中国物流园区五大关键词

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2012年9月，中国物流与采购联合会《第三次全国物流园区（基地）调查报告》（以下简称《报告》），全国共有754个物流园区（基地）编入《2012年中国物流园区名录》，但从国内多家研究机构所监测到的统计数据来看，全国的物流园区、基地数量多达4000～5000家，占地面积从0.1平方公里到最大10平方公里，令国家主管规划的国家发展与改革委员会，以及物流相关的行业协会开展监管、统计等工作十分困难。国家发展与改革委员会编制的《全国物流园区规划》将在近期出台。

2003年美国普洛斯将物流园区的概念引入中国，当年，中国首个物流园区——深圳平湖物流基地在深圳成立，近10年来，在国内物流园区得到迅猛发展的同时，物流园区在经营理念、发展定位等诸多方面出现疑问和各种令行业难以理解的现象。概括起来主要包括以下五方面。

“圈地”：门槛越来越高

据国家《物流术语》的定义，物流园区是指为了实现物流设施集约化和物流运作共同化，或者出于城市物流设施空间布局的合理化的目的，而在城市周边等各区域集中建设的物流设施群与众多的物流企业在地域上的集结场所。集中物流设施，提供物流服务，运作集合场所是物流园区最关键的三个因素，但目前国内物流则更多侧重如何获得场所用地，对是否能够提供物流服务并不太在意。

据了解，物流用地属于国家工业用地类别，适用于工业用地的规划、审批等相关政策与措施。国家自2003年开始加大对商业房地产用地的控制力度，而此时正值国内物流发展的前期，全国各地不断加大对物流业的投资与建设，用于发展物流的用地审批相对宽松，商业地产商开始盯上物流用地这个“香饽饽”。国内第一批规划建设物流园区的开发商大部分都有商业地产的背景，如上海的复地、绿地，大连亿达，广州富力，内蒙古驼龙等。

最近两年来，各地政府规划的物流园区运营越来越困难，《报告》显示有近三成的物流园区没有投入运营。“有些地方物流园区规划与发展带有盲目性，物流园区规划动辄几平方公里，甚至几十平方公里，脱离实际需求，还有一些投机商借建物流园区的名义，圈地、骗贷，资金链断裂后‘跑路’，不仅扰乱市场秩序，也滋生金融风险。”中国物流与采购联合会会长何黎明向物流行业发出警示。

“借物流园区名义‘圈地’开发商业地产是可以理解的。”从事多年物流园区规划的北京中治嘉恒投资管理有限公司总经理孔庆广对这种现象并不感到奇怪。

事实上，现代物流园区除了有传统的出租仓库之外，还需要提供综合性的物流服务，物流园区单纯的仓库出租虽然收益稳定，但投资回收期长，利润低，国内物流园区开发商其实并不在意仓储出租带来的收益，他们更关注物流园区未来还能开发、经营的其他增值服务，导致出现如土地升值转手出让，借机会改变用土性质开发商业房地产项目等投机行为。“按国家工业土地开发的标准，允许5%～7%的土地面积用于建设工业区办公、生活配套设施，有心计的物流园区开发商就充分利用了这一政策来圈地。”孔庆广分析。

兼并：无奈的选择

2012年9月19日，新加坡政府投资公司（GIC）旗下的工业地产开发商普洛斯（Global Logistics Properties GLP）对外成功收购浙江传化物流基地60%股份的消息，令人惊讶的是一直被国内物流行业看成运营成功、典型和标杆的传化物流基地怎么就突然转让给普洛斯！这对国内物园区经营商与开发商而言是一个重磅打击。于2003年4月开业的浙江传化物流计划在全国设立十多个物流基地，2009年建成成都传化基地，2010年苏州传化物流基地也开业，富阳、杭州枢纽工程也相继启动。经过近10年的发展，传化公路港物流的运营模式被业界总结成“传化模式”，并获得“交通部重点联系企业”“中国物流示范基地”等多项荣誉。

