奥运催熟轨道经济便捷交通点金周边房产
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如果说去年地铁5号线的运营开启了北京的“南北通道”，那么今年地铁10号线、奥运支线(即8号线一期工程)、机场支线这三条线路在奥运前的陆续投入使用则让大半个北京城受惠于轨道经济的强劲推动。从城市发展的角度看，轨道交通包括轻轨、地铁和城际特快。而现在我们讨论的更多的是承担了串联一个城市内区域的地铁和轻轨。事实上，按经济学角度来分析，轨道经济的核心观点认为轨道交通快速、准时的优势将给商务、房地产、广告、旅游、商业等产业带来新的商机，甚至能让一座城市的方方面面都发生根本性改变。
地铁、轻轨等对区域经济的拉动作用并不仅限于房地产。然而，在轨道沿线开发过程中，房地产的开发成为其先行条件。通过对地产项目的开发，从而达到聚集人气的目的，来带动整体区域的发展。
轨道交通在房地产开发中被誉为“点金棒”，其所过之处物业价格应声而涨。因此，作为整个轨道经济产业链中的房地产，已领先于其他产业发展，具有先行者的意义。
搭乘奥运快车 8号线周边抢占先机
“全长5.91公里”，“2008年奥运前通车试运营”，“本市唯一一条于奥林匹克公园中心区运行的地铁线路”，这些语句都是在描述一个线路――地铁8号线一期，即奥运支线。据悉，即将通车的奥运支线线路全长5.91公里，共设四座车站，从南向北分别为北土城站、奥体中心站、奥林匹克公园站和森林公园站，全部为地下车站。
虽然线路很短，但其特殊性决定了奥运支线的重要性。而且它与地铁10号线在土城站的相接，也使得城市北面的交通更加便利。作为直接服务于奥运的地铁新线，奥运支线凭借其先天的地域优势抢占奥运先机。
在亚奥区域的楼盘是否能有效利用奥运经济和轨道经济的双重优势?围绕地铁8号线的物业呈现出怎么样的特点?为此，记者通过实地走访和采访相关人士，试图为读者呈现出目前亚奥区域房地产市场的真实现状。
亚奥区域迎来“双重利好”
2008年北京房地产市场的主要推动因素被很多人认为是奥运会的举办和城市轨道交通的发展。尽管目前并没有确切数据来表明这两大因素对房地产增幅产生多大的量化影响，但可以预计，在2008年奥运场馆周边、城市轨道交通周边的楼盘价格依然是上升的趋势。
据市轨道交通建设管理公司相关负责人透露，地铁8号线全线由北到南将贯通5个行政区，成为北京又一条纵向快速交通走廊。(图示)8号线全线将设16座车站，其中二期工程将分两段进行建设。第一段线路北起回龙观小区东侧的黄平西侧路，顺黄平西侧路西侧绿化带南行，之后转向西南沿黄平东路行进，穿地铁13号线后沿西三旗东路向东南过清河、穿林萃路、五环路进入森林公园，与奥运支线的森林公园站相接。
第二段从北土城站引出后，沿北辰路、鼓楼外大街、旧鼓楼大街、地安门外大街行进，在地安门东大街折向东，在美术馆后街折向南至终点美术馆东街。全线途经昌平区、海淀区、朝阳区、东城区和西城区，是贯穿北京市南北中轴线的骨架线路，与地铁4号线和5号线共同构成了城市轨道交通规划线网的三条纵向轨道线。
作为地铁8号线的一部分，奥运支线全长近6公里的距离穿过了亚奥区域，加强了该区域与中关村商圈、CBD商圈等区域的联系。“在奥运前通车运营的奥运支线将使得亚奥区域的楼盘迎来奥运会和轨道交通的双重利好。尤其是靠近奥运场馆的项目，例如大观等项目在近期价格走势中将会稳步上升。”汇博行董事总经理潘好龙说道。
诚然，亚奥区域由于奥运会的因素成为了奥运场馆的集中地。包括国家体育场(鸟巢)、奥林匹克森林公园曲棍球场、奥林匹克公园射箭场、奥林匹克公园网球中心、击剑馆、国家游泳中心、国家体育馆、英东游泳馆、奥体中心体育场、奥体中心体育馆等多个场馆全部在此区域建设。“这批新建奥运场馆的诞生，将在全社会掀起体育锻炼的热潮，而且奥运场馆周边房产的环境和交通都在逐步完善，这也使得消费者对奥运场馆周边房产表现出极大的青睐。”潘好龙表示。
