香港房地产市场稳中求升

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尽管面临全球经济增长速度缓慢的挑战，2008年第一季度香港及其他亚洲经济体系的经济增长势头依然保持强劲。虽然全球信贷危机还未对香港经济造成重大影响，但股票市场的波动已经对房地产市场及投资气氛造成一些影响。

然而，随着香港步入负利率年代，借贷成本将持续走低，对房地产市场会带来有利的刺激。对市场乐观的房地产投资者将随着市场信心反弹而重新入市，一旦市场稳定，投资气氛会很快恢复过来。

写字楼市场

以下两个因素可能会使香港甲级写字楼的租金避免出现重大调整：一是由于目前优质写字楼供应有限，空置率极低，以及未来三年新落成的甲级写字楼放量将极为短缺，市场发展基础保持良好；二是 在当前经济环境下，中国和亚洲等地的发展前景相对较为明朗，这将增强该地区对金融机构的吸引力。

虽然租金上升幅度有所放缓，但甲级写字楼市场发展势头依然良好。虽然环球贸易广场一期提供了大约 73.2 万平方英尺的净楼层面积，但被市场吸纳一空，未能有效缓解市场供不应求的情况。

尽管租金增长放缓，主要写字楼的整体租金依然较上季增长 9.1% 达到每月每平方英尺71.74 港元（净租金）。中环的平均租金较上季增长 9.4% 至每平方英尺124.05 港元（净租金），而核心地区周边区域的租金亦表现甚佳。同期，上环甲级写字楼租金增长速度最快，季度环比增长 11.8%，达到每平方英尺 62.56 港元（净租金）。但非核心地区与中环的租金差异依然极大，中环的优质甲级商厦的租金已升至每平方英尺 170 港元以上（净租金）。

由于港岛地区大多数甲级写字楼已经全部租罄，加之一些非核心地区的写字楼供应非常有限，导致市场竞争非常激烈；而新近竣工的鱼涌港岛东中心则取得了非常理想的预租情况。九龙湾和观塘等地区租金相对具有竞争力，今年第一季，九龙区租赁交易也是再创新高，空置率亦大大减少。

随着企业扩张的需求增加，加上主要地区的整体空置率从上季的 2.9% 下降至2.2%，尤其是在目前中环甲级写字楼的空置率已低于 1% 的情况下，导致业主继续倾向提高租金。部分租户开始采取适当措施去充分利用空间，避免在当前租金水平下扩租。

豪宅市场

豪宅市场似乎未能维持上季的增长速度。由于美国经济增长放缓，加上其他因素，特别是香港的厂商在珠三角地区的工厂于短期内停业，导致本地投资者，尤其是香港的个人投资者纷纷撤离市场。在这情况下，他们的投资兴趣似乎有所减低，不少投资者已采取“观望”的态度，以确保资金的灵活性。

2008 年前两个月，港岛地区没有批准核发豪宅入市许可证，令空置率处于 1.9% 的低位。在港岛半山区、山顶、南区和渣甸山等豪宅地段，豪宅的平均资本值季度环比增长 8.5%，相比上季 15.5% 的增长稍为放缓。随着需求趋于平稳以及可供出租单元减少，港岛地区的租金增长速度保持稳定，季度环比增长 4.8%。整体豪宅的租金回报下跌 0.2 个百份点至 3%，创过去二十年以来的最低水平。

租金回报与按揭比率的幅度差距目前大约为 2.5%，在短期内可能会影响投资者对豪宅的兴趣。随着借贷成本有望在 2008 年保持稳定，从长期来看租金升幅有望超过价格增长，租金回报差距有望得到改善。

商业市场

尽管香港市民的收入和零售业务的销量均有可观的增长，但受到高通胀压力和股票市场不稳定性的牵连，市场支出信心受到影响。其中基本食品的销售量更是连续五个月来出现负增长，市场的购买力被高通胀的增长所抵消。

然而，部份业主的心态仍然保持乐观，对售价和租金的要价都较高。相反，由于全球经济出现的不确定性，零售商对租赁成本控制更加小心谨慎。由于目前业主与零售商之间关系微妙，在未来数季，传统主要购物区的空置率将可能轻微上升，显现出租金可能已经超过了市场的承受能力。

尽管今年即将举办 2008 年欧洲国家杯及北京奥运会，但受全球经济的波动影响，年内访港旅客人数能否维持高增长依然不能确定。尽管这些事件造成的影响以及全球经济前景还不明朗，但是商铺的售价和租金增幅将会十分有限。

在主要的零售区，即中环、铜锣湾、尖沙咀和旺角，平均租金较上季轻微增长0.4%；而租金在短至中期内有望维持在目前的高水平位置。

工业市场

中国大陆与台湾很有可能即将实现直接三通，这将会对香港物流业的已建立的中转站角色带来前所未有的挑战。面对这种挑战，有意入市的买家均倾向持观望态度。

工厂物业供给于 2008 年第一季出现紧缩，租金与资本值分别比上季下跌 0.1% 和1.8%。

尽管受当前全球金融环境不确定性的影响，香港工业市场依然获得了诸多因素支持。例如出口至亚洲市场，包括印度和越南等地的数量均取得不错的增长。这些新兴经济体系的出口增长促进了物流业的发展，这将有助抵销美国市场疲弱所造成的影响。同时市场对仓储物业的需求保持稳定，租金与资本值分别较上季增长 5.1% 和 2.6%。

由于政府现正积极推动酒店业发展，其中包括支持发展一些处于老工业区的商业酒店，导致那些地区的土地用途都将发生改变；在短至中期内，开发商对一些可用作重建酒店的工业用地将有强劲的需求。由于工业和写字楼物业的土地用途的灵活性，这些物业将会继续受到投资者的垂青。2008 年第一季，工业和写字楼物业的租金和资本值分别较上季增长 2% 和 4.2%。