IPO:厦门房企梦寐的摇篮

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2009年，在一个月的时间内厦门3家地产在港相继上市。扎堆上市，这些热情奔赴ipo的房企表现如何?梦想很美，它们又是怎样面对破发或延迟的尴尬?

2009年10月14日，宝龙地产(01238，HK)在港上市；

2009年11月2日，禹州地产(01628HK)在香巷挂牌上市；

2009年11月14日，明发集团(00846，HK)在香港联交所主板挂牌交易。这是继宝龙地产和禹洲地产之后，第三家在港上市的厦门民营房地产企业。一个月内三连发，厦门房地产企业创造了一个不小的奇迹。

抢滩融资扎堆上市

“不是已经在香港上了市，就是在去香港上市的路上”。

香港联交所近日称，已收到中骏置业的上市申请，预计融资4亿美元(约31.2亿港元)。成立于1996年的中骏置业，是中骏集团(香港)有限公司的核心企业，主要业务包括投资控股、房地产开发、物业投资及物业管理等，主力在厦门开发豪宅物业，其余大部分分布在泉州、福州、漳州，另外也拓展至北京、山西及深圳等地。

如果上市成功，这将是厦门半年内第四家港股上市的房产企业――不仅是厦门，此番赴港上市热潮几乎席卷了全国。

一切始于2009年7月北京金隅的成功上市。去年7月29日，北京金隅在香港证券交易所正式挂牌交易，筹集资金54亿港元。两周后的8月17日，世联地产在深交所中小板上市，融资6亿元。紧接着，在不到两个月的时间里，恒盛地产、宝龙地产、恒大地产、禹州地产、明发集团、龙湖地产等公司相继成功在香港联交所挂牌上市。

据了解，还有超过20家的房地产企业计划在A股和H股上市，募集资金规模将超过1000亿元，一场房企的资本盛宴正在拉开帷幕。

记者在采访中了解到，有些房企2007年便开始筹备在A股上市，例如宝龙，但因为当时国家宏观调控的转向，一直未能如愿。而由于监管等一些原因，在香港IPO比A股更容易。所以，当2009年总体环境有所好转，房地产商的业绩出现大幅增长之时，不少房地产开发商纷纷选择赴港上市。

2009年12月17日，财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50％。”

这一被很多业内人士比喻成“调控第一拳”的政策对房地产商的资金运作能力提出了更高要求。地价高涨已经奏响了行业集中度不断提升的前奏，具有资本优势的企业将加快土地储备增长，其中，融资能力成为了影响行业地位的关键。

难以摆脱的破发魔咒

2009年10月9日，是宝龙地产原定在港交所挂牌上市的日子。然而就在10月6日，宝龙地产公告称，鉴于香港资本市场新股发行方面的波动情况以及公司面向散户发行部分的股份认购不足，计划将首次公开募股筹资规模从6.28亿美元降低至3.53亿美元，而发行价也由原定的每股3.3～4.9港元下调至2.75～30港元，降幅达16.7～44％。调低招股价后，由于有关方面需要另出补充文件让投资者考虑，其上市日期也最终推延至10月14日。

“宝龙主动调低招股价意在拉升投资者信心，也是为了适应目前的市场形势。”宝龙集团总裁助理刘晓兰向记者表示。宝龙地产2009年全年盈利预测为12.2亿元人民币，对应调整后定价的市盈率约为8倍。刘晓兰认为，这个数据与调整前对应15倍的市盈率相比，新招股价对于投资者会有一定吸引力。

不仅是宝龙地产，明发集团也在原定上市日期前公告，宣布发行价降低、发行延期。而禹洲地产更是以招股价下限2.7港元定价，发行价对应的市盈率仅5.5倍，相比早先预期的融资规模缩水10多亿港元。

在分析师们看来，此番降价、延期实属无奈，内地房地产公司近来在香港股市IPO的糟糕表现为此埋下了伏笔。受到金融危机及内地楼市2008年低迷的影响，国际资本对内地房企从当年的追捧期直接进入到严格的选择期。他们的口味已经明显变化。