此外，区域内配套设施的日益完善亦使区域房地产具有强劲的升值潜力。1990年亚运会给北京留下了第一个现代化的大型居住区――亚运村。这为亚奥商圈日后的建设与发展奠定了良好的基础。现如今，这里各大超市云集、生意火爆，社区周边的医院、银行、邮局、药房、餐饮、娱乐、健身场所等应有尽有。
同时，奥林匹克森林公园的建设极大地改善了该地区生态环境，再加上北环水系改造工程、温榆河及周边地区的环境治理，使得这里的生态环境质量得到了大幅提升，更加有利于人们的身体健康。
由于亚奥地区定位趋向于建设国际化居住社区，因此产生了巨大的消费增长潜力。十几年前，北京亚运会的举办曾给京城房地产市场带来了巨大的商机。而今奥运会的临近，奥运支线的开通，无疑会给亚奥商圈掀起一个新的高潮。
体育搭台，重塑城市副中心
尽管亚奥区域受到奥运会和轨道交通的双重利好影响，但由于受到亚运村和奥运村占地面积较大的影响，奥运支线辐射的核心范围内实际上并没有太多住宅项目集中。“对于住宅而言，通常轨道交通的辐射范围在1公里之内才会对买房者起到强大的吸引力。因为如果物业离地铁的距离超过1公里，轨道交通的便利性便难以很好地体现。”高力国际研究顾问部主管谢靖宇说道。
日前，记者实地走访了奥运支线沿线物业，发现距离奥运支线500米到一公里的范围内，大多物业都是之前的老项目，新近入市项目仅有大观等为数不多的新盘。(见表格)。实际上，亚奥区域的核心区是在安立路附近亚运村段，主要包括亚运村、安慧里、安慧北里、慧忠里、慧忠北里等居住小区和周边的商业配套。
从北京已确定的“两轴一两带一多中心”的城市空间新格局来看，不难看出亚奥区域的定位应该是以文化体育为核心的综合性城市副中心。以区域商业氛围来看，以往的亚奥商圈，更多的是依托于亚运村所带来的商业气息。但随着奥运场馆的建设，亚奥地区将向东面、北面和西面扩张。对于亚奥南部来讲，配套设施可谓相当成熟。然而对于奥北来说，配套设施还不够成熟，但奥运会的举办，奥运场馆的投入使用，将填补板块北部缺乏休闲娱乐设施的窘境。
因此，从事国际性的文化、体育活动，或者以奥运为契机发展相应的旅游事业是亚奥地区商业发展的方向。显然，奥运商圈未来将是一个文化气息浓郁的城市副中心，自身具备良好的经济再造功能。
为了应对奥运会时前去奥运场馆的大量人群，政府早在几年前便加大了对该区域交通设施的改善工作。目前，亚奥区域的交通日益便利，除现
有交通干道外，地铁4号线、10号线一期(含奥运支线)将与现有的地铁1号线、环线、城铁13号线以及即将开通的5号线在板块内多个地点交叉并形成换乘站，极大地方便了人们的出行。
“从北京城市规划以及亚奥地区在北京所处的地理位置可以看出，亚奥商圈不仅是发展文化、体育及旅游事业的好地方，也是居住、办公的好地方。”潘好龙说道。未来8号线沿线物业应该以体育、文化旅游形态为其主要职能。以8号线为依托，亚奥区域将形成以高档商务、商业、文化、旅游相结合的轨道经济。
成交量上涨20％10号线沿线楼市升温
尽管今年上半年房地产整体市场仍显低迷，但对于即将开通的地铁10号线周边房产而言，却已明显表现出成交量持续活跃的状况。
正在建设中的地铁10号线将成为继地铁2号线之后第二条环绕京城的快速交通轨道。在奥运会开始之前，地铁10号线一期将正式通车。
据“链家地产”统计数据显示，地铁10号线自3月底空载试运行以来，沿线各区域二手房成交量上涨幅度都达到了10％以上，其中芍药居、呼家楼、石榴庄等区域成交上涨幅度则超过20％。
串联三大商圈，东三环沿线租售两旺
