“以房养老”,你准备好了吗?

开篇：润墨网以专业的文秘视角，为您筛选了一篇“以房养老”,你准备好了吗?范文，如需获取更多写作素材，在线客服老师一对一协助。欢迎您的阅读与分享！

如何应对“未富先老”的现状

“中国老龄化的特点是未富先老。”全国政协十一届五次会议新闻发言人赵启正说，中国在人均GDP为3000美元时就已进入老龄化社会，而一般国家人均1万美元时才进入这个阶段。中国式养老如何求解？今年政府工作报告中提出，要加快完善社会保障体系，积极发展老龄事业。专家建议，应建立多元化、分层次的综合养老网络。

“在北京为老人找一家合适的养老院真难。”冯女士有桩烦心事儿，她的父亲年逾八旬，需要人看护照料。冲着价钱相对便宜，她想把老人安顿到公办养老院，可问了一圈下来，有床位的养老院条件十分简陋，环境稍好的则需“排队等候”。

广州的崔先生也有着同样的烦恼。无奈之下，他跑去民办养老院打探行情，结果很失望。“环境是好，但交通不便，收费更贵。”崔先生说，不少养老院在入住时需先一次一笔钱，至少5000元，再算上各类押金和按月算的床位、护理、伙食费，少说也要上万元，这还不包括以后每个月好几千的开销，对于他这样的工薪家庭是笔不小的费用。

“住不上”和“住不起”并存——这就是中国普通收入家庭寻找养老院时所遭遇的困境。

用房子补充养老金

“在年轻的时候贷款买房，到60岁临近退休时把房贷全部还清。然后把房子抵押给银行，使用权依然归我，银行每个月给我支付生活费。我在整个老年过着衣食无忧、享受生活的日子……等我离开这个世界后，房子就由银行来处置。”

这就是“以房养老”所描绘的生活。形象地说，就是“60岁以前人养房，60岁以后房养人”。房主把拥有合法产权的房子抵押给保险公司或银行等商业机构，这些商业机构根据评估得出房屋价值，定期付给房主养老金，直到房主去世，房子产权归商业机构所有。

实际上，这是一种“倒按揭”，即“住房反向抵押贷款”。相当于老年人以自有住房作为抵押，从银行定期借款，到期后以房屋来还贷，这种方式与传统的按揭贷款正好相反。

这样的养老方式下，老年人既能住在自己的房子里，又能将房产提前变现用于养老。而目前的现状是，许多人贷款买房，辛苦一生赚钱还贷，到临近退休才还清贷款，但此时已无太多积蓄来养老。而且，房子很多情况是顺理成章地留给子女。这也是中国人传统的

观念。

“以房养老”将打破我们的传统模式。据了解，这种“倒按揭”的养老模式，在欧美及日本、新加坡等一些国家，已经是一种比较成熟的养老模式。根据这种模式进行的初步推算显示，在国内大中城市，如果一位拥有一套150万元到200万元房产的65岁老人，采取“以房养老”的方式，每个月可以拿到1万元左右的养老金。

打破传统观念不易

养老已成为现今一个突出的社会问题。据民政部最近的数据，中国目前有1.67亿老年人，其中不能自理的失能老年1036万人，半失能老人2135万人，大中城市空巢家庭达到70%。

在武汉，人口老龄化步伐继续加快。据预测，“十二五”期间，武汉市人口将突破1000万人，其中老年人口将达170多万人，占总人口比重达17%。其他城市状况大同小异，在这样的情况下，“以房养老”的提出，旨在为解决养老问题提供一个新的选择。

调查发现，对于这一方式，一些思想前卫的年轻人比较接受，特别是一些丁克家庭更是期待这种模式；而一些老人则难以改变传统的观念。在外企工作的刘先生是一个丁克族，他说，这种方式挺好的，退休后可以有着可靠的收入来游山玩水、享受生活。

60来岁的李大妈的老伴在武汉生活，儿子在深圳工作。她觉得，“以房养老”这种方式无法接受，房子将来肯定是属于儿子的，儿子将来住不住、卖不卖是他的问题。但“寸方寸地留于子孙耕”是国人的传统观念。思想传统的老人，心理上难以接受自己辛辛苦苦一辈子挣来的房子未来成为别人的，只有留给下一代才安心。

房价未来难估算

除了观念方面的原因外，“以房养老”的这种模式在我们的现实生活中可行性究竟怎样？

北京一位保险公司人士指出，“以房养老”是一个金融创新，这样的产品设计过程中必须考虑到多方面的因素，包括房产价值、房地产未来价格走势、抵押人的健康状况以及将来房产的变卖处置等。

