白手起家的投资“高帅富”策略

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人物简介：李晋波，资深投资客，十余年的房地产投资经验，已成功投资十余套房产，身价过千万。看点：在国内经济快速发展的大潮中。独到的眼光以及不寻常的梦想让他赶上了投资住宅的热潮

步入社会的初期，大多数人的收入大部分都用于房租——这是大多数在大城市打拼的年轻人的共同经历。这个经历则催生出无数人想拥有一套住房的梦想，而李晋波也同样有这样的经历与梦想。这也是促使他最终成为一名资深房产投资客的起因。

2003年，刚到成都工作不久的李晋波利用自身的积蓄和亲戚朋友处借到的钱购买了成都科华北路soho沸城一套40平米的小户型，当时购买的均价才4000元／平米。尽管当时的单价也不算低，但毕竟总价相对低，李晋波测算用于出租十多年就能收回成本。地段好、面积小、总价低是李晋波当初购买soho沸城项目的主要的原因。李晋波的第一套房换算成现在的市场价格，已经达到了9000元／平米，投资回报整整翻了一番还多!而且现在这套房子的出租情况非常好，一个月有接近两千元的租金收益，实在是一次不错的投资开局。

看点：选择小户型，最大化扩大客群面

从第一套房开始，到现在李晋波名下房产已多达十余套。李晋波购买房产已经不是单纯为了解决居住的问题，已演变为一种长线投资。作为长线投资，李晋波对小户型住宅可谓情有独钟。

李晋波将目前的房地产投资类型分为三类：一类是住宅投资，二类是商业投资，三类则是旅游物业一类的投资。这三类投资都有不同的客群，李晋波个人则倾向于做住宅投资，首先是因为住宅投资是普通百姓有积累前提下都可以选择的，其总价低，而小户型的要求则更低了一些。一般的普通房产投资者没有更多的资讯、时间以及经验去做专业的房产投资，这也是选择投资入门较容易的住宅产品的原因之一。

看点：租金为王。地段、配套决定租金收益

李晋波的住宅投资策略是做长线投资。投资住宅的收益一类是住宅自身的升值，另一类是租金收益，其中租金收益是他经常计划的一块，比如首次投资的soho沸城，现在出租情况依然很好，再以他2009年买了一套62平米小套二的现房，5000多元／平米的价格，现目前租金收益也达到了1800元／月，约15年就可以收回成本。

对于租金收益，李晋波谈到出租情况是源于地段的选择以及配套装修的情况，好的地段以及装修风格、家具配套都将扩大租赁的客群面，他大部份的项目都是以温馨的风格进行了装修，最大化的扩大了客群接受面，缩小租赁出货的风险。李晋波认为：住宅投资，一是看地段，二就是看租金，三是看出手的快速性，需要投资产品有着最大化的客群，从而缩小投资风险，减少投资的时间以及精力成本。

看点：利用组合拳效应让收益翻番

李晋波对于房产投资总结了一套“组合拳”法则：一部分做长线，一部分中线，一部分快进快出；比如拿30％——40％布局快进快出。快进快出讲究不论住宅未来的租金收益以及未来的增值潜力，只要有适当的机会就出手。

如果在房产行业投资中一直坚持“组合拳”的法则，李晋波预测他的收益将是目前的三四番，甚至有可能远远超出。对于长线投资，李晋波用了一种特别的思维看待——“我们根本就是老百姓嘛，这个身份、出生就带有着一种固有的思维方式，或者说是安全问题，我把安全问题放的比较重要。”

看点：不做风险投资。安全对于投资才是首选

从第一次投资到现在的十余套房产，李晋波一直从事长线投资，他指出他所做的投资都是在围绕“安全”二字来进行，属于一种养老保险型投资。李晋波认为：“中国人想的比较长远，这是农耕文化影响所导致的。中国人对土地投入的回报额度不是数字的体现，而是一种情感上的，不是说多少年把钱收回来，需要保险、稳当，没有把它当作一种经营来做。”

从住宅到商铺投资李晋波都是把安全意识放在最高，而投资回报率则相对放低，他说：“如果在两者之间让大多数的投资者来选，大部分人肯定选安全，安全方便，不做风险投资。为什么几代人打拼下来要成为一个地主，一铺养三代，也正是一个安全的意识，记得一句广告词“你如果买了这个商铺，你的孙子就成了富三代”就是这个道理。”

李晋波的房产投资以货币增幅来划分，共有四个梯度：资金不超过二十万，不超过二十五万、不超过三十万，三十万到四十万之间。“我划分的四个阶段以一百万资金为例，我可以投入很多套住宅，就算其中一套房子出了问题，我也很快可以出手，这样做是非常安全的，每一套的安全系数最大，这也是寻常百姓投入所追求的。”李晋波对自己的投资梯度的安全保障非常有把握。

看点：观望商业投资，展望未来投资渠道

如今，李晋波由于住宅数量的积聚，加上宏观政策对住宅市场的调控，他已经停止了住宅投资的步伐，开始将眼光投向商铺以及写字楼。但是他告诉记者由于前一段时间资金流向商业导致商铺和写字楼的价格攀升，所以他目前还处在观望中。

李晋波对商业地产的投资强调看两方面指标：一是投放量，二是投资客未来收益的投资。尽管现在很多商铺的投资回报周期已经长达二三十年了，但投资客还是在买进。李晋波觉得这十分危险，这有点像击鼓传花，大家都不相信泡沫会在自己手中破灭。

看点：看好成都蜀都大道一线、北改区域及新城西的未来投资潜力

李晋波认为，未来成都具有投资潜力的区域是蜀都大道一线、北改区域以及新城西。他觉得其实在蜀都大道的投资是不错的，未来属于覆盖高端人群的商务金融区域，而且开发商、购房者都有聚集的迹象。北面现目前是一个热点，北面的投资有一定的基础，中低端基本配套已经基本成型，它只需要改造脏乱差，其他的东西是不愁的，金融、物流等都会为北部带来了很多的人群，北改的动作还是很大的，投资也是很值得期待。

新城西，未来规划为五十万居住人口。从未来交通上看，以中铁西城为核心的新城西商业圈未来前景非常看好。

李晋波十多年的投资经历与经验，以“高帅富”来形容他的投资丝毫不为过。对行业、市场高水平的认识，对投资拥有独到的经营策略，由白手起家到身家过千万的财富汇聚，李晋波的投资道路依然在继续。