10号线作为北京地铁第二条环线，具有连接中心城西北、东南方向的对角线功能。据悉，10号线全线分二期建设。一期工程起点为万柳站，终点为劲松站，预计今年6月底通车。二期工程是一期工程的延伸线，起于劲松站南端，终止万柳站西侧折返线，预计2010年建成通车。
建成后的10号线是一个环线，它的北、南、西部环线将在三环和四环之间，东部环线将顺延东三环。沿线经过了中心城的朝阳区、丰台区和海淀区，北连CBD，南按城市东南方向重要公共交通枢纽宋家庄，西连城市交通枢纽六里桥及五路居。
显然，10号线不仅贯穿了京城最优越的地理位置，而且还将京城楼市商业氛围最为浓厚的中关村、燕莎、国贸这三大商圈串联起来。“地铁10号线的开通，将使中关村商圈、燕莎商圈、国贸商圈这三大商圈结合的更加密切，这将会极大地激发区域的物业升值潜力。”伟业顾问商业公司副总经理姜黎明说道。
对于中关村商圈而言，人们熟悉它大多因为其是全国最大的电子产品集散地。浓厚的商业、商务氛围加上众多高校云集使得不少人置业于此。然而，区域内交通的不便在一定程度上影响了人们在此置业。此番地铁10号线的开通，将很大程度提升中关村的住宅价值。像紫金数码、西屋国际公寓等二手房公寓价格已达20000元／平方米左右，普通二手房则在17000元／平米左右。
作为使馆区聚集的燕莎商圈，是外籍人士选择居住的重要区域。例如像亮马名居、远洋新干线、凤凰城、太阳星城等项目一直是众多外籍人士的居住地，其租赁市场一直很活跃。“地铁10号线的开通，将减轻燕莎商圈内部的交通压力，提升区域内高端住宅项目的潜在价值。尤其对二手房的租赁市场，必将带来极大的利好因素。”姜黎明表示。显然，国贸商圈地处CBD区域的核心地段，聚集了大量高档写字楼和商业项目。随着10号线的开通，将加强国贸与燕莎、中关村的联系，给了很多置业者新的选择。
在地铁10号线一期通车试运营时间日益临近之际，记者目前在对地铁10号线沿线在售主要楼盘的调查中发现，几乎所有的沿线楼盘均以比邻地铁10号线为主要卖点。“10号线基本是沿着东北三环来布局，经过的大多是北京人口比较密集的繁华地区，沿线区域的住宅项目大多是均价过万元的中高端住宅产品，其主要购买人群均具备了一定的经济实力，大多不会选择地铁作为主要的交通工具。”高力国际研究顾问部主管谢靖宇说道。
因此，地铁10号线的开通实际上更多的是提升沿线楼盘的投资价值。一项来自“链家地产”的统计资料显示，今年5月东三环劲松、团结湖、三元桥三大区域二手房成交量环比4月均上涨了10％以上，5月租赁成交量环比上涨了14％。“地铁10号线已经给沿线区域的房地产市场带来新的生机，尤其在东三环沿线的二手房市场表现的更为明显。目前东三环二手房市场呈现租售两旺的局面，是当前京城二手房市场最为活跃的交易地带之一。”链家地产副总经理金育松表示。
二手高端住宅受益显著
如果说去年地铁5号线的开通带动了普通民宅租售市场的发展，那么即将开通的地铁10号线显然已提升了北京二手高档住宅市场的升值空间。因为从地铁10号线沿线部分区域主要成交小区／楼盘来看(详见表1)，大多项目的价格区间都在每平方米15000元以上。显然，10号线沿线周边分布有很多高端住宅项目，二手高端住宅市场将占据主力位置。
诚然，交通配套是对一个区域房产价值影响最大的因素之一，尤其是地铁这样的轨道交通，几乎可以对区域房产产生颠覆性的改变。
据“链家地产”统计数据分析，地铁10号线自3月底空载试运行以来，沿线各区域二手房价上涨幅度都达到了2.7％以上，高于二手房总体均价涨幅一倍以上(地铁10号线沿线各区域3月底以来价格上涨情况详见表2)。而且在二手房价整体上涨幅度明显加快的情况下，自3月底空载试运行以来，地铁10号沿线区域二手房成交量的上涨幅度都达到了10％以上，其中芍药居、呼家楼、石榴庄等区域成交上涨幅度则超过20％。