由2009年9月底上市的华南城开始(01668 HK)，中国中冶(01618HK)、中国利郎(01234HK)和匹克体育(01968.HK)等多只新股在港上市首日都以破发收场。即使以中下限定价的恒盛地产(01845 HK)，也未能摆脱魔咒，10月2日开盘首日即大跌14.6％，成为连续第5只破发的内地新股。

“正是这些内地企业、特别是恒盛地产上市首日的糟糕表现，让投资者对内地房企的信心动摇，最后直接促使三家地产调价。”英大证券资深理财经理周达望对记者表示。

精心准备下，宝龙地产挂牌当日开盘价比发行价高开12％，之后便一路走低，最终以2.8港元报收，较发行价高出1.8％。而禹州地产与明发集团更是没有逃过首日“破发”的命运――挂牌首日，禹州地产开市报价2.45港元，较招股价2.7港元低开9.3％，最低曾探至2.42港元，最终报收于2.6港元，微跌0.741％；明发集团首日开盘即报2.29港元，较发行价2.39港元下跌4.18％，而这个开盘价2.29港元正是明发挂牌首日的最高价，随后一路走低，休市时明发收报2.15港元，较发行价下跌达10.04％。

“因为2008年资本市场以及房地产市场的深度调整使得赴港上市的环境已经发生了改变。”周达望表示，“香港市场对于内地房企是存在疑问的，这些疑问都是基于内地房地产的长远发展，这与国家未来的政策以及2010年货币政策的不确定性关系很大。”

资本战引发圈钱热

虽然“钱途”并不平坦，但仍有不少地产商坚定奔赴上市。局达望认为，这些公司“明知山有虎，偏向虎山行”的原因，一方面是希望能够获得一张“上市牌照”，为未来扩张铺路；另一方面，地产商们均中长期看好中国楼市，如果不上市，将被边缘化。即便折价、时机不太晗当。也不会放弃上市之路。

“圈钱，是房地产商赴港IPO的目的之一。”周达望毫不讳言，“现在房企拿地远不如以前那样容易了，拼的就是资金。谁钱多，谁就买得起地，谁就能占有市场份额。有了地，又能再进行融资，这样便具备了无限扩大的可能。可以说，如今资本运作方式已经成为房地产商的核心竞争力。”

“买地――上市――再买地”，在资本市场疯狂的2007年，这样的资本运作模式让不少地产企业获益匪浅，也引发了房地产业的泡沫。在2009年多个城市房价出现大幅上涨的情况下，资金过度涌入房地产行业容易造成新一轮的泡沫。为了遏制这一现象，证监会有关债责人曾在公开场合表示，对募集资金用于囤积土地、房原，或用于购买开发用地等的IPO，不予核准。

据宝龙地产透露，此次上市募得27亿资金中的大约15亿元将用于在内地收购新的土地储备以供开发，以及偿还最近购得新项目中的部分尚未缴付的七地出让金。这笔资金占此次上市募集资金的60％以上。

对此，英大证券资深房地产行业分析员何思杨认为，“长远来看，上市后筹得的这些资金会流入楼市，导致楼市资金量扩大。但由于土地供应是有限的，资金的大量涌入反而会推高地价，房价便会跟着上涨。这是一个推波助澜的影响。”

何恩杨表示，在金融危机之后，银行加大了对风险的控制，从而更倾向于向资信良好的大型企业发放货款，而上市也往往眷顾有竞争力的大型房企。“这无疑将加速全行业洗牌的过程。而部分优秀的民营开发商在二、三线城市占有一定的影响力，它们必然也会通过谋求上市实现规模扩张和份额提升。”

禹洲地产的目前土地储备为350万平方米，其中近160万平方米集中丁二厦门，在近期在港上市融资的内地房地产公司中，属于中小型地产公司。总经理助理陈赛红表示，他们在路演过程中发现，基金们不再“以土地多寡论英雄”，而是更为关注土地具体所处的城市、土地的优质程度能否带来高增长性，充足的土地储备不再是“一夜走红的法宝”。