地产未来十年以增量为主
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《新财经》：近年来，关于中国房地产市场是否存在泡沫的观点一直存在，近来因为上海地产价格的大幅度上涨，更引发了人们对泡沫的担心，您如何看待这个问题？
刘洪玉：所谓房地产泡沫，是指由于投机行为导致的房地产市场价格持续上涨，并与使用价值或理论价值严重背离，脱离了实际使用者支撑的情况。鉴于中国房地产市场价格的持续上涨主要是由于经济持续增长、住宅等房屋供给模式转轨和实际使用者为市场主体这样一些事实，我并不认为中国房地产市场上存在普遍的泡沫问题。至于一些局部区域曾出现的投机因素导致价格连续上涨的情况，只要注意及时采取抑制措施，就不至于出现大的问题，已经产生的泡沫也会随着经济的增长而逐渐被吸纳。
我还有一个观点，就是关于房地产泡沫，要警钟常鸣。谈论泡沫以防患于未然，同时也能起到抑制泡沫发展的作用，并不意味着市场真的出现了大的问题。现在全世界大部分房地产市场活跃的区域，包括美国和欧洲，也都在热烈讨论当地市场是否存在房地产泡沫以及泡沫严重程度的问题，但并没有见哪个国家就为此惊惶失措。
《新财经》：去年以来，央行几次出台对房地产业更严格的金融信贷政策。中国很可能进入新一轮加息周期，这些因素是否造成房地产业的短期风险？
刘洪玉：我国房地产开发商大多数都是白手起家，尽管目前企业规模在增长，但对商业银行的开发贷款、预售融资和带资承包的依赖程度很高。紧缩信贷，使许多开发商的资金周转出现困难；加息也导致了开发商开发成本的上涨，从而对商品房供给起到了一定的抑制作用。但是，应该看到，房地产市场是需求导向的，而预期中的国民经济持续高速增长、城市化进程的持续发展，肯定会为这个市场带来旺盛的市场需求；房地产业已经成为国民经济的支柱产业，国家也不可能轻易放弃这个产业的支柱产业地位（实际上，随着产业结构与形态的变革，房地产业还有很大的发展空间，其产业地位也会逐步得到加强）。有足够的市场需求支撑，开发商就可以找到资金支持，相信也会有足够的资金来支持这个市场，近期内只是如何尽快发展和完善房地产资本市场，使房地产开发商尽快降低对商业银行依赖程度的问题。因为短期内不可能出现利率大幅度上调、通货膨胀率大幅上升、居民购买力大幅度下降的情况，所以，房地产业没有大的短期系统风险。
《新财经》：土地转让制度的改革，改变了中国房地产业的格局，很多企业面临新的发展机遇，您如何看待这种改革对中国房地产业长期发展的影响？
刘洪玉：建立一个公开透明和公平公正的土地市场，一直是我国土地管理工作的目标和方向，土地出让、转让制度的改革，即在土地使用权出让环节普遍使用“招、拍、挂”方式，实际上是在朝着这个方向迈进。这对于完善房地产市场中的竞争机制，促进房地产市场的持续健康发展，都是很有意义的。当然，对政府来说，如何有效解决土地垄断供给和市场需求多元、满足用地需求与保护土地资源、土地市场和商品房市场、政府土地收益和社会土地利益等矛盾，也是一个巨大的挑战。
《新财经》：有分析认为：去年中国房地产销售额达10000亿元；由于房地产是一个高增长的产业，按年增长率为15%计算，2010年销售额可望达到22000亿元，是中国最大的产品市场。您是否认可这个观点？你如何看待未来5～10年中国房地产市场的大趋势？
