激活，成为本地市场老大。
上海地王项目也是如此。5月，中海地产位于上海的“地王”项目“紫御豪庭”首度开盘。自称开盘当日认购金额达到12亿元。紫御豪庭所在地块2009年时被他们购得，平均楼面地价达到22400元/平方米。时隔两年多，项目确定均价仅4万元/平方米，被业内认为贴近成本价卖房。
这样的以价换量持续下去，中海集团业绩无疑将重现昔日辉煌，上半年业绩算下来，其已经完成了全年800亿港币目标的八成，是冲得最快的企业。最大的悬念是，年底他们能做到老大吗？
COST 保利：高歌急进 紧步跟随
在2012之前，没有哪个企业有保利地产集团这样的规模之后还能保持这样的扩张速度。就是在2008年里，其依旧高歌急进。只是到了去年稍有减速。而今年开春之后，随即发起动作，月月业绩猛增。
而到了今年6月，其销售金额竟然达到了155亿元。这一销售数据不仅创下保利的历史新高，也远超市场预期。
保利在年初确定的基调是，今年房地产不乐观也不悲观，好的产品特别是刚需产品仍有市场需求，“今年将紧跟形势，以销定产，以抢为先，打好销售攻坚战，全力落实年度经营任务。”
保利在全国布局的特点是比较均匀。一、二线城市和其在市区和郊区的分布都比较均衡，豪宅较少，刚性需求的比例大，真正发力的时候，能冲出量来了。
尽管保利做精品的能力确实是欠了火候，至今也没有哪个盘在业内有全国性的影响。但最重要的是，其明白自己的能力和水平，能够在这样的实际条件上很实际的定价，这样就保持了一个相当快的销售速度。大众的产品以最快的速度卖大众的价，这是近年保利狂飙的核心内容。
保利还有一大优势就是控制成本的能力非常突出。比如位于四方区的百合花园当初拿地是2220元/平方米，开盘时均价6000元/平方米，而保利依旧能保证利润。这在楼市价格变动的年代，可谓是看家本领。
上半年，保利第一次冲过了销售500亿元大关。与中海一样，快速逼近了万科，让后者感受到了巨大压力，下半年他们还会继续做老三吗？
LOW PRICE 恒大：渐渐降速 麻烦不断
2011年，恒大集团无疑是中国楼市最大的胜利者。这个企业的销售继续了2009年300亿元、2010年500亿元的巨大规模，继续快马加鞭，2011年做到了800亿元的规模，一举成为全国第二。
而在今年上半年的答卷明显不尽如人意，出现同比下降。
恒大的优势在于在郊区大面积低价拿地，而后在有效控制成本的基础上快速复制，保证工程质量。再用广告轰炸和特价开盘的方式，实现快速销售和回款。这一切，都在工作狂人许家印的掌控之中。这样就形成一个较为完整的链条。而这个链条的核心在于价格优势，在全国其它地产均价都过万元每平方米的情况下，恒大的均价也就是六七千元。
这样就能辐射到最广泛的人民群众，于是，再加上品牌、产品、广告都不差，所以热销就很正常了，再加上一年百余个楼盘的开盘频率。于是，对别人来说是流血的调控，对恒大来说，简直就是挠痒痒，而且是越挠越舒服，越能爆发。
但是时移势异，去年各家大鳄纷纷降价，降低姿态，市区项目的刚性需求优势就显现出来了。而恒大很多的项目在郊区，而且户型优势不大， 在全国均价约6000元/平方米的基础上，很多低价项目折扣力度有限，于是灵活度就降低了，恒大的速度自然也就慢下来了。
恒大在2010年进入业内第一集团，2011年有些直追龙头万科的架势了。2012年又成为第一集团的垫底，是否峰回路转，且看下半年。
STOCK 绿城：卖股求生 还需努力
只要调控一打喷嚏，绿城地产集团就会感冒，因为其产品实在是太高端，再加上绿城做得多是大户型，一套房子怎么也得几百万元。
绿城的产品确实很好，他们忠实执行了著名地产商任志强的那句“只为富人造房”的理念，只有有钱人和投资者才能买得起。这些人自然不缺房子，所以正是调控的打击目标。绿城的楼盘自然也成了打击目标，所以在调控面前最显无力。
2009年春天，大家都已经缓过来的时候，绿城掌门人宋卫平却还遭遇财务危机。侥幸过关之后，一举发力成为国内第二家销售额冲过500亿元的企业，可谓冰火两重天都遭遇上了。后来也采取了代建的模式，以应对资金紧张。但是这样的方式只能保住合作项目。
2011年底，绿城几乎又重复了两年前的艰难局面，宋卫平几乎每天都伴随着各种传言度过。进入2012年，终于让香港大财主九龙仓成为自己的第二大股东，把负债率降了下来。又把长三角的好项目分给了融创，几经腾挪，总算是化解了财务危机。但是，并不意味着后来的路就一帆风顺了。
绿城众多自己的项目，怕是还要靠扩充中低端产品线和控制成本，把各类受调控影响小的人群抓住，这才是长久大计。而且高端楼盘对选择区域很是关键，绿城在浙江可以进很多县级城市，那是因为浙江民营经济发达。而在北方也跑到县级市里拿大地块，显然会出现无人卖单的尴尬，在青岛胶州的项目就是如此。
怎么在控制成本的情况下把小户型做精巧，这才是绿城急需掌握的最能在市场上立竿见影的本领。只有顺应市场，绿城的压力在调控常态化的局势下，才能过得顺心。
EQUILIBRIUM 龙湖：均衡发展 力拼销售
要说产品做得好的地产巨头，肯定要将龙湖集团列入；要说关注细节的地产开发商，也得把龙湖列入；要说扩张速度快的企业，还得数上龙湖；要说各项指标比较均衡的模式，也不能漏下龙湖。
无论是5层园林的搭配还是13种植物的组合，显然都是一种精细化产业的结果，尽管万科一直高喊着做住宅产业化，但进展缓慢。就园林而言，龙湖是国内企业中第一个实现了这个领域IT化流程的吃螃蟹者。形成了一套标准的打法，95%的东西是固定的。所以青岛白沙湾这么大的园林，不到半年时间就搞出来了，没有流程是不可能的。
多年的苦练内功和精细管理，在重庆这样低价的楼市的拼搏，使龙湖在做出高端产品的情况下还能保持相当大的成本优势。这些优势使龙湖保持了一种对客户的强势吸引力，使其在每个城市都能短期内达到相当高的市场占有率，尤其是市场出现冷清的局面下仍能保持客户的相对热度。
龙湖不会像恒大那样猛，其更像另一个万科。一路走来，虽然没有那么大的冲劲，但速度却比较快。
只是在今年，速度明显慢了下来。 所以，在2012年到来的时候，你会发现龙湖并不是没有软肋：他们拿地多在郊区，而且更多的是别墅，而别墅又是密度比较高，最要紧的是要求快销。而高端产品在目前的市场形势下，很难快销。比如在烟台葡醍海湾的6000亩大盘，去年实现30亿元销售额，今年却很难再持续这样的销售规模，毕竟三线城市支撑能力有限。
龙湖发力有些晚，但力道沉稳，很容易后来居上。这是个可以威胁万科地位的开发商。
只是现在，龙湖走得有些急，同万科一样，速度快了，可能会有些不适应的地方。比如说那些郊区楼盘的销售尤其是商业地产项目的运营，比如有些质量问题，这不是流程能解决的。