银行顺水推舟紧房贷

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随着中国银行在内的多家银行正式取消了首套房贷款7折利率优惠,京城多家银行日前也将二套房贷按揭标准提高到四成。对于银行而言,这绝非单纯地配合政府抑制疯涨的房价。

导语:房贷收紧,既有监管部门平衡信贷投放、抑制房价过快增长的政策导向,也有银行平衡自身风险、提高息差的经营考虑。

日前,中国银行在内部下发通知,将首套房的优惠利率由基准利率的7折上升至8.5折,同时,中行已经全面停止了与中介的二手房合作,只做直客式的二手房贷款。

2月初,中国银行率先正式取消了首套房贷款7折利率优惠,由原来的下浮30%上升到只下浮15%,同时对客户的资信条件要求更为严格。

一位城市商业银行信贷部负责人质疑中行的做法,认为中行作为大行提高首套房的利率有所不该,因为购买首套住房是国家鼓励的政策,中行这样的做法很可能会起到风向标的作用。然而如果联系到监管部门“窗口指导”,要求各银行调整新增贷款投放节奏的举动,中行的做法就不难理解。

今年1月,中行最终贷款金额增加近1400亿元,居各行首位。即便在最后一周,该行通过回收贷款、转卖等方式将贷款总额缩减了200亿-300亿元,仍比排贷款总量第二位的工商银行多了300亿元。

“正是因为中行一月份的放款速度过快,放款额度过早用完,使得中行不得不收紧各项贷款。”某中行人士透露说。既然额度紧张,银行自然不愿意再放利率相对较低的住房按揭贷款了。

捂紧钱袋子

在信贷额度受限的情况下,贷款供不应求,银行重又“朝南坐”,即有足够的条件来挑选客户。

2月7日,在位于上海徐家汇的一家工行网点,工作人员开玩笑的表示:“都快过年了,大家都想着发奖金呢,贷款的事情到年后再说把。”

事实上个人住房按揭贷款虽然不良率低,但是在优惠利率打7折后,银行所获取的息差已经很低。部分小银行到北京、上海等城市开设分行后并不急于做个人按揭贷款,就可见个人住房贷款的成本之高。再加上信贷资源有限、以及中行的“示范效应”,兴业银行、华夏银行、平安银行等多家银行也提高了首套房的贷款利率。

房贷占比最高的兴业银行由原来的基准利率下浮30%,改为下浮15%-25%。华夏银行、平安银行等的首套房房贷利率最多下浮也只有15%。

房贷第一大户建设银行则把首套房的贷款利率与优惠利率直接挂钩:若首套房首付2成,则贷款利率最多下浮15%;若首付提高到3-4成,则利率最多下浮25%,只有首付提高到4成,贷款利率才能最多下浮30%。

同时,多家银行都提高了首套房的认定标准。比如客户有一套房,卖掉结清,再买的话,到兴业银行、交通银行就已经算第二套住房了。虽然住房成交量不断下降,但是银行并不急于推出促进交易的政策。招商银行客服热线的回答是,“每个城市、每个人的情况都不一样,贷款的政策都要去网点问,我们这里没有统一的说法。”

无利不起早

银行房贷由二套房贷蔓延至首套房贷的收紧,既有监管部门平衡信贷投放、抑制房价过快增长的政策导向,也有银行平衡自身风险、提高息差的经营考虑。

中行浙江分行信贷部人士表示,由于银行总是习惯于早放款早收益,上半年的额度总是大于下半年,现在监管层要求今年银行的贷款均衡投放,也就意味着今年上半年的信贷投放情况要比往年要紧。

再加上去年积压的贷款都等着年初发放。因此额度更为紧张。而且,在经历去年房价疯涨之后,决策层对于房地产市场调控力度的决心逐渐加大,银行业内对房地产信贷的担忧也在不断增加。

2月2日,上海市银监局表示,2009年房地产贷款质量保持良好水平。但是按揭贷款压力测试结果不容乐观:以2009年9月30日数据为基准,在房价下跌10%、20%和30%情景下,不良率将分别达到1.18%、1.51%和2.08%,比正常情况下分别上升0.73个、1.06个和1.63个百分点。房价下跌10%情景下的不良率是正常情况的2.6倍。

为此,上海银监局强调坚决控制投资投机性购房贷款,凡申请购买第二套(含)以上住房的家庭,首付最低四成,贷款利率严格按风险定价,并要求在沪各银行业金融机构加大差别化信贷执行力度。

此外,房贷业务虽然一直被认为是优良信贷资产,能够为银行产生比较长期稳定的收益、同时坏账率小,但这并不能说明它对银行利润的贡献率有多高。毕竟对银行贡献率最大的仍是对公业务、公司信贷业务,而按揭贷款除了份额小的原因外,过多的利率优惠,也大大降低了其利润率。

因此,在信贷额度多的时候,银行可以贷给公司,富余的可以给零售;但一旦信贷额度紧俏,银行就要充分考虑资金投向的回报。因此,商业银行能乖巧地配合宏观政策,主动收紧房贷也有自身利益的考虑。

插排:在经历去年房价疯涨之后,决策层对于房地产市场调控力度的决心逐渐加大,银行业内对房地产信贷的担忧也在不断增加。