政府干预环境下房地产业的经营调节
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【摘要】最近几年，我国的房地产业有了快速迅猛的发展，房地产投资与销售情况基本协调，总体的供需状况良好，但有时会出现发展过热，这就引起了政府和房地产业内人士的普遍关注。更引起了政府，开发商，购房者甚至媒体的关注，整体有过热的氛围。我国的房地产在营销过程中的种种问题在这样独特的市场环境下越来越多的暴露出来了，足以留给界内深思与反思的空间。本文就房地产业进行深度透视，并对其经营理论进行了研究。
【关键词】房地产市场；政府干预；保障性住房
我国房地产市场的发展具有的宏观背景有，其一是近年的次贷危机影响市场发展，这是个国际大背景，其二是市场化进程，此外还包括国家对经济形势进行宏观调控。在这样的大形势下，房地产市场将来的发展形势不容乐观，具有商品性与保障性碰撞，供需矛盾的特点，想要规范市场需要投入巨大的精力。
目前，我国房地产市场在其发展过程中存在很多问题，增长过快的建设用地，秩序混乱土地市场，个别的地方盛行的“圈地”，"炒地"现象等等。以上都是当前我国房地产市场存在的亟待解决的突出问题。
1 房地产业存在的问题
1.1 市场机制发育不完善，形成较多的经济泡沫
在其发育过程中，由于受到房地产商炒作、等不健康因素的影响，再加上房地产市场化发育不成熟，时间很短，导致了过高利润率，市场机制发育不完善以至于不可持续发展。
据息，房地产行业的利润率一直处于快速增长的状态，并且远远高于其他行业的平均利润率。前期获取的暴利使房地产商人一直采取炒高房价的方法，拒绝降低价格，以为这种暴利可以一直延续，无法摆正心态，致使我国房价与其真实价值和居民收入水平偏离很大，形成较多的经济泡沫。
1.2 房地产业较高的依赖金融，蕴藏着较大的金融风险
我们可以这么说，房地产行业大部分靠的是金融业支撑的，金融业的很大部分资金是在房地产上。由于房地产行业具有畸高的利润，大量的金融资金转移到作为房地产贷款。
有资料显示，有些城市的商业银行贷款资金的50%、60%甚至更多的资金是用在房地产上的。还有60%以上靠银行支撑的购房户贷款，开发商贷款，更有甚者，购房者总要压十五年二十年的贷款资金，这种情况是相当有风险。如果不抓紧解决，一旦信贷危机出现，缩水的金融资产，整个贷款链条就不能持续。
1.3 房地产供求的结构性矛盾突出
从2006年开始，我国房地产市场就有局部过热的现象。而房地产过热的一个重要原因就是结构性矛盾。表现如下：其一是有限的社会保障型住宅，很多低收入家庭无法从中得益。其二是投资方面，商业用房的远远高过住宅投资；其三是不能有效供给，由于投资者大量囤积新房，不能充分释放二手房源；其四是由于城市的改造，产生很多的被动需求，这也是其中的一大结构性矛盾；其五是住宅的档次分布不均，供应过多的高档住宅,而中低档的住宅供应下降。这种不均与矛盾直接加剧了供求总结构的矛盾；
1.4 持续走高的房价，加大了贫富悬殊，增多了社会各阶层不和谐的因素。
建设社会主义和谐社会的总体目标是，全民特别是社会中低收入阶层分享改革与发展的成果。社会主义和谐社会发展的目标是，先富带动后富，最终达到整个社会共同富裕。近几年来，房价的迅猛上涨，越来越常见的社会现象是，中低收入阶层用一生的辛苦劳动购买一套房子，而也需要十几二十年养活一套房子，相反，富人投资房地产业，不断的获取暴利，恶性循环，继续的不断地炒房，越来越富有。而如果中低收入阶层目标是拥有一套房子，那就愈来愈远了。这个时候，财富产生倒流，方向是中低收入阶层向富裕阶层。
2 国家对房地产业的调节作用
2.1 从供应住房方面入手，加强调整住房供应的结构
一是由于宏观调控改善了供求失衡的状态，提高了供求的匹配程度；二是相对于高档住宅的比重下降些许的情况，经济适用房和廉租房的比重反而上升。此外，政府或者相关部门应该制定政策措施，积极规范二手住房，增加二手房的供给量。
2.2 增加在房地产投资中的直接融资的比重
房地产开发商的开发资金主要来自于银行贷款，对银行的过于依赖，致使在未来的房地产发展中，巨大的压力和风险会一同向银行袭来。要想化解风险，必须在以后的经济实践中找出行之有效的直接融资的形式来。一些优秀顶级的房地产企业允许一些的公司特别是高信誉等级的企业，发行企业债券，或者发行“房地产投资信托基金”，也可以上市为跳板，达到股权融资的目的。 还可以增加直接融资，这样可以防范一些出现在金融银行体系中的风险。
2.3 完善土地供应制度，监控土地增量供应
各地政府一方面通过建立一套完整的考核体系来达到提高土地供应计划的严肃性和实践性的目的。另一方面，凭借发展的眼光和适度的预见性，构建短期，中期，长期等不同时段的土地供应制度；最后，完善土地供应规定，为了指导开发商和消费者的实践活动，尽量把规划的计划具体到每个地块来实行。
3.1 价格策略
价格策略，顾名思义，在营销中使用的定价策略，其方式最主要的有根据本钱来定价、根据竞争激烈程度的定价和根据需求多少的定价策略。要想实现最大利润，必须根据当前的房地产发展的形势，根据具体情况，制定出合理有效的定价策略。
总而言之，在制定价格的时候必须坚持公道的原则，定价应根据楼盘情况、成本、顾客的购买力、同行业的竞争等因素多方位考虑，尽量全面。
3.2 促销手段
促销手段，无论任何商品，刺激消费者的购买都是其最终目的。根据具体的情况，具体的分析，具体的的销售阶段，运用相应的销售手段，促销的方法多种多样，常常综合使用在楼盘的促销中，打造自己的品牌特色，增强知名度，是很有必要的促销手段，这样，促销的根本目的达到了――楼盘销售和形象宣传。
3.3 产品核心
我们可以这么说，企业生产哪种产品？为那些人生产这种产品？生产多少数量的这种产品？这完全可以看作是经济学命题，诚然，这也恰恰是企业产品核心策略必须解答的多个问题。凡是生产经营活动，一律都是以产品为核心的，即为实现企业发展的目标，必须及时、有效地给消费者提供所需产品。
4 结束语
综述以上观点，中国的房地产市场还是很有发展和“愈合”的潜力的，它已成为拉动国民经济增长的主要动力，扩大内需的主导产业。
另一方面我国房地产市场供大于求的状况越来越明显，市场泡沫越来越多，对金融的依赖作用越来越强等等，种种问题摆在我们面前，只有及时采取有效的措施对市场进行相应的调控，房地产商增强忧患意识，处理好眼前利益与长远利益的关系，才能保证房地产市场持续健康稳定的发展。
参考文献：
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[5]邓卫；我国房地产业发展的时弊与对策 [J]城市发展研究 1999年04期
作者简介：
徐永吉（1977.5- ），男（汉族），天津人，本科生，主要研究方向：房地产经营管理