刘洪玉：数字是通过假设推算出来的，仁者见仁，智者见智，我本人没有进行过类似推算。房地产销售额的预测，首先要看是什么销售额，是否涵盖二手房的成交数字。如果仅仅考虑新建商品房的销售额，也需要考虑到供给规模变化、价格变化、通货膨胀等因素的影响。从概念上来判断，因为房地产（含增量和存量）是所有商品中价值量最高的大宗商品，虽然其使用周期较长，但肯定会成为一个国家、一个地区交易额最大的市场。但随着房地产市场的发展，新房不可能永远大规模地开发下去，存量交易会逐渐超过增量交易（美国2004年存量住宅与增量住宅交易数量分别662.9万套和118.6万套，前者是后者的6倍左右）， 所以，新建商品房的销售额是否能成为所有商品中销售额最大的，就不一定了。实际上，国外有房地产年消费量的计算，如果把房地产（住宅、写字楼等）作为单一的商品，则不论是家庭还是企业，其消费房地产商品的支出占比都是最大的（美国住房消费支出大概相当于GDP的5%）。由于中国目前城市化水平较低，东、中、西部和东北的发展差距很大，房地产市场发展所处的阶段或节拍也显著不同，所以，在未来的5～10年内，房地产开发将仍然是中国房地产市场的主旋律。
《新财经》：去年中国地产最大企业的市场占有率仅为1%左右，市场集中度很低。现在业界普遍认为，土地“招拍挂”政策和新的金融政策将引发地产业汰弱留强的大洗牌，行业从分散走向集中。您如何看待行业的并购和集中趋势？
刘洪玉：房地产开发是一种地域性很强的业务，跨区域开发增加了管理的难度，风险水平和管理成本也会相应提高。房地产的各异性，也使得房地产产品不可能像大多数工业产品那样进行标准化的批量生产。国际上的相关研究成果表明，以房地产开发收入为主营业务收入的企业，其绩效随着企业规模和市场覆盖范围的扩大而降低。所以，在房地产市场起步和发展阶段，房地产开发企业规模的离散程度很高，在行业成熟、市场稳定后，尤其是对新建空间的需求减少以后，会剩下一些跨区域经营的大公司，但常常已经是凤毛麟角。
以美国为例，虽然其两个最大的住宅开发商Pulte公司（2004年销售收入117亿美元，市值94亿美元，净资产35亿美元）和Lennar公司（2004年销售收入105亿美元，市值75亿美元，净资产40亿美元）的住宅市场份额已经分别占到全美国的3.25%和3.05%，但它们都是经过50多年历练的结果。从我国现阶段和未来5～10年内房地产市场发展的特点来看，会出现一些优势企业通过并购和品牌经营，实现做大做强和提高其市场占有份额的目标，但总体上不会出现所谓“行业重新洗牌”的大变革。
《新财经》：有一种观点认为，美国以产业基金为龙头、专业管理为辅的房地产开发模式与以卖楼花――客户融资和银行按揭融资为主的香港模式，代表了国际上比较成熟的地产发展模式。那么，怎样概括中国当前的模式？未来发展的方向是什么？
刘洪玉：其实，美国模式也不能说是以产业基金为龙头。要知道，美国的房地产投资基金（REITs）主要面向可长期持有、可产生持续现金流收入的商业房地产（出租的写字搂、零售用房、公寓、厂房和休闲娱乐设施等），在商业房地产权益中，REITs持有的比例通常在1/3左右（2003年，33%）。商业房地产的其他权益持有者主要是退休基金（2003年，46%）和人寿保险公司（2003年，10%）。就住宅开发企业来说，前面提到的两个美国住宅开发公司（均为上市公司），其2004年的资产负债率分别为38.4%和33.3%（我国最大房地产上市公司万科股份，其2004年中期报告的资产负债率为56.7%，我国房地产企业平均资产负债率超过70%），以这样的低负债水平，完全可以通过银行信贷来解决开发过程中的资金需求。
实际上，美国模式与香港模式（实际上也是内地模式）的主要差别，在于是否把预售作为开发项目融资的重要来源，预售融资通常占到开发投资的30%～40%，有些项目甚至更高。如果把开发项目预售融资转换为资本市场融资，就与美国模式非常接近了。应该说，美国模式是一个资本市场和机构投资者参与程度很高的模式，我完全赞成推动中国房地产业向这种模式转化，但肯定还要走很长的路，因为我国目前房地产资本市场的发育程度还非常低。