这之中，仅房地产未来的价格走势就是一个难以预测的因素。与普通银行按揭不一样，普通房贷是年限越长贷款余额越小，金融机构风险也越小；而这种“反按揭”则越往后贷款余额越大，风险也越大。

因而，如果房价下跌，金融机构将承担巨大风险。房价近年来稳步上涨，甚至是大量泡沫掺杂其中。从趋势来说，现在的房价未来是否估值过高，未来房价有没有下跌风险？这样的问题，谁也难以给出一个准确的判断。

此外，银行也好保险也好，拿到了房产之后如何处置也是一个大问题。过去，金融机构处理房产一般都是处理不良资产，都是被动地去处理，而从未主动地去进行过大量房产买卖。

还有一个问题，就是土地使用年限的问题。住宅用地的使用年限一般是70年，老年人把已经使用几十年的房产抵押出去时，土地使用权期限已所剩无几了。目前，随着物权法的出台，使用权期限到期后，可以将权限延续，但又可能涉及到重缴土地出让金的问题。

新模式只属于小群体

“以房养老”也不是在国内第一次提出。据报道，上海市公积金管理中心前几年曾试点推出“以房自助养老”政策，65岁以上的老年人，可将自己的产权房卖给公积金管理部门；交易后，老人可一次性收取房款，房屋再由公积金管理中心再返租给老人，老人可按租期年限将租金一次性付与公积金管理中心。不过，真正申请试点的对象仅是个位数，目前该试点已

停止。

另外，民间有一些个人“以房养老”行为。比如一些人到老年后，把大房子换成小房子，或者把城中心的房子换到郊区去，进而获得一笔养老收入。

其实，“以房养老”更大程度上是金融创新的一个方向，而绝不是养老问题的主要方向。养老问题的解决根本还是靠社会养老体系的逐步完善。

这一养老模式开展的时机尚未成熟。就现在已经步入老年的人来看，大部分并没有购买商品房，很多是单位分房。真正有条件“以房养老”的，是现在已经购买了商品房的中年人，不过这些人往往有着较好的生活条件。

此外，目前养老问题最突出的，不是有房的城市老人，而是广大农村和城市低收入家庭。“以房养老”即使施行也是一个小群体的选择。

以房养老拿来主义或遭水土不服

或许，对于拥有房产但缺乏经济收入来源的老年人来说，这是一种不错的养老模式。但当我们采取“拿来主义”准备拷贝别人处于成熟市场环境中“以房养老”模式时，就不能不担忧其是否会“水土不服”。因为，靠“倒按揭”养老的模式等于要求国人将唯一赖以居住的房屋从不动产变更为动产，让买来的房子再典当出去。房屋所有者付出了毕生所有的积蓄，到头来仍然是“租用”这套房子，这无疑等于替银行打了一辈子工。

其实，“以房养老”的“倒按揭”模式，是飞涨的房价与原地踏步的居民收入之间考量的结果。住房是生存之必须，人们有理由不能容忍把住房的权利仅仅授予富人。但是，靠“倒按揭”以房养老却把房子和养老捆绑在了一起，无形当中让“住房”和“养老”这两个生存之必须的命题，处在了完全对立的尴尬局面：房价如果不能涨，至少亦不能降。而房价只涨不跌不仅让困难群体远离了住房保障，也可能使养老成为奢望。

由此可见，“以房养老”的“倒按揭”模式要顺利开展，前提是房价继续坚挺下去，这势必就会将人们的切身利益与房地产暴利捆绑在了一起，也更让人们感到左右为难：倘若房价下跌，未来房产抵押评估时就会贬值，所领到的钱或许还不够填平当年的按揭付出；而房价不断上涨，购房门槛也会水涨船高，支付出的住房成本将更加高昂。当房地产一头挑起扩大内需的重任，另一头又扛上养老的重担之时，中低收入者“居者有其屋”的良好愿望就会受到挤压和排斥，甚至化为泡影，而房产价格在亢奋状态也会持续走高。反过来，房价的坚挺又会影响到“以房养老”的覆盖范围和保障效果，从而陷入一个恶性循环。

