促进房地产金融健康稳定发展

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一、2009年上海市房地产金融的运行特点

2009年末，上海市中资商业银行本外币房地产贷款余额为7058.81亿元，同比增长28.1％，增幅同比上升20.8个百分点：全年房地产贷款增加1529.84亿元，同比多增1398.3亿元。

1、房地产信贷集中度提高，个人住房贷款占比上升。

2009年末，中资商业银行人民币房地产贷款余额占各项贷款的比重为29.2％，较上年回升0.2个百分点：房地产贷款本年新增额占各项贷款新增额的比重升至30.7％，较上年回升25个百分点。

2、个人住房贷款大幅增长，房地产开发贷款投放力度加大。

2009年，受住房销售拉动，个人住房贷款出现强劲增势。年末，中资商业银行人民币个人住房贷款余额为3912.81亿元，同比增长34.2％，当年新增955.79亿元，为2008年的16.5倍。房地产开发贷款投放力度明显加大。年末，中资商业银行人民币房地产开发贷款同比增长26.4％，同比上升26.6个百分点，全年贷款新增近500亿元。

3、个人住房贷款抵借比上升，贷款利率下浮比例显著升高。

2009年，中资商业银行个人住房贷款平均抵借比为54.7％，同比上升1.3个百分点。2009年，房贷政策调整后市场竞争激烈，个人住房贷款利率下浮比例显著升高。中资商业银行个人住房贷款执行下浮利率的占比为98.1％，同比上升16.6个百分点，其中[0.7，0.85]利率区间的个人住房贷款占比为91.7％。(个人住房贷款抵借比=个人住房贷款发放额／所购住房的抵押品价值)

4、房地产贷款质量稳定，不良率有所下降。

据监测，2009年末，上海市中资商业银行人民币自营性房地产贷款不良率为0.71％(五级分类口径)。同比下降0.43个百分点。年末，房地产开发贷款(含土地储备贷款)不良率为1.09％，同比下降0.67个百分点。个人住房贷款不良率为0.41％，同比下降0.22个百分点。

二、需要重点关注的问题

当前，国家出台了促进房地产市场平稳健康发展的各项措施，房地产市场出现观望情绪，短期内供求关系可能趋于宽松。但由于房价涨幅相对4％－5％的住房贷款利率具有比较收益，且通胀预期正趋于加强，如果不出台较大力度的后续调控政策，房价仍将具有较强支撑。因此，需密切监测房地产市场量价变动情况，重点关注以下问题：

1、关注差别化信贷政策执行力度。近年来，房地产贷款特别是个人住房贷款一直是信贷增长的重要渠道。2009年，商业银行个贷利率下浮情况突出，个别银行甚至采取一浮到底的营销策略，一定程度上刺激了住房需求，加剧了供求矛盾。当前，要加大窗口指导力度，引导商业银行深刻领会调控政策的意图，严格“二套房”信贷管理要求，切实完善风险定价机制。应根据借款人信用状况、抵押物变现能力、购房目的等因素合理确定抵押比率并实行差别化定价，避免过度竞争导致放松贷款审批条件的情况。

2、关注商用房贷款大量增加的风险。当前，尽管国内经济复苏迹象明显，但上海写字楼市场仍明显供过于求。据部分咨询机构统计，写字楼市场空置面积升至2005年以来峰值，空置率约达15％，甲级写字楼2009年平均租金同比下降约19％。近年，商业银行商用房开发贷款及经营性物业贷款高速增长，2009年贷款余额已超过1000亿元。个别商业银行为扩大市场份额，通过降低利率，或对房产再评估以抬高贷款额度的方法替换他行商用房贷款，导致该类贷款风险进一步集聚，需引起关注。

3、关注外资流入房地产市场情况及发展趋势。2009年下半年，外资开始回流上海房地产市场，外资并购项目增加明显，其中资产并购项目及股权并购项目数达11个，为上半年的5.5倍，涉及金额超过6亿美元。另据统计，2009年境外人士购房也显著增加，全年境外人士在沪购房面积达2008年的2倍。当前，应进一步严格规范外资进入房地产市场行为，协调相关部门尽快建立完整的境外机构和个人资金进入房地产市场的统计监测系统，研究抑制境外投机性炒房的税收措施，防止境外投机资本推高房价。