房屋未过户,合同仍有效
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房屋买卖合同纠纷涉及资金数额庞大，法律事实复杂，交易周期漫长，商业风险巨大，对交易当事人利害攸关,还涉及到产权、价款、原承租户的利益等多种问题，这些都离不开买房合同的有效性问题。因而在房屋买卖纠纷诉讼中，双方都应首先考虑买房合同是否合法有效。笔者将通过下述案例探讨房屋买卖合同的效力问题。
案例：2005年5月，江某将位于北京市东城区的自有住房（建筑面积42平方米）以人民币38万元的价格卖给许某，房款按照双方签订的协议约定已付34.2万元，剩余部分在办理过户当天一次性付清。江某随后把钥匙交给了许某，许某在2005年10月2日搬到该房屋内居住，但双方一直未办理过户手续。今年2月，北京市房屋价格一直在攀升，该房价格涨至约41万元，江某遂要求许某再支付3万元，许某不同意。江某认为尚未办理房屋过户手续，双方买卖行为未成立，遂诉至法院，要求许某将房屋退回。法院于2006年3月23日判决驳回了江某的诉讼请求。
法院驳回江某的诉讼请求的原因就是双方的争议焦点，合同是否成立并有效？
合同的成立，是指当事人经由要约、承诺，就合同的主要条款达成合意，即双方当事人意思表示一致而建立了合同关系，表明了合同订立过程的完结。合同生效是指合同成立后在法律上得到肯定性评价，产生了当事人意定的法律效力。但这种法律效力并不是指合同能够像法律那样产生约束力，而是指符合法定生效要件的合同，便可以受到法律的保护，并能够产生合同当事人所预期的法律后果。如果一方当事人不履行合同义务，另一方当事人则可以依靠国家强制力强制当事人履行合同并承担违约责任。合同的一般生效要件包括：①主体适格，行为人具有相应的民事行为能力；②意思表示真实；③不违反法律和社会公共利益。某些特殊合同，须办理特殊手续，如批准、登记等。合同生效以合同成立为提前，合同不成立就无所谓生效。
一般来说合同自成立时生效，但对房屋买卖而言，我国《城市房地产管理法》第五十九条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”第六十条第三款规定“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记。”及第六十一条规定：“房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。”上述法律中规定的条款并没有规定办理权属登记是买卖房屋合同本身的生效要件。1999年最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第九条规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”当事人订立房屋买卖合同的目的是移转房屋的所有权。这样，在房屋买卖交易中，涉及债权变动和物权变动两个法律事实、涉及到债权和物权这两种基本的民事权利，当事人订立买卖合同即在当事人之间建立了债权债务关系，房屋所有权的移转即在当事人之间发生了物权变动，买卖合同是房屋所有权移转的原因，房屋所有权的移转是买卖合同履行的结果。但买卖合同的履行还必须与登记相结合。房屋属于典型的不动产，不动产物权变动以登记为公示方式乃公理性规则。然而，长期以来，我国法学界和司法部门为了强调登记的作用，而将登记与合同本身的效力联系在一起。在许多人看来，《合同法》第四十四条第二款规定的登记即为许多合同包括房屋买卖合同的生效要件。显然是错误的，这是没有区分合同生效与物权变动、合同形式与物权公示方式的必然结果。在登记之前，当事人已经就不动产的物权变动达成了合意，合同关系已经成立，对当事人产生了拘束力。即使没有登记，合同本身仍然有效，只是物权不能发生移转。因此，我国合同法第四十四条第二款所说的登记是指合同的登记而非作为物权公示方式的登记。
如果法律、行政法规明确规定某一类合同应当办理批准、登记手续才生效的，则此时批准、登记手续为该合同的生效要件。未予办理的，人民法院应当认定该合同未生效。但注意，只要在一审法庭辩论终结前办理了批准、登记手续的，人民法院就应当认定该合同已生效。因此，本案的买卖房屋合同自双方签订协议之时就已成立，成立是否就意味着该协议生效呢？综合以上分析，显然，对于江某与许某的房屋买卖合同的效力，虽未办过户登记手续，但协议的效力已经生效，该合同对双方均具有约束力，在房屋买卖协议成立后，房产所有权没有转移前，双方当事人依协议建立的债权债务关系依然存在。江某以尚未办理房屋过户手续，双方买卖行为未成立，其理由不能成立，所以江某的诉讼请求是得不到法院支持的。
(作者北京汉龙律师事务所律师)