首开 拿地融资两不误

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频繁融资在带来高负债的同时，也在一定程度上缓解了公司短期流动性压力，有利于未来进一步补充京内土地储备。

2月最后一天，孙河拍地现场，经过25轮和21轮竞价，两宗宅地均被北京首都开发股份有限公司（下称首开）获得。素有中央别墅区“心脏”之称的朝阳孙河板块，是继万柳地块之后，目前房地产市场上最受关注的板块之一，包括万科、龙湖、华远、保利在内的40余家开发商相继进入这场进驻孙河的角逐赛中，首开是其中为数不多的胜利者。

自去年下半年以来，首开拿地扩张速度明显加快，但利润总额下降的窘境也与之相随。

土地积极扩张

据公开资料显示，首开以27.2亿元购得的以上两宗地块，规划总建筑面积约为10.3万平米，楼面价高达2.6万元/平米。虽然相对上月泰禾在孙河所拿的2.9万元/平米楼面价已有所下降，但与此前龙湖拿地时的2万元/平米上涨达6000元/平米，尤其是在国五条出台以后，此举可谓颇为高调。

而这只是首开近半年以来积极拿地的一个缩影。仅以北京市场为例，自去年9月以来，首开已先后拿下6幅地块，分别位于顺义、大兴、通州、朝阳等地，其中即包括位于顺义新城西马坡的北京年内最大宅地，也是2010年以来最大的保障房用地，土地面积38.3万平米，成交价12.9亿元。仅这6幅地块，首开便共需支出68.1亿元，其中属于2012年的拿地支出有40.9亿（含与保利、万科联合拿地），约占去年营业总收入的1/3。

从近期的拿地分布来看，北京市场仍然将是首开发展的重点。据相关机构统计，目前首开在北京地区的项目占比达到近七成。

对于首开股份的这一拿地策略，相关分析认为，北京作为首开股份的核心布局区，近年来在整体土地储备中所占比重逐渐偏低，但北京市场却贡献了其绝大部分的销售额，因此首开股份补充北京区域土地储备的意愿非常强烈。

在北京市场之外，首开也积极寻求向外扩张。其3月4日所发的公告显示，除孙河地块外，在苏州市吴中区亦于近期购得3幅地块，总金额14.39亿元，总面积16.37万平米。而去年第四季度，首开在沈阳还以约3.2亿元拿下沈北蒲河大道北侧-149地块的国有建设用地使用权。

首开股份2012年半年报显示，报告期内公司共有44个主要开发项目，其中北京24个，苏州4个，扬州3个。对于近期在苏州拿下3幅地块，首开董秘王怡表示，这是因为前期苏州市场反应良好。

不过，向京外的土地扩张收益相比北京市场而言并不算如意。3月19日晚间首开所的2012年度业绩快报显示，首开虽然在去年实现营业总收入126.76亿元，按年增长40.18%，但利润总额同比下降15.71%，为20.12亿元。

对此，首开方面解释的原因之一即是公司结算京外项目面积大幅增加，其毛利率较京内商品房项目低。

首开股份相关人士也曾在2012年底坦承，由于公司前两年在北京以外的地区扩展非常快，每年有近300万平米的新增规模，但这些项目的销售速度却较慢，今后公司结算的项目将大多是前些年低成本拿的外地项目。

负债率大幅提升

京外项目的去化缓慢，也直接导致了首开股份存货量大增，进而资金周转慢，负债率也相应上升。

“首开的负债率大概有75%-85%，是属于比较高的，这也是其毛利润下降的重要原因。”兰德咨询总裁宋延庆分析，“净利润来自于毛利润减掉税和三项费用，负债率比较高，那么利息支出就高，同时包括财务费用、管理费用和营销费用在内的的三项费用也比较高，这对于净利润起到了大量的冲抵作用。”

资料显示，去年以来首开在融资上可谓动作频频。去年12月，首开公告称，控股子公司沈阳盛泰公司拟向中融国际信托有限公司申请6亿元信托贷款，将用于沈阳沈北新区虎石台项目的建设。