“10号线开通在即，促使了许多房产持有者的心理预期都再次走高，形成了沿线房产价格居高不下的局面。这几乎成为当前整体房价上涨缓慢市场环境中的一道奇观。在整体市场成交上涨并不明显的情况下，10号线沿线区域成交上涨明显，与地铁即将开通的信息刺激了自住需求以及因租赁需求而衍生的买房出租需求有关。”金育松说道。
此外，像万柳、学院路、三元桥、燕莎、国贸、双井、劲松等区域无疑会再次成为二手高端住宅的交易热点区域。在富力地产商业运营中心经理张国鹏看来，地铁的潜在影响将拉动富力广场整个项目的升值空间。因为从交通便捷性方面来看，地铁10号线的经过将把富力广场周边的住宅、酒店、写字楼、餐饮各方面都带动起来。
根据“我爱我家”统计的市场情况显示，万柳地区靠近地铁10号线站点周边区域的房价相比普通区域最高相差30％，建设年代较新、社区较为成熟的社区二手房价可达到22000～25000元／平方米。如“康桥水郡”部分精品房源售价在25000元／平方米，“光大花园”市场价也在20000－23000元／平方米之间。
从2008年新开盘的项目来看，CBD商圈涌现出像CBD传奇二期、乐成国际豪丽公寓、美景东方等紧邻地铁10号线的楼盘，自然受到很多
投资置业人士的青睐。目前该区域的二手买卖价格在18000～25000元／平方米不等。“毕竟国贸区域挨着地铁10号线的楼盘有限，因此像地铁沿线周边的苹果社区、天之骄子、CBD总部公寓等项目由于建成时间不长，目前能满足投资和自住的双重需求。”我爱我家市场研究中心相关负责人说道。
两大区域价值显现
随着地铁10号线一期的即将通车，除了会促进沿线的中关村商圈、燕莎商圈和国贸商圈的房地产市场快速发展之外，还有哪些区域有潜在的升值潜力?在记者采访过程中，不少专家看好北京东南区域的升值潜力。
“由于万柳、燕莎、国贸等区域的住宅供应量在未来会日益减少，而CBD向南延伸的东南区域潜在供应量较大。在地铁10号线通车之后，包括十里河、潘家园等地离CBD商圈和燕莎商圈的时间距离将大为缩短，东南区域的地段价值将得到进一步显现。”姜黎明说道。
随着政府不断加大东南部建设力度，东南三环和四环之间的楼市正处于快速发展时期。
地铁10号线一期的开通和二期的动工将形成北京第二环线，从而带动整个东南部房产的整体发展。包括去年年底开始动工的10号线二期将会连通地铁5号线的宋家庄站，进一步向南三环西路拓展。
作为东南方向重要公共交通枢纽的宋家庄，其交通环境的进一步完善是促使区域飞快发展的重要因素。据悉，目前宋家庄路段沿线在售楼盘价格大约在8000元／平方米左右，受到未来10号线二期的利好影响，未来房价升值潜力将逐步显现。
据我爱我家调研数据显示，地铁10号线二期规划的东南部如劲松、十里河等区域二手房价均有较大涨幅，其中劲松目前二手房价与地铁建设前相比涨幅已经超过100％。
随着人们对轨道交通这种快捷的交通方式的逐渐依赖，以地铁10号线穿越的北京东南三环附近的二手房将随着地铁一期开通和=期开工，该区域楼市将进入热销态势。
此外，10号线二期的破土动工亦使得人们对于西南区域的房产价值充满期待。按照10号线二期的规划，其将贯穿西南部大型的物流集散中心以及长途客运站点，如成寿寺、木樨园、大红门、六里桥等区域。
“轨道交通的便利将引起这些区域周边房产需求聚集并沿10号线走向分散。因此，10号线的建成将加速京城城区外扩的进程。由于东北部区域发展已较为成熟，10号线对于京城西南区域的发展影响将更加明显。”金育松说道。
在“北京市十一五规划”中，南三环成为南城未来发展的重点所在。三环新城至成寿寺之间亦将成为南城居住中心区。根据规划，10号线将串起宋家庄与六里桥等西部老城区，显然刺激了西南楼市的发展。
