从李嘉诚弃亚从欧看投资思维
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前段时间，和石家庄的几个房产投资爱好者吃饭聊天，房产市场的走势和分析依旧成是我们茶余饭后“八卦”的主题。
一者说：石家庄的楼市没什么泡沫，购房者多为刚需；相比于一线城市动辄3万～4万/平米的均价、收入比超过25：1、租售比接近600：1的市场情况而言，本地的家庭收入不吃不喝10～15年能购买一套7000元/平米计价的两居室，从此来看，价格泡沫相对少些，而包括石家庄在内的多个城市即将由于供给过剩而崩盘的说法更是危言耸听。
二者说：上个月发改委顾问国世平教授说：赶紧卖房，一套都不剩，股票创富的时代再次轮回！由此分析可见，房地产市场的下行拐点不是有没有的问题，而是什么时候来及迟来与早到的问题；而当我们即使发现房价拐点来临、市场财富重新“洗礼”时，一切俨然都已经发生，我们的任何补救和反省都会是马后炮——有点迟！到时候，“没有那么多泡沫”的石家庄也好，“有泡沫”的北京也罢，都难逃房产财富折损的厄运。时间和市场会让那些贪婪的“裸泳者们”一个一个地浮出水面。有一点可以肯定：与其浪费时间和精力去猜市场何时崩盘，不如比别人早一步为自己的资产建立第二个离岸资产避风港湾更为实际。“未雨绸缪”这句老话所凝炼出来的中国古代智慧才是我们作为成熟的地产投资人必须掌握的核心思维。
第三者紧跟着说：对！华人首富李嘉诚就是这样计划的哦！大规模撤资中国内地，转战欧洲，其计划出售的约410亿港币的项目，全部都是我们国人还在热炒的商业地产。这是做高位套现为了来日抄底的准备？还是战略转移，弃亚入欧呢？对于凭借1960年代抄底香港房地产市场而名声鹊起、成为亚洲首富的李嘉诚先生而言，其回应的理由朴实、简单却又透露着智慧的信号：
原因一，公司担忧风险，出于稳健投资考虑，不把鸡蛋放在同一个篮子里。
原因二，“今天卖出去，明天价格合适还可能再买回来。国内外的投资机会同样都在关注，只是目前到欧洲投资的机会更多些”。
“低买高卖”即为商业盈利的最根本原则，对游戏规则游刃有余、驾轻就熟的李嘉诚先生怎么可能不明白这个道理。今天用从中国楼市赚得盘满钵满的资本去抄欧洲资本市场的底；明天中国楼市回落至低位时，又会从欧洲凯旋，怀揣雪中送炭的爱国热情来获得国人已经掉到底儿的优质资产，我们那个时候还会感激涕零，握着他老人家的手不忘要说声谢谢呢！抄中国资本市场的底——正如“超人”所说，他不会撤资，因为他一定还会回来。李嘉诚先生艺术性极强地用这样的方式在两个资产市场中实现了资产对冲、规避了潜在风险，同时又获得了潜在的双边获利机会，一石二鸟、一箭双雕。
从我多年投身于海外房产投资的职业投资人视角来看，虽然普通投资者没办法像亚洲首富那样瞬间变现410亿港币，转战欧洲“兴风作浪”，但我们却可以从中提炼出最精髓的投资思维，即：单一资本市场的、仅仅依靠上涨周期获利的市场盈利模式时代已经成为过去式。换句时髦的话来讲：投资思路更需要与时俱进，要与所创造和拥有的财富规模相匹配！没有准备进行离岸资产配置的富有中国阶层，他们的投资思路已经显得“Out Of Date过时了”。结合当下投资海外的大趋势，国人该如何选择理想的离岸资产避风港呢？如何借助这个避风港实现和创造更加稳健、可控风险、创新的资本盈利模式呢？
首先，判断优质资产避风港的依据和条件可以参考以下几个方面：
资本能够在两个货币市场、两个利率市场、两个汇率市场中进行自由转移、抵押和套现；
金融市场环境完善和成熟，可以正确地评估风险，创造风险可控的“零”风险投资环境；
投资区域的法律要健全和完善，保证交易下财产安全；
有经历涨跌周期历史数据可以参考，确保资产可以获得比较长期稳定的增值；
能够提供本地银行融资和贷款，投资获得稳定的现金流，且有100%公平的交易平台获得融资和变现。