2013年1月25日，首开股份董事会第六次会议再次通过三项融资议案，共计融资22亿元，这仅仅是最近的两次动作。资料显示，首开股份类似的融资行为并不少见。而正是由于借款利息的资本化率低导致财务费用较高。

首开股份方面曾表示，在融资渠道方面，公司主营通过银行和其他融资产品，平均资金成本接近8%。其中，通过信托融资超过百亿，平均成本高达11%。

去年3月9日，为了满足公司项目建设资金需求，首开股份向平安信托有限责任公司申请总额不超过20亿元人民币的信托贷款，以公司宝辰饭店房产及土地所有权作为抵押，并由大股东首开集团提供担保，期限一年，利率为不超过年息13%。此外，首开股份又向建信信托有限责任公司申请5亿元的信托贷款，由大股东首开集团以及北京住总集团共同提供担保，期限两年，利率为不超过年息13%。

时隔3个月，首开股份又向吉林省信托有限责任公司申请信托贷款23亿元（此笔信托资金的后续15亿元在8月中止），期限不超过两年，所获资金同样用于公司项目建设。

在其去年9月21日的公告中，首开表示，预计公司2012年度新增贷款额将超过年初预计的80亿元，达到100亿元，而控股股东首开集团也同意首开股份预计新增20亿元贷款提供担保。

对此，机构分析认为，频繁融资在带来高负债的同时，也在一定程度上缓解了公司短期流动性压力，有利于未来进一步补充京内土地储备。

保障房之惑

在首开3月19日的业绩快报中，对于利润率下降首开还有另一个解释――京内保障房项目结算面积大幅增加，毛利率较低，这导致公司房地产开发项目结算综合毛利率有所下降。

虽然截至记者发稿前，首开2012年的年度报告尚未公布，但这一点在首开2012年的半年报中亦有所体现。半年报显示，年中首开在北京的保障房项目（含回迁房）包括：大兴康庄三期、顺义洼子项目、分钟寺桥西北侧回迁项目、通州马驹桥项目（国风美仑）、通州于家务项目、小屯馨城、回龙观F05项目，约占首开全国项目总数的18%。

再加上去年9月首开又成功取得的顺义新城第12街区西马坡政策性住房项目，首开宣称将使首开旗下保障房占到北京保障性住房供应总量的10%，成为北京保障性住房建设管理领域的骨干。相关统计也同时显示，仅在2012年，首开集团的保障房开工规模就近200万平米，总建筑面积约155万平米，可提供1.65万套保障房。

不过，尽管保障性住房在外界看来利润很低，但也有人士并不认同这一解释。北京某房企负责人透露，保障性住房的利润率大约为3%，但是安全系数非常高。“成本很好控制，甚至是固定成本。保障房也不需要定位、不需要宣传、不需要创新。建好能很快交付使用，对于房企而言，能够加速资金周转非常重要。”

而首开因保障房建设在融资方面得以改善的局势非常明显。在房企融资“难于上青天”的境况下，首开于去年8月下旬宣布，拟向中国银行间市场交易商协会申请注册发行不超过30亿元的非公开定向债务融资工具，以满足公司保障房项目建设资金需要。

在2011年，首开也以保障房之名获两笔融资共计93亿，分别为43亿的中期票据和50亿的私募债。

据了解，中期票据和私募债融资成本低，且审批手续相对简单。在房地产公司融资渠道受控、信托难行的情况下，首开凭借国企背景和保障房建设资质把“低成本融资”打造成了它在资本市场的最大亮点。

从目前的情况来看，拥有大量优质土地资源，并资金压力有所缓解的首开，仍然保持着销售快速增长的态势，同时，受益于保障房项目，未来也被业内颇为看好。但如何解决利润率下降问题，记者致电首开方面并没有得到正面解释，这些问题的解决或许在首开2012年年报出来之后会有更为清晰的答案。