事实上，工业地产商收购、兼并案最早也是从美国普洛斯开始的。2008年受美国金融危机的影响，深陷资金链困境的美国工业地产巨头普洛斯（Prologis，PLD）断臂自救，2009年2月9日宣布将其在中国和日本的物业以13亿美元现金的价格转让给了新加坡旗下的房地产投资公司GIC RE，并由SMG基金管理公司负责运营。这是当年全球最大的一笔工业地产收购项目。目前普洛斯已成为亚洲最大的现代物流设施提供商与服务商，为继续完善在华物流基地网络，普洛斯实施了大规模的收购兼并战略。

2011年1月普洛斯以3.75亿美元收购中国航港发展有限公司53%的股份，航港发展是北京首都国际机场航空货运及保税仓储的独家开发商。这次收购将为普洛斯增加273，843平方米的仓库以及513，000平方米的土地储备。

2011年8月，普洛斯还通过收购美国房地产投资基金Equity International（EI）持有的诚泰企业（香港）有限公司100%股权，从而间接持有宇培集团49%的股权。2012年10月25日澳大利亚最大的工业地产商嘉民宣布收购上海外高桥保税区一处面积达75，000平方米的坡道式仓储设施。

以普洛斯、嘉民（Goodman）、安博置业（AMB）、丰树（Maple Tree）、维龙、腾飞中国（Ascendas China）为首的“海派”国际工业地产开发商以丰厚的资金实力瞄准中国的物流市场。但因受近年来各地土地资源日趋紧缺及政府提高仓储类用地门槛的影响，国际工业地产商从各地政府手中获得用地的机会越来越少。于是他们开始将目光转向国内的资金链紧张或经营不好的物流园区，希望通过收购兼并的方式间接持有发展的用地。

“未来3到5年中国物流园区将会出现并购兼并‘潮’。”孔庆广预言。事实上，物流园区从规划、建设到投入运营需要大量的资金，专家表示，成功运营的物流园区在开发过程中现金流不能为负，在未来的运营中现金流不能为负，否则会面临倒闭的风险。

《报告》显示， 22%的园区建设因资金土地审批出现滞后，而其中近半数是因资金不足引起的。导致这种情况的根源与物流园区开发模式攸关，国内各地物流园区规划大都由地方政府牵头，由政府出资成立的资产经营开发公司做“三通三平”的一期开发，通过招拍挂转让给企业进行仓储设施的二期开发。但是在具体运作中，企业招拍挂获得的土地只需要向政府缴纳一定的首笔款项，就可获得政府批准的土地经营和所有权，企业将土地以抵押贷款的方式给银行，从银行获得用于后期发展的资金。这就导致物流园区开发商的资金永远是紧张的，随时都面临资金链断裂的风险。部分物流园区会尽量以最短的时间实现资金的回笼、套现。国际工业地产商揣摩透了国内物流园区的这种经营套路，普洛斯收购传化物流基地就是因为传化物流发展资金出现问题。

电商：带刺的玫瑰

最近几年来，国内疯狂发展的电子商务带动物流、快递量的大增，特别对仓储巨大的需求触动了物流地产商的神经。据艾瑞咨询数据显示，2011年到2014年，中国电子商务市场将以50%以上的速度增长，电子商务市场竞争激烈，各B2C电子商务平台大规模扩张，以抢占先机，其中，仓储设施资源将会是竞争的焦点。2011年年初，阿里巴巴宣布将在全国投资200亿～300亿元建仓储网络系统的战略，京东商城也宣布未来将在国内建6个“亚洲一号”仓库，这两个电商巨头的物流战略的宣布对当时的物流地产商绝对是“强心针”。

“3年前，阿里巴巴就开始与我们洽谈仓储租赁业务，后来京东、亚马逊等公司也与我们接触多次洽谈仓库租赁。”广州富力物流园有限公司副总经理符蔚回想当初的情景还很兴奋。

直到2011年6月份，天猫正式进驻富力物流园，租用了总面积达8万多平方米的三栋三层的楼仓作为其华南最大的转运中心，并由五洲在线负责运营。京东则在广州南沙自建物流中心；亚马逊最后选择南方物流园亚运物流中心作为华南的中转运仓库。

