房价是涨或跌购买力说了算

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相信不论是用于自住的，还是用于投资的，近期打算买房的人，时下最为关心的是，莫过于2004年上海房价演变趋势，是涨？抑或跌？事实上，对于这一敏感问题，当前关心楼市的各方争论颇多，看涨看跌都有，可谓见智见仁，莫是一衷，尽管各自都有各自十分充足的理由。

笔者以为，2004年在各种错综复杂因素交织在一起的背景下，也许房价结构调整将是主旋律，由先前房价的“扁平化”，高端房与低端房分别作上涨和下跌的两极分化，在此前提下，也许反映在总的房价水平，或者平均房价的概念上，应当是与2003年基本持平、略有回调，这种情况有些类似于股市高位的横向盘整，到2005年、乃至更晚些时候，再寻求向上或向下突破的方向。

在进入本文探讨的主题之前，不妨先把把看涨房价的多头人士的观点简单归纳一二。持2004年房价继续上涨观点的人，无非认为上海作为一个特大型、开放型城市，2010年又要举办世博会，这二重原因决定了未来相当长的时间里，有着繁重的市政建设和旧区改造任务，住房消费也就有巨大的潜力，再加上土地资源的稀缺性和不可再生性，以及建筑材料与其它物价上涨的因素，房价上涨将是不可逆转的趋势，何况与世界上绝大多数国际或洲际大都市相比，上海房价仅有人家的三、四分之一，因此仍具有较大的上涨的空间，诸如此类等等。

应当说多头的观点是有道理的。笔者在赞同的情况下，也发现这些观点有一个极命的软肋，经不住看空者随便的一击，那就是关键看“购买力”能否支撑上涨的理由。道理很简单，房价作为全部放开、不受政府指令或指导的市场价格，其最大的特点是价格由市场说了算，或者换句话说，主要由市场供求关系决定的。而不是那一个人或领导，那一个机构或组织，那一个政府或部门说了算的。然而，决定市场的供求关系，并使价格在求大于供时涨、供大于求时跌、供求平衡时平稳，最主要源动力也是来自于或取决于购买力，其次才是政策、题材、预期、或其它什么。至于虚拟的需求即人为炒作导致的价格上涨，同样也受购买力影响。

这里我们不妨在这里举这样一个例子。在停止了实物分房、要房找市场的背景下，假设有一对30岁的青年白领夫妇，现在结婚需要买房，然而比较中意的，符合他们工作需要的房子，随随便便就是100万一套（以中环线以附近100平方左右的二室一厅计算），再假设男的月入5千、女的月入3千，（这样理想的配对在现阶段的上海，即便不是十里挑一，也不会超过30%），他们拿出婚前的积蓄，加上双方父母的赞助，首付3成即30万元也许问题不大，再以组合贷款70元，分30年归还，每月需要还款3，715元，将小两口的收入去掉了一半，生活水准随即大幅下降。更重要的是，小两口一辈子就做了这套房子的奴隶，什么学习充电啦、外出旅游啦、社会交际啦，统统都要三思而后行，甚至连小贝贝都不敢要，这样的生活质量可想而知，还会产生其它负面影响和社会问题。

坦率地说，上海的房价，已经涨到了大多数人无法承受的地步，因为以上面例子中那只占30%的精英，都感到买房吃力的话，房价再涨的空间就相当有限了。当然也有人会反对笔者上面的算法，比如有人会认为，包括例子中的那对小白领在内的上海人，收入的趋势会是逐年增加的，未来收入增加了，还贷部分占收入的比例就会有所下降，但这个问题需要客观、全面的看待。诚然，未来的趋势收入肯定是不断增加的，但与此同时，物价也是上涨的，也就是说，除了还贷以外的日常生活开支肯定会随收入的增加而“水涨船高”，假如遇到通胀因素，还贷还要还要增加利息支出。最重要的，不能只想到收入增长的一个方面，还要想要到工作稳定性或其不确定因素的客观存在；也许还有人会说，建材和土地供给的价格不断上涨，也推动了房价上涨，对于前一种情况，实际上商品房建安成本只占房价不到15%，据测算，即便建材价格翻一番，对整个房价的影响不会超过2个百分点，说建材涨价房价就要涨，实际上是在帮开发商涨价、炒房价加价找理由，而后一种情况同样不经一驳，由于现阶段地块都是开发商通过市场竞拍取的，在整个拍卖过程中，没有人保证你无限的加价、志在必得的举牌后取的地块一定能够赚到钞票，君不见，上世纪九十年代初。不就有人因为高价吃进的地块，因为测算下来赚不到钞票，按一句行话说“做不平”，只能不开工，直到现在还在晒太阳的情况；甚至还会有人说，上海土地资源的稀缺性封杀了房价下跌的空间，对于这个问题，是要看整个宏观经济是否健康，相信谁也不会否认香港土地资源比上海更为稀缺这样一个不争的事实，而1997年的金融危机，房价并没有因为土地稀缺而幸免于难，照样缩水60%；至于说到上海房价与国际同类大都市相比的差距，人们只考虑了上海房价低的一面，忽略了上海人均GDP只相当纽约的十分之一，东京的八分之一，而人均收入，只有香港的四分之一，台北的三分之一。毕竟，购买力是靠收入支撑的，而房价又靠购买力支撑的。

既然如此，那笔者为什么还说2004年的房价以盘整为主，小幅回调呢？道理也很简单，那是指平均房价而言的，因为笔者判断中心城区将仍然稳步上涨，由于未来中心城区的楼盘，在“好地段造好房子”的理念支持下，推出的只有具相当购买力的本埠与外来的高端人士才买得起的高挡楼盘，在与国外同类城市的比价效应下，以及对中国、对上海未来看好的信念下，纷杳踏来前来购买这些高端楼盘，因此，2004年市中心的房价上涨，将是必然的趋势。与此同时，购买力决定了只能买中低价房子的、占总的消费群体70%左右的本地购房者，只能到边远地区寻找房源。但因为边远地区的由于土地供给量充沛，政府又推出优惠政策，鼓励开发商建造中低价商品房、中低收入者购买者中低价房，以及放缓中心城区的旧区改造速度减少了部分需求等等一系列平抑房价的措施，都对中低价房还其“普通百姓买得起”的本色，起到积极的作用。加之重大工程配套商品房，2004年比2003年放量300%，在此批低价房的下拉作用下，可以预见的是，2004年以中环线向外延伸的地区，房价将有小幅的回调，特别象需要换乘二辆公交（或地铁）到市中心，或者以人民广场为轴线，直线距离 在15公里以上、目前房价已高企于每平方米7000元的地区，将受新购房生力军“购买力”有限、低价房源大扩容等诸多影响，跌幅可能会超出大多数人的想象。由于中心城区房价仍会上涨，边远地区的房价有所回落，加价平均后反映在本市的平均房价，总体上就会给人一种“盘整”的感觉，只是边远地区的中低价房供量大于中心城区的，平均房价“小幅回落”的结论也就是这样得出的。

综上所述，2004年，对买房人来说，是机会与风险并存的一年。而近三年那种“放进蓝子就是菜”的、即只要买进房子就会涨、只能买入房子就能赚的局面，将发生根本性的转变。