“以房养老”模式的兴起，再次敲响了收入分配差距拉大的警钟，从中也折射出中低收入者的无奈，更提醒着政府要扭转我国贫富分化的局面，加快收入分配改革是大势所趋。而在前期国内房地产市场非理性的前提下，别人的“以房养老”或许仅仅只是一个养老方式和效率问题，而在国内首先涉及的是一个原始积累时期的公正问题，倘若怂恿利益集团先以“原始积累”的名义靠高房价剥夺普通百姓的劳动积累，后又以养老的名义维持原始积累的“合法性”，其必然会进一步加大社会贫富不均的差距。当有越来越多的人选择“以房养老”模式，其结果必然会继续加速房价的攀升，也为房地产业泡沫的破灭埋下祸根。老百姓既是高房价的“肇事者”，也将会成为高房价最大的受害者。

应该说，改革的终极目标不是让大多数人愈过愈穷，而是让大多数人富裕起来，成为改革的受益主体。因此，“以房养老”只能作为一种旨在提高养老质量的民间私人规划，而不能代替提供基本养老保障的政府公共服务。如果越来越多的普通百姓被迫选择“以房养老”的“倒按揭”，这就是在提示收入分配制度中存在着问题，提示政府要进一步加快改革步伐和频率，早日实现普惠民众的和谐小康社会。

国外成熟经验

在国外，老年人的福利除了政府提供的必要社会保障外，“以房养老”是较为普遍的做法，积累了相当丰富的操作经验。加拿大、新加坡、美国、英国等都有各自的“以房养老”服务体系。

加拿大 超过62岁的老人可将居住房屋抵押给银行，贷款数额在1.5万到30万加元之间，只要你不搬家、不卖房，房产不变，可以一直住到享尽天年，由后人处理房产时折还贷款。比如一位65岁的老人将所住的房产抵押给银行，贷到10万加元，该老人15年后去世，银行将其房产处置后获得20万加元，减去10万加元的贷款，再减去15年的贷款利息后，剩余的几万加元就由其子女或其他继承人所得。

新加坡 有三种方式待选择。第一种，允许符合条件的组屋拥有者，出租全部或者部分居室来换取养老收入。第二种，对于一些居住在原来较大面积的已退休的夫妇来说，如果子女长大成人并且已经搬到他处居住，老年夫妇可以将现有住房置换成面积较小的住房，以大换小后获得的净收入用作老年日常开支，或者投资一些风险小的产品来获得收益。新加坡允许当事人根据经济状况选择一次性或者分步地完成住房的以大换小。比如，卖掉私人住宅后换取5房式的组屋，然后再换取3房式的组屋，依次类推。第三种，就是平常所说的倒按揭。60岁以上的老年人把房子抵押给有政府背景的公益性机构或金融机构，由这些机构一次性或分期支付养老金。老人仍居住在自己的住房内，当其去世后，产权由这些机构处置，抵押变现并结算利息，“剩余价值”交给其继承人。在新加坡，只有私人建造的商品住房才能参加倒按揭操作。这里需要说明的是，组屋是由新加坡政府出资，大致相当于我国的经济适用房，这类房产不能选择倒按揭。

美国 许多美国老年人在退休前10年左右就为了自己养老而购买了房子，然后把富余的部分出租给年轻人使用，利用年轻人支付的房租来维持自己的退休后生活。由于美国的房屋出租业比较发达，美国人支出的房租大约占个人支出的1/4到1/3，因而房屋出租的收益也是比较可观的。“以房养老”已被许多美国人认为是一种最有效的养老方式。

英国 “以房养老”主要有两种形式，一是把房产抵押给银行等机构，每月取得贷款作为养老金，老人继续在原房屋居住，直至去世或搬进养老院后用该住房归还贷款，大约有20%左右50岁以上的老年人打算采用这种方式；另一种就是出售大房，换购小房，用差价款养老。此外，还有老人将房产出售后搬到其他物价水平较低的国家去养老。

日本 以房养老对申请人的条件要求较苛刻。以东京为例，申请人年龄必须65岁以上，要居住在自己持有产权的住宅中，且不能有子女同住。申请人家庭的人均收入要在当地的低收入标准之下，已经申请低保等福利政策的家庭不能享受这项政策。申请人持有产权的房屋必须是土地价值在1500万日元以上的独门独户建筑，集体住宅不可申请。

荷兰 “以房养老”模式起源于荷兰，但荷兰人对这种方式不感兴趣，“倒按揭”基本没有市场。一般人65岁退休时可拿到工作时收入的70%以上，房子一般都是自己买下来，没有租房的压力，2009年荷兰人住房自有率为57%。退休后的生活更轻松，有了很好的生活保障，他们一般不需要也不会考虑用“以房养老”这种方式来过退休后的生活 。