抑制房价首先必须增加供给
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摘要:国内房价长期居高不下且不断上扬的根本原因何在？关键在供给不足，2001―2009年，全国城镇竣工住宅不过5000多万套，而同期城镇新婚人口就达2 000多万对，农村进城人口又达1.34亿以上，加之城镇居民的更新改善需求，全国城镇住房的潜在需求量远远超过了实际供应量，因此抑制城镇房价过快上涨，消除房价过高的不合理现象，首先必须在扩大城镇住房供给上下工夫。
中图分类号：F293.3文献标志码：A文章编号：1673-291X（2011）03-0147-04
房价问题长期以来一直是国人关心瞩目的话题，导致国内房价长期居高不下且不断上扬的根本原因何在？关键在供给不足。城镇住房市场需求包括农村进城人口需求、城镇新婚人口需求和城镇居民更新需求三个方面，仔细分析进入21 世纪2001年以来的情况，我们发现，这三方面的需求总和，远远超过了同期国内房地产行业的供给规模。
一、农村进城人口需求
农村进城人口的需求，决定于农村进城人口的数量，因此研究农村进城人口对城镇住房市场的影响，首先必须了解农村进城人口的规模。
1.2001―2009年从农村进入城镇的人口数量。2001―2009年从农村进入城镇的人口数量，由于缺乏具体的统计资料，因而无法确定其准确数据，但根据国家统计局的年度统计公报，通过以下方法测算，仍然可以对其基本情况有一个了解：
（1）城镇自然增长人口＝当年城镇人口×全国人口自然增长率
（2）新增城镇人口＝当年城镇人口－上年城镇人口
（3）从农村流入城镇人口＝新增城镇人口－城镇自然增长人口
测算结果（如表1所示）：
测算结果表明，2001―2009年全国从农村进入城镇的人口高达1.34亿之多。
2.2001―2009年从农村进入城镇人口的住房需求量。农村劳动力进城工作，买房安家，一可以方便自己，提高自己的生活质量，二可以将妻儿父母接到身边，消除留守儿童、留守老人、留守妇女问题所带来的后顾之忧，所以每一个独立家庭的农村人口进入城镇，理论上都需要一套住房。当然这并不是说1.34亿进城人口就需要1.34亿套住房，具体的住房需求规模，要视这1.34亿迁移人口来自的家庭数量而定，举家迁移的可能三个人才需要一套住房，夫妇双双外出的，两个人需要一套住房，单身外出的，一个人就需要一套住房。还有一种情况，即一家庭两个人进城工作，且工作在不同的城镇，需要的住房就会是两套，不过由于这种情况不多，所以可以不作考虑。从目前实际情况看，农村向城镇迁移的人口中，举家外出的比例还较小，夫妇双双外出的也不多，大部分都是单身外出。2008年2月国家统计局的第二次全国农业普查数据显示，2006年末全国农村外出从业劳动力13 181万人，其中男性占64%，女性占36%。由于农村外出人口的绝大部分都是成年劳动力，因此依此比例，可以假定农村所有进城人口中男性的比例也是64%。从从严从紧测算住房需求量的角度出发，我们也可以假定，农村所有女性人口都是与其家庭成员共同进城，这样，只要农村进城的男性人口住房需求得到满足，所有进城人口的住房需求就都可以得到满足，因而农村进城人口对城镇住房的需求系数可以确定为64%，按照这一系数，则2001―2009年从农村流进城镇人口的住房需求总量为：13423.7×64%＝8 591.2万套。
二、城镇新婚人口需求
有家必有房，有房才有家，结婚成家，买套住房，理所当然，因而新婚人口的住房需求也被业界称为刚性需求。民政部的民政事业发展统计报告显示，近几年，全国登记结婚人数都在几百万至千万对左右，且75%左右的结婚者年龄都在30岁以下。
表22005―2008年全国登记结婚人口30岁以下人群所占比重①
一般而言，30岁以下结婚基本都属初婚，若是城镇居民，则大都需要买房。假定每年全国登记结婚的人口按城乡人口比例均匀分布，且30岁以下结婚的都属第一次结婚，所占比例统一按75%处理，则2001―2009年全国城镇地区初婚人口及其住房需求量（如表3所示）：
三、城镇居民更新需求
显然，城镇居民住房更新需求＝城镇居民现有住房套数×住房更新率。
因此，我们可以按照这一公式，对全国城镇居民住房更新需求量进行测算，测算中有关问题按以下标准处理：
1.城镇住房更新率=1÷30＝3.33%。正常情况下，建筑物使用寿命可达五十年以上，但中国由于规划设计等诸多原因，建筑物的平均寿命只有三十年左右[1]，因而城镇居民即使自身没有改善住房的愿望，每个家庭的住房平均三十年也得更新一遍，所以城镇地区的居民住房年更新率按3.33%计算。
2.全国城镇现有住房套数＝全国城镇现有家庭户数。城镇居民不论租房还是买房，一个家庭总有一个安身之所，至少会有一处住房，所以从经济节约的角度考虑，将全国城镇现有住房套数看做与全国城镇现有家庭户数相等对待。当然城镇居民一个家庭有多处住房的情况也不在少数，但本着从严从紧测算住房需求的原则，对这一情况暂不考虑。
3.全国城镇家庭户数量。由于没有现成的统计资料，因此需要根据国家统计局每年的全国城乡家庭户抽样调查资料，首先推算出全国城乡家庭户总数，然后再进行测算。
根据国家统计局抽样调查资料，推算出的全国各年家庭户数量（如表4所示）：
2009年全国家庭户数情况，国家统计局暂时还没有公布抽查结果，从上表看，近几年全国家庭户数呈逐年递增趋势，因此，从紧考虑，可以假定2009年全国家庭户数仍与2008年相同。
