基于保障性住房建设中的问题讨论
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摘要：面对国内持续升温的房地产市场，保障型住房建设已成为我国城市建设住宅的重要组成部分，国家对加快保障性安居工程建设出台了一系列重要政策与措施，以加快保障性住房建设，不仅是重要的民生问题，也是扩大内需、拉动消费的至关重要而有效的举措，但因观念陈旧、管理落后，特别是管理部门的认识不高、积极性不足，这些弊端严重的影响了，保障性住房的快速、健康、有序发展，本文通过分析建设管理中存在的突出问题及原因,对完善保障性住房建设体系提出建议。
关键词：保障性住房建设、建设监管、建议
中图分类号：TU113.5+41 文献标识码：A 文章编号：
首先，我们要先清楚保障性住房的含义：保障型住房是我国城镇住宅建设中具有特殊性的一种住宅类型，是指根据国家政策以及法律法规的的规定，由政府统一规划，统筹，提供给中低收入人群购买，租赁使用，并且对该类房屋的建造标准和销售价格或租金标准给予限定，起社会保障作用的住房，目前主要供给包括廉租房，经济适用房，限价房，棚户区安置房，军队安置用房等形式。
保障性住房建设中存在的主要问题包括：
一、资金：国家对保障性住房已出台了一系列优惠政策，鼓励并提倡保障性住房的建设，但由于现有体制分割、职能分工、考核以及对政策的理解和执行力度上的不统一等原因，项目建设在有关手续的审批和工作协调上非常困难，建设周期加长，加大了企业投资风险，也阻碍了建设项目的正常进行，造成了资源和时间的浪费，政府窗口应建立经济适用房“绿色通道”，实现“一站式”服务。对于建成品的回购，建议出台回购期的相关细化文件。在资金方面，筹资中需要转换政府角色，包括直接筹资和间接筹资，积极引导形成政企合作共建的局面，有政府进行引导。
二、跟踪监管：由于保障性住房建设的特殊民生属性，其质量安全问题自诞生之日起便成为社会议论的热点。当前，保障性住房建设仍然存在着一些不规范的行为，为保证施工进度，违规操作、边报边用、擅自改变土地用途、配套的经营性用地规避招拍挂等现象时有发生。各省土地市场动态监测和批后监管体系正在逐步完善中，尚未真正实现批、供、用、补、查全程监管；部分廉租房项目，是由政府实施的中央新增投资项目，存在未批先用的现象，地方国土资源部门对于中央投资建设项目，没有制止违法用地的强制执行权，不愿也不敢严格执法。一些地方的保障性住房与商品房等经营性房地产项目共建，地方政府以土地换投资，弥补地方配套资金的不足，由房地产开发商建设，在实施经营性用地出让招拍挂上，缺乏可操作的办法和执法监管措施。所以加大对保障性住房用地的执法监察，加大违规处罚力度就显得至关重要。加强实地巡查和执法监察，地方政府及国土资源部门要依法查处违规操作、未批先用、擅自改变用途等违规行为，规范用地管理秩序，做到保的准、顺、实、惠。
三：务实的保障性住房建设计划：
1、国土资源部曾明确要求，保障性住房用地供应计划没有公布前，各地不得出让住房用地。各派驻地方的国家土地督察局将加大计划落实情况检查监管力度。各地确保保障性住房用地供应，必须做到“应保尽保”。实行根据实际新增建设用地需求情况测算，制定年度用地计划，改变现行的按照保障性住房建设规模测算、确定供地计划的做法，剔除使用存量土地建设保障性住房部分用地，使供地计划与实际情况相符。即便是这样，还应建立严格的保障性住房供地公示制度。建议分级构建保障性住房建设用地供应信息系统，向社会公开各类保障性住房建设规划、年度供地数量、布局、用地审批等情况。国土资源部门要适时联合发改、建设、监察等部门，组织各主流新闻媒体开展专项执法检查、采访报道活动，发挥社会的力量，加强对保障性住房用地的监督。
2、从实际执行情况看，供地计划受建设投资规模、规划、建设时序等不确定因素影响较大，实际供地与计划安排存在较大差异，建议允许地方根据国家住房政策的调整、实际建设规模、时序等因素，调整各类保障性住房的用地结构。比如：许多地方采取廉租房、经济适用房小区中配建部分经营性商业等服务设施，大多属于为低收入人群提供服务设施，并难以按单宗地实行招拍挂出让的实际情况，允许对廉租房与经济适用房小区内配建的商业等服务设施用地，在严格规定有关条件前提下，实行土地面积分摊、协议出让供地。
3、加强保障性住房建设监管和考核制度。明确建设单位为质量第一责任人，对建设工程质量全面负责，加强对施工、监理单位管理人员到岗履责情况进行管理，保证工程合理造价，不得任意压缩工期，不得明示或暗示设计单位和施工单位违反工程建设强制性标准，降低建设工程质量，不得违法肢解分包，并建立保障性住房建设情况定期报告制度，提高公开性和透明度;加强对保障性住房规划实施、计划执行、土地供应以及建设目标完成等情况的监督检查，作为政府业绩考核内容，做到责任、政策、监督、考核“四落实”。
四：建筑选址：保障性住房建设由于考虑到地价等因素, 规划布局有待改善，交通等外部配套设施的建设相对滞后。少数地方保障性住房项目选在离城市中心较远的地方，随着保障性住房小区逐年增加，与之而来的不少配套和社会问题，也有待进一步探索。保障性住房小区的管理体制和办法也亟需完善，建成后迟迟不能入住，或是入住了但生活不方便。有的保障性住房内部空间结构不合理，影响了使用功能。导致低收入家庭入住后生活成本增加,甚至影响到就业问题,这事实上违背了住房保障政策的最初目的，建议重点选址在快速交通干道、地铁周边等交通、生活相对便利的地区，切实考虑到居民出行方便、交通便利、可达性好等因素，并设计出更加合理的，适用的小户型结构，完善住房周边的配套设施，合理安排保障性住房的建设及居民生活便利等基本需求。
五：房地产市场准入和退出机制：政府要制定有利于保障性住房退出的鼓励政策，引导管理对象多形式、多渠道解决住房问题。可推出购房贴息贷款、减免购房税费、发放自租房货币补贴、优先购买经济适用房等政策，抓紧明确保障性住房进入市场的条件、程序、费税政策等，促进房地产市场健康平稳发展。建立和完善保障性住房的准入和退出机制，实现进出渠道畅通，切实做到公开、公平、公正。
虽然，我国住房市场体系发展迅速，住房供应结构已呈多元化，基本构建了多层次的住房保障体系，但启动晚、保障面小、保障水平低，是当前我国住房保障制度发展中最突出的特点。为保障位于社会“金字塔”底层的大量中低收入人群和谐生存的权利，才是构建理想的“枣核型”社会结构的基础。
最后，我们要认清形势，统一思想，进一步明确并落实各项工作任务，切实加强房地产土地供应管理和监管，抑制房价、地价的上涨，打击违法用地行为，促进地产市场健康持续有效发展。在政府主导的大规模保障房建设中，以民生为导向，相信可以给畸形发展的房地产市场进行降温，引导社会投资方向，鼓励更多的企业资本投入实体经济和科技创新。从这个意义上说，大规模加速推进保障房建设，是有望成为转变发展方式的重要突破口。