目前，西南三四环聚集了包括三环新城、万年花城等大型居住小区。随着10号线二期的动工，六里桥站、三环新城站等二手房市场开始活跃起来。同时，10号线还穿越西三环带聚集公主坟、紫竹桥等大型商圈，辐射海淀重点学院区。
“地铁10号线的开通，对成熟商圈是锦上添花，对目前住宅配套和商业氛围仍有待提高的区域，10号线的影响将更为迅速和深远。东南三环、南三环和西南三环现在均属于未被完全开发的价值洼地，10号线的利好因素将会使这些区域的房地产价值得到逐步显现。”华高莱斯副总经理公衍奎说道。
“南城专列”带火南城楼市
当人们把目光都集中在地铁10号线、奥运支线的时候，一条被称作“南城专列”的地铁线路已在今年3月确定了规划路线，且将于今年年内开始动工建设。
南城，一度被诟病为基础设施建设特别是道路建设落后太多。然而，随着北京轨道交通建设速度的加快，地铁4、5、7、10、9、14号线和亦庄、大兴线、房山线都将出现在南城。未来，轨道交通的日益完备将彻底打通北京南部区域交通落后的瓶颈。依托地铁的发展，南城的房地产价值将迅速凸显出来。
7号线提升东南部物业价值
由于贯穿城南地区，对南城百姓来说，7号线成为某种意义上的“南城专列”。
据悉，7号线规划线路长27.3公里，共设17座车站，在北京西站与9号线换乘。途经宣武区、崇文区、朝阳区内的几个南部核心区域，其中广安门、广渠门、菜市口、双井等商圈成熟已久。
预计7号线将于年内破土动工，计划在2012年正式投入使用。规划线路为：北京西站、广外、广安门、牛街、菜市口、虎坊桥、珠市口、磁器口、幸福大街、广渠门、双井、九龙山、大郊亭、唐家村、半壁店、小郊亭、南花园。
不难看出，地铁7号线沿线所经过的大部分地区发展已较为成熟，包括两广路沿线周边都少有待开发的土地入市。由于新建商品房数量日趋减少，存量房市场正在以迅猛的态势崛起。而位于东四环以外的垡头区域，集中了金蝉北里、金蝉南里、紫南家园等较新的二手商品房，存量房源充沛。据“链家地产”统计数据分析，目前垡头、五方桥区域二手房均价大大低于西部广安门、菜市口、珠市口、广渠门等区域的二手房均价，还有较大的升值空间。
事实上，以垡头、五方桥为典型的东南区域属于北京开发比较晚的区域，其交通、商业等各项配套设施还有待发展。与北京城同地段区域而言，其房产价格明显偏低。然而，较低的价位优势使得区域房价具备了较高的性价比。
随着地铁7号线的开工建设，极大地改善了区域内的交通布局，必然会拉平东南区域房产价格与其他区域的房产价差，有力激发垡头、五方桥区域的房产潜在价值。这是因为区域内存量房源比较充沛。同时，区域内生活配套逐步完善，新兴小区内各项生活配套齐备，正在形成一种成熟的居住氛围。
分析人士认为，7号线不仅带动了南部老城的复苏，也推动了东南部四、五环地区城乡改造的快速进行。预计随着地铁7号线的开建完工，东五环区域房产价值将得到再度提升，房产将进一步活跃。
4号线搭建“南北”直通车
继5号线之后，地铁4号线是又一条贯穿北京城区南北的地铁线路。据悉，地铁4号线全长26.1公里，共设22座车站，穿越丰台、宣武、西城、海淀等四个行政区，为北京市轨道交通线网中的骨干线路。
线路南起丰台马家堡西路，沿马家堡西路，向北经菜市口大街、西单大街、西四大街，由新街口向西，经西直门外大街至白石桥向北，沿白颐路、中关村大街、圆明园，终点为颐和园北宫门。“地铁4号线的建设，直接带动了沿线房地产价值的飙升，也将为沿线城区特别是南城的居民带来极大的便利。”公衍奎说道。
作为地铁4号线规划主站点的马家堡，其二手房市场成交表现相当活跃。据悉，目前马家堡地区的二手房
市场新、旧房源各占半壁江山。马家堡西路东侧集中了大量建于20世纪80年代的老社区，西侧近几年来则陆续涌现了一批新建楼盘，如星河城、城南嘉园、草桥欣园、名都家苑等。