其次，在国内仅仅依靠单一房价、股价等价格上涨周期获利的市场盈利模式之外，还需要建立货币盈利模式、利率盈利模式、汇率盈利模式、对冲市场的盈利模式。
对于货币盈利模式，举例而言，当美国向全球输出通胀压力越来越明显的同时，我也越来越能够体会出陈志武教授所提倡的“唯有借出钱来才是赢家”这句话中简单而实惠的道理。自2010年至今，李嘉诚父子依靠股票融资借到的资本买进“英国”资源类资产；先后控制了英国近三成的天然气市场，约四分之一的电力分销市场，以及5%的供水市场。离岸资产我们虽然可以选择投资海外股票、国债、基金等，但无论哪一种都是我们把资本借给了金融机构或者上市公司；唯有投资房地产的时候，有机会从银行寻求融资，做到把钱“借出来”；从而可以实现货币的盈利机制，即：即使真实房价没有获得增长，但通过货币的超发与贬值、推迟债务的偿还等手段，可以获得真正“跑赢”通胀的价值。
对于利率盈利模式而言，同样规避了单一依靠价格上涨的财富增长模式；把资本配置在不同币种计价的金融市场中，必然在两个不同央行主导的金融体系内产生两个利率，从而发生利率差。以我自身投资举例而言，我把澳洲的房地产作抵押获得西太银行5年4.79%的贷款，再把这笔融资投资到国内年收益为15%的信托产品中，从而获得无风险的10%的利率套利，而这种得盈利模式完全脱离了房价的涨跌对我的影响。
对于汇率盈利模式而言，很多人立刻联想到应该买入美元，因为其国际货币结算地位未来20年很难动摇；而我希望更加引伸一步，买入美元，不如借入美元；借入美元，不如借入更加活跃的货币类别，如加元和澳元；原因很简单，我们是希望通过货币的汇率变化在两个资本市场进行“乾坤大挪移”实现外汇的投资收益，而目前人民币、港币紧盯美元的货币政策，让彼此的汇率变化起伏比较小，从而外汇套利机会降低了，因此才会选择更加活跃的货币类型。
对于对冲市场的盈利机制而言，最好的案例就是李嘉诚先生了。在两个或者多个资本市场同样进行资产布局的投资者而言，市场的上涨、下跌都是盈利的机会；上涨周期的盈利是资产价格；下跌周期的盈利是低价收购的优质资产本身和现金流；而身处单一资本市场的国内房产财富的拥有者们却只能祈祷房价上涨，趋势一旦下行，就会遭受资产价格和现金流枯竭的双重打击。对于50%/30%/20%配置人民币、澳元和港币资产的我本人而言，国内房价上涨、下跌都是我的获利机会；因此房产价格的波动对于职业的地产投资者而言，心态变得更加从容，态度更加坚定。
最后，我把刚刚听到的房产投资轶事分享给大家，希望获得更多启迪和深思：昨天去理发，理发店老板满脸得意地和我讲他刚买到的“便宜”商铺；起因是原来业主嫌房子租不出去，压力大而急着脱手，价格很“合适”，于是他买了下来。老板觉得捡了个大便宜。我问他：“这房子都租不出去，买来何用？”老板说：“不用出租，买了就能升值。”我又问：“这房子租都租不出去，你又凭什么觉得会有人来买呢？”老板沉思了一下，说：“你不懂房地产，买的便宜就一定能赚钱！”这就是国人单凭想象和涨价预期就期望未来一定赚钱的典型房产投机思维。
我在内心不断告诫自己，中国房产靠货币超发创富奇迹已经一去不复返了，是时候转换思维来重新认知未来的房产创富盈利模式的时候了。潘石屹在微电影《拆弹专家》中更是把三四线城市的商业地产判定为风险最大的“炸弹”。当中国房子的抵押价值随时间一点一点流逝散尽的时候，国人也许才能明白：永久产权的、带来正向受益的资源类资产才是我们倾尽所有而值得拥有的恒产。
特约作者简介：
刘磊：国际理财规划师，私人银行家认证（CPB）海外房地产投资课程讲师，中国银行（ICIE）高端人群房地产投资实务课程讲师、房产投资专栏作者、评论员，澳洲西蒙斯家建集团首席房产投资策略分析师，具有中国外国专家局专家资质。著有《决胜海外房地产》。
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