到2011年底，亚马逊在中国运营的物流仓储面积达到40万平方米，2012年2月，亚马逊天津10万平方米的物流中心也投入使用。

受电子商务对仓储需求的拉动，北京、上海、广州、深圳等一线城市的仓库租金不断提升，平均每平方米达到1元/天以上，这样的租金以往只有如普洛斯、安博等高端仓库才会有。

事实上，电商巨擘大举进入，一方面加剧了仓储用地的紧张程度，抬高了仓储地价，物业即时租赁，风险会降到最低；二是电商大面积、高价租用，甚至出现几家电商企业相互加价以求仓库的情形，这对物流地产商来说都是好事。“随着电商寒冬的临近，一些物流园区已经感到了这大面积租赁后面涌动着的风险，一旦电商，大面积空置将会使业主蒙受巨大损失。”原仲量联行中国区董事、物流基础设施总监王成志表示，“虽然电商签约起来非常气派，但因资金链紧张，拖欠租金的情况时有发生，业主只能通过增加租赁押金的方式来降低风险。”

基金：虎视眈眈

《报告》显示，近年来国内物流园区建设呈现投资热情高、投资主体多元化的特点，在建、运营的物流园区中53%是由民营企业投资的，从投资的资金来看，以自筹资金为主，占87%，银行贷款占34%。物流园区投资项目有投资大、回收期限长的特点。“物流园区在未来的运营中对资金的需求非常大，特别是中小型的物流园区对融资需求尤为迫切。”

孔庆广认为物流园区仅依靠银行来“供血”，很容易会被压垮。“海派”的工业地产商普洛斯、丰树等资金来源主要来自政府提供的养老基金，借贷利率低，加上人民币和地价不断升值，平均投资回报率达10%以上。“与商业住宅项目相比，物流地产项目投资回报较高，且租金回报稳定，一线城市的仓库租金在经济不好的情况下仍然看涨，抗风险能力非常强。”王成志这样分析。

“内资的投资基金看好的是园区的商业开发，如果只是仓储租赁服务，基金并不看好。”孔庆广认为与国际的投资基金相比，国内的基金显得较短视，投资期限一般为两年。“如果将国际基金投资仓储设施比喻成‘工厂’，那么国内的基金更关注‘公司’的整体化商业运作。”据长期从事基金运作的业内人士给记者分析，国内基金成本较高，仅融资成本这块就达到12%，加上发行、管理等费用，年投资回报率要达到18%左右。“如果物流园区项目投资回报率低于18%，国内投资基金就不会进入。”

另外，与传统的仓储中心、货站不一样的是现代物流园区能实现统一管理、统一结算。物流园区将作为一个整体，为进驻的企业提供从工商营业执照、账号、纳税等全方面的服务，进驻园区的企业只需做好日常的物流服务，并与物流园区实行统一结算。在这种模式下物流园区将会有大量的资金进出，特别是商贸交易型的物流园区，资金流量会更大。

物流园区将会承担银行的一些功能，对进入园区的货物、资金、运营进行监管，这将是今后物流园区经营发展的一个趋势，也是风投基金看好的模式。

事实上，国内投向物流项目的基金主要是来自国内部分大型物流公司的老板或国际物流公司中国老总们将个人的收入现金，私自募集并联合成立的基金公司，选择优质的物流项目进行投资，做物流实体又兼投资人，能够将风险控制在最低。这已成为国内物流业界不愿意公开的秘密。

网络化：发挥规模效应

“渠道为王”永远是企业经营制胜的法则。在物流行业，仓库、货物揽收等服务网点的合理布局是确保货物安全、准时配送到目的地的保证。物流园区作为物流运营活动的聚集场所，园区之间互联互通，有利于提高信息流、物流、资金流的高度统一，发挥高效集散的功能。犹如物流企业要在全国设仓储的原理一样，未来国内物流园区结成联盟会是一个发展趋势。

“传化模式”的成功源于其在国内设立多个联网的“公路港”，发挥规模化、网络化的效益；广东林安物流结盟珠三角、长三角多个物流园区、货站，不断复制其运作模式，统一运作标准，目的就是扩大服务范围，实现统一调拨和共同配送，降低物流成本。

同样，普洛斯、嘉民、安博等公司投入巨资在全球各地新建、兼并或收购物流园区、基地，为其国际客户提供一体化的仓储解决方案，客户到哪儿都租用其网络内的仓储，通过网络规模化取得稳定、长期的回报。