“以房养老”在我国可行性分析及风险防范

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[摘 要] 国外“以房养老”模式已经成型，在我国尚在探索阶段，机会与风险共存。对其可行性和风险预测，并提出防范措施，为“以房养老”推行提供理论依据。

[关键词] 以房养老；可行性分析；风险；防范措施

[基金项目] 西京学院2013年院级科研基金项目“以房养老”模式、法律体系及财务设计方案研究（项目编号：XJ130208）。

【中图分类号】 F29 【文献标识码】 A 【文章编号】 1007-4244（2014）08-144-1

一、以房养老模式在中国的可行性分析

（一）有可观的市场前景。以房养老有庞大的潜在市场，如果能激活这部分市场，不仅能改善老年人的生活水平，增加老年人收入，减轻社会保障的压力，而且还能拉动保险、房地产及相关产业的发展。

（二）传统观念的转变。随着社会的发展，传统的社会意识正在弱化，我国家庭内部代际之间的经济独立性正在逐步增强，越来越多的老年人倾向于利用自己的退休收入和积蓄养老。在这种情况下，老年人更愿意处理自己的经济事务，开放式的社会资源代际转移将占据越来越重要的地位。以房养老模式的出现，允许房屋所有者在保留所有权的前提下，继续居住，以住房作为融资的担保，既保证了物的使用价值的实现，又充分发挥了物的交换价值，扩大了不动产的用途，提高了其效用。

（三）银行、保险公司等金融机构的利益驱动。以房养老模式的出现，不仅便利了贷款消费的老年人，银行等金融机构也能从中获利。住房反向抵押贷款业务的推出，将是银行贷款体系的一种创新。由于这种新的贷款形式规模比较大，如果发展起来的话， 对银行将是非常有利的。同时，由于新的保险品种的开辟， 保险公司也能获得不菲的保费收入，房屋评估机构等其他中介机构也能从中受益，在巨大的利益面前，银行、保险公司不能不为之心动。

二、以房养老模式的各种风险及防范

（一）风险。以房养老既涉及到住房问题又涉及到养老问题，这项贷款的设计理念非常巧妙，但是在实际运作中会遇到很多问题，诸如长寿风险、利率风险、房产价值风险、道德风险等。

1.长寿风险。长寿风险与贷款人的寿命有关，并由信息不对称产生的逆向选择扩大化。以房养老贷款额的支付是以终生按期支付的，当借款人长寿时，其获得的贷款额度就会显著超出所抵押房产的价值，对贷款提供者不利。相反，当借款人短寿时，在有生之年获得的贷款额度会低于所抵押房产价值，这对借款人不利。另一方面，借款人往往比贷款提供者更了解自身健康状况。借款人在申请贷款阶段可能会利用这种相对优势来最大化自己的利益。这就形成了逆向选择，即身体健康的准借款人会踊跃申请该贷款。那么存在逆向选择时，贷款提供者就会面临借款人的寿命大于预期寿命，从而导致贷款数额高于房产价值的风险。

2.利率风险。利率风险与实际利率和预期利率不一致有关。在签订以房养老合同时，借款人获得贷款额的多少与预期利率有极大的相关性。当预期利率的变动和实际利率变动不一致时，贷款提供方要么会面临着贷款额及应计利息高于所抵押房产价值的风险，要么会面临着借款人提前终止合同的风险。前一种状况是由预期利率低于实际利率造成的，而后一种状况是由预期利率高于实际利率造成的。

3.房产价值波动风险。房产价值波动风险与实际房产价值和预期房产价值不一致有关。住房产权是以房养老中最重要的抵押品。以房养老中的贷款提供者主要依据对房产价值的估计来确定贷款发放额。若贷款签订时对房产价值的升值预期高于实际房产价值升值率，在贷款提供者对借款人除住房以外的资产无任何追偿权时，贷款提供者就会存在损失。若贷款签订时对房产价值的升值预期低于实际房产价值升值率，借款人要么会提前终止贷款合同，要么会要求分享超额的收益。

4.道德风险。道德风险与住房维护好坏有关。由于以房养老的借款人仍然拥有住房的居住权，借款人在合同签订后的居住期间内对该住房的维护会部分影响住房的价值。若他们在这段居住期间对住房不进行合理的维护，会导致贷款到期时，房产价值低于贷款合同签订时房产的预期价值或者升值率低于一般升值率，直接造成了贷款提供方的损失。

（二）风险防范

1.长寿风险可以通过分散风险的方式有效控制。贷款机构可通过机制设计使健康状况较差的老年住房拥有者也有动力加入到这项贷款计划中，从而减少逆向选择的危害。具体操作时，若某一借款人在有生之年领取的贷款额低于其房产价值时，可将剩余部分的贷款额发放给其遗产继承人。这样，相关机构就能通过生命表中的生存率来合理确定贷款额度并控制风险。

2.利率风险是不可以分散的。对利率风险的防范可通过阶段性的准确预测利率走向并定期调整合同利率将其弱化。另外可寻找与以房养老期限结构相同或相似的可交易金融产品，用该金融产品对冲利率的影响。

3.道德风险可以通过签订合同时订立相关约束机制加以解决。即在签约时写明住房的维护要求及监督机制。若该住房状态未达到合同中规定的要求，贷款提供人有权降低以房养老贷款额度的发放。通过这种方式可督促借款人妥善维护住房，减少道德风险发生的几率。

4.住房价值波动风险是以房养老各项风险中影响最大的。由于以房养老的抵押物只是住房产权，对住房价值的准确预测就成为这项贷款的重中之重。住房价值波动风险可通过两种方式来减少：一是通过使用复杂的住房价值预测模型来减少预测房价与实际房价的差别；二是通过以房养老证券化将此风险分散给所有投资者。具体说来，可以将以房养老合同按照不同的等级进行拆分后打包，并由评级机构对以房养老证券进行评级后发放到二级市场上进行买卖。

参考文献：

[1]陈鹏联，刘杨.中国实施住房反向抵押贷款的再思考[J].经济研究导刊，2011，（3）.

[2]李永清.以房养老，离我们还有多远[J].金融与经济，2010，（4）.

作者简介：赵联果（1976-），男，陕西西安人，西京学院讲师，兼职律师，法学学士，研究方向：经济法。

袁显朋（1975-），男，陕西武功人，西京学院教师，会计师，税务会计师，研究方向：税法，税务会计。