马家堡地区近几年房地产市场的火速升温主要原因就在于交通条件的改善。其中修建地铁4号线的巨大利好，更是直接推动房价快速上涨的原因。2004年底，从南四环直通西单的马家堡西路建成通车，使得家住南四环沿线的居民到达南二环的时间几乎可以缩短一半，马家堡地区居民可以直接驱车到达城内，由二环右安门桥驱车到达马家堡生活区仅10分钟。正在修建的地铁4号线南起丰台区马家楼，北至海淀区龙背村，穿越西单、西直门及中关村，贯穿南北，马家堡站就位于起点马家楼北。
在当今快速发展的社会，城市的生活中心已经不仅仅是城市的中心位置，大都市的生活空间已经演变成多个中心和区域中心。人们的居住空间开始转向交通枢纽周边和相关配套完善的次级区域中心。
以地铁4号线南段的丰台区来看，丰台区虽然近年来在房地产开发上有大幅增长，但相对于近郊城区而言，其住宅配套和商业氛围仍显不足。随着近年规划建设步伐的逐步加快，尤其是地铁4号线的修建，使得丰台区成为南城重要的交通枢纽。
此外，该区域的楼盘户型比较多样，从五六十平方米的小户型到两百多平方米的越层均有，可以满足不同的人群需要。地铁4号线的建设将吸引更多的人群来这里租住房子，租金上涨已是不可避免。
以“陶然北岸”为例，“陶然北岸”地处陶然亭最繁华地区，南临陶然亭，北依琉璃厂文化街，距天安门仅两站地。正在建设的地铁4号线陶然亭站紧邻该小区。据我爱我家提供数据显示，目前“陶然北岸”二手房市场均价为18000～22000元／平方米。客户群体主要集中在30岁以上的年轻群体，以企业白领、高级职员居多。在“陶然北岸”已购房者和意向购房群体之中，自住型客户占绝大多数。他们主要是以改善居住条件为主，约占总体客户量的80％。
“我爱我家”市场研究部相关人士表示，在人们的日常工作生活中，交通作为出行的最大障碍已经备受关注。在当今以时间来计算距离的时代，相对与拥堵的路面交通，轨道交通日渐体现其快速、便捷的优势。人们在选房居住时开始更多地将目光投向地铁沿线区域，还未竣工地铁4号线沿线区域已经开始逐渐聚集人气。正是这种对轨道交通的“亲赖”加大了其沿线区域房源的需求，从而加速租金的上涨。
9号线辐射西南区域
如果说，由于南城基础设施建设特别是道路建设欠账较多而造成南城人气不旺的话，那么，京城的西南部地区尤其如此。目前，北京已经开通运行的地铁1号线、2号线、13号线、八通线和正在建设的10号线(一期)主要服务东、西城和北城。而已开通的地铁5号线和正在建设的4号线虽然贯通南北，但两条线路均没有太多的辐射西南区域。
地铁9号线的动工恰好填补了这一空白，在为丰台区交通提供便利的同时，更重要的是促进丰台经济与中心商圈融合的同时，带动整个丰台的经济发展。据悉，地铁9号线全长16.5公里，全部为地下线，共设车站14座，其中有8个换乘站。如此多的换乘站，将使西南部的居民可以非常方便地通过轨道交通到达京城的各个方向。
按照规划，地铁9号以郭公庄为起点，向东经过六里桥后一直向北至海淀区白石桥。沿线经过丰台科技园、丰台火车站、六里桥长途客运枢纽、北京西站、白石桥商圈。作为一条位于城市西部、整体呈南北走向的线路，地铁9号线将连通丰台、海淀两个区，加强了西南区域同京城其他区域的联系，同时也拉近了中关村与丰台总部基地的距离。
自2007年4月份动工建设以来，9号线沿线就一直是京城置业的热点地区，尤其是偏南地区的二手房市场，价格与北部、东部尚有一定差距，成为众多年轻人未来置业的首选之地。
据“千万家”市场研究中心提供的一份数据显示，近几个月来地铁9号线沿线周边的二手房成交情况较为可观，看房客源数量保持稳定的增长态势。其中，丰台北路站、丰台火车站、怡海花园等站点周边的二手房的成交量均有所上升。