若城乡家庭户数量按城乡人口比例均匀分布，则易得：全国城镇家庭户数量＝全国城乡家庭户总数量×当年城镇人口比重。
根据上述标准，则可得2001―2009年全国城镇家庭需更新的住房需求量。
累计以上测算结果，可得2001―2009年，全国城镇住房的需求量为：
8 591.2＋2 663.8＋5 010.4＝16 265.4万套
其中城镇新婚人口的住房需求和城镇现有居民的住房更新需求合计为：
2 663.8＋5 010.4＝7 674.2万套
四、近几年中国城镇商品住宅的供给量
2001―2009年全国城镇商品住房供给量，从国家统计局网站可以查知，其值（如表6所示）：
2007年末全国城镇人均住房建筑面积达28平方米[2]。2005年全国1%人口抽查数据表明，中国城市家庭户均规模为2.9人中，建制镇家庭户均规模为3.09人，也就是说城镇地区的家庭规模一般在3人左右，户均居住面积约为90平方米，按此标准折算，2001―2009年城镇竣工住宅套数为：
50 3641.1万平方米/90平方米＝5 596万套。
这一数值大低于前述测算的同时期16 265.4万套的市场需求量，别说在城镇化加速发展的大潮中能满足全国的需求，就连城镇现有居民的新婚购房及更新购房两方面的需求都不能满足，从城镇看，需求满足率仅为72.9%，从全国看，需求满足率仅为34.4%，也就是说，全国每三个住房需求户，只有一个人的需求能得到满足。这还是测算住房需求时，坚持从严从紧原则，对以下问题从紧处理的前提下得出的结论：
1.农村进城人口数量。表1在测算城镇自然增长的人口时，采用的是全国平均的人口自然增长率，众所周知，由于计划生育政策不同等因素的影响，事实上城镇人口的自然增长率要低于全国平均水平，比如上海市的户籍人口连续十几年都是负增长[3]。据国家统计局调查，截至2008年底，全国外出的农民工数量就达14 041万人[4]，如果再加上2001―2009年从农村进入高校的学生数量和前几年就已进城定居的经商务工人员数量，可以肯定，这九年时间从农村流入城镇的人口绝对要高于1.34亿。
2.农村进城人口的住房需求系数。表2在测算农村流入城镇人口的住房需求量时，采用的需求系数为64%，即将每个外出的农村女性人口都看成是与其家庭成员在同一城市工作对待，因而只要每个外出的农村男性人口的住房需求得到满足，所有从农村流入城镇人口的住房需求就都得到了满足。但从目前农村的实际状况看，大多数家庭一般夫妇双方只有一人在外务工，另一人则在家务农，或在本乡本土务工并操持家务，所以即使将农村流入城镇地区的人口按1.34亿计算，其对城镇住房的需求量也要高于前述的8 591万套。
国家统计局公布的第二次农业普查资料表明，①第二次农业普查时所调查的在农村居住一年以上的家庭户有22 108万个，2006年末全国共有农业生产经营户20 016万户，其中以农业收入为主的户占58.4%，另有41.6%即8 326.6万户的家庭不再以农业收入为主。不以农业收入为主，主要去处就是进城经商务工，因而自然可以脱离农村，进城安家买房，所以只要房价合适，他们就会在城里买房。2006年当年农村农业户中潜在的进城购房户就达8 300多万，除此之外的农村非农业户还有2 000多万户，进城买房他们会比农业户更积极，再加之2001―2005年间已经进城买房户和2007―2009年条件改善后，将要进城买房的农户，可以肯定地说，农村人口对城镇住房的需求，绝对要超过所测算的8 591万套。
3.城镇居民家庭户数。表5在测算城镇居民的家庭户数时，采取的办法是将全国家庭户数乘以城镇人口在全国人口中所占的比重来求得，但从实际情况看，城镇居民家庭户占全国家庭总户数的比重，要高于城镇居民人口占全国总人口的比重。这从2000年全国人口普查和2005年全国1%人口抽查情况就可以看出。2000年人口普查，全国家庭户3.512亿，其中乡村家庭户2.092亿，城镇家庭户1.42亿，城镇家庭户占全国家庭户的比例为40.43%，高于城镇人口占全国人口36.2%的比重。2005年全国1%人口抽查，全国家庭样本户5 286 554户，其中乡村家庭户2 843 678户，城镇家庭户244 876户，城镇家庭户占46.21%，也高于城镇人口43%的比重。
可见，如果不是以上三个方面从紧考虑，所测算的全国城镇住房需求量肯定还要高出一截，城镇住房供给的实际缺口还要更大。所以，根据以上测算结果，我们可以理直气壮地断言：造成近几年房价不断上扬的最重要的原因在于供给，是因为供给过于不足，造成了住房市场的短缺；抑制房价过快上涨，消除房价过高的不合理现象，首先必须在扩大城镇住房供给上下工夫，在此基础上，辅以房产税等有关措施，严厉打击炒房囤房等市场投机行为，才能收到我们预期的效果。
参考文献:
[1]中国建筑平均寿命仅三十年年产数亿垃圾[EB/OL].中国日报网，2010-04-05.
[2]齐骥.中国城镇人均住宅建筑面积达28平方米[EB/OL].人民网，2008-03-17.
[3]陈辉楠.上海户籍人口自然增长率连续十六年负增长[EB/OL].东方早报，2009-03-14.
[4]截至2008年末全国农民工总量为22 542万人[EB/OL].中国新闻网，2009-03-25.[责任编辑 陈凤雪]