深圳旧改让业主说话

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连续多日的绵绵夏雨，令地处深圳福田区的南园新村更显拥挤。“深圳市最早的福利房小区”，于半个多月前成为两大房企——万科和佳兆业争夺的目标，这一旧城改造项目因万科的强势介入，成为地产界关注焦点。

拉票大战

5月29日，万科高调宣布将与深圳市恒豪实业有限公司（下称深圳恒豪）合作开发南园新村地块。翌日，另一地产巨头佳兆业集团控股有限公司（下称佳兆业）迅速反应，声明佳兆业从2007年起便已着手南园片区的更新改造，誓将南园新村更新改造进行到底。

随着矛盾公开化，两家房企开始了拉票战。6月9日，深圳市万科房地产有限公司在五洲宾馆召开南园新村业主座谈会，盛邀业主们参观万科大户型楼盘“璞悦山”。同日，佳兆业也在小区宣传栏贴出了新的补偿方案，在原方案基础上每户“劲爆让利”50万元，同时以拆赔条件决不低于任何竞争对手的郑重承诺高调拉拢业主，签约即奖10万元。

万科和佳兆业通过提高补偿方案、多轮意愿征集，目的在于取得更多签约率。万科对外宣称，项目合作方深圳恒豪已与南园新村住宅区中的368户业主签署《南园新村旧城改造补偿安置协议》，占住宅区458户业主的80.3%。佳兆业也不示弱，称已全资收购其中一个地块的权利人——深圳丰隆实业发展有限公司（下称深圳丰隆），同时与该片区内216户业主签订拆迁补偿协议。

万科何以一改昔日低调？财新记者获悉，南园新村旧改项目只是南园城市更新片区一小部分。此次两大房企竞争的项目一期，单从规划方案来看，占地面积3.2万平方米，未来将建设住宅、商务公寓、商业配套以及其他社会公共设施，建筑面积共约20万平方米。

南园城市更新片区体量庞大，才是吸引两家房企的更大诱惑。按照规划初步方案，该更新片区面积20万平方米，东至上步南路、南至南园路、西至华强南路、北至深南中路，位于城市中心区的直接辐射圈层，是继深圳岗厦、大冲村旧改项目后，深圳城市核心地段罕见大型旧改项目，商业价值不可限量。深圳市城市更新办回复财新记者称，南园城市更新片区是深圳市2010年第一批城市更新单元规划制定的重点研究片区，深圳市规划国土委员会正组织研究包括更新目标定位、更新方式，开发强度等，“会在优先保障业主利益基础上，充分协调各方利益”。

复杂旧改

深圳自2010年以来推行的“城市更新”，是对已不适应现代化城市生活的地区拆迁、改造，涉及五类用地，即国有合法用地、城中村用地、旧屋村用地、房地产登记历史遗留用地和城市化历史遗留违法建筑处理用地。

城市更新的特点是开发商主导，政府做可行性评估，明确开发商准入门槛，在确定开发商参与资质后，开发商和房产权益人达成合作开发协议，和业主谈判。按今年2月深圳出台的《深圳市城市更新办法实施细则》（下称《城市更新办法》），旧住宅区改造中，占建筑面积90%以上且90%以上业主同意方能公开选择市场主体；市场主体须与所有业主签订搬迁补偿安置协议。

根据目前签约情况看，万科和佳兆业都还不具备开发主体资格。深圳市规划国土委回复称，按照深圳市《城市更新办法》，达到90%签约率后，开发商要取得开发资质，还需政府机关审核。

深圳《2010年城市更新单元规划制定计划》最初草案中，南园片区原本不在其中，因其位居中心区，国土部门特意添上，着力于引入有实力的开发实体，并希望通过拆除重建、综合整治等实施城市更新。南园新村业主也一直希望旧改及早推进，但南园片区权属复杂、业主分散，各种利益诉求难以协同，旧改喊了许多年，鲜有进展。

接受采访的业主代表表示，先是深圳恒豪开始小区业主的拉票工作，陆续签了很多户后，又悄无声息。之后，海航置地突然加入，又很快被万科取代。业主们发现，南园新村边的一片空地不知何时被围了起来，打上了佳兆业的标志，这个地块要被佳兆业打造成为深圳第二高楼的说法也流传开来。

消息很快获佳兆业对外证实。2010年，佳兆业在完成其全资子公司深圳丰隆权益地块的开发申报后，做了兴建深圳第二高楼的大胆规划设计方案，即518米的佳兆业环球金融中心。资料显示，深圳丰隆主要资产为B124-0027地块物业的实质权益。该物业紧邻南园新村，总地盘面积约为1.44万平方米，统属于南园城市更新片区，地上无建筑物，因此很快通过申报。鲜为人知的是，佳兆业环球金融中心所属地块的权利人除佳兆业外，还有深圳市城市建设开发（集团）公司。工商资料显示，深圳城建为深圳市投资控股有限公司的全资子公司，后者实际控制着南园更新片区20万平方米占地面积中约20%地块面积，合计5.7万平方米左右，是南园片区最大的“权益主”。

该片区第二大地主为上步实业股份有限公司。作为上步村集体资产管理委员会的集体股及以林展强为代表上步村民合作股组成的集体所有制公司，上步实业在南园城市更新片区拥有约1.37万平方米的土地权益。

财新记者在调查中发现，南园城市更新片区的土地权属情况很复杂，除上述两大权利人外，被肢解成大小30多个地块，房产权利人又另外涉及数十家公司，其地上建筑物包括上世纪80年代的企业住宅楼、公司宿舍及统建楼等。

深圳市人大常委、前深圳城市规划设计研究院院长王富海表示，上述片区很多房屋，开始并不拥有合法房产权益，后来才逐渐完成了补交差价和产权分割，部分小业主产权实现分户登记。

“现在每家每户都有本了。”一位业主告诉财新记者，南园片区业主仅上步村村民就达1400多户，转手者很多。

值得注意的是，参与旧改的深圳恒豪6月5日刚完成股权变更，实际控股人海航华南控股集团有限公司，向另外三个自然人股东出让了51%股东权益。海航华南去年年底刚刚入股该项目公司，其退出原因被地产评论人半求解读为“权利人复杂、旧改项目难度大”。

深圳市城市更新办也表示，南园城市更新片区体量庞大，包括多个项目单元，市场开发主体将以项目为单位逐个申请，“不代表该更新片区仅由一家开发主体开发”。

万科之压

万科在土地市场一直遵循谨慎拿地策略，特别是进入“过冬模式”后，更注重拿地安全性和资金高周转率。以南园新村项目旧改难度之大，加上佳兆业参与，万科介入多少有些出人意料。

万科热情参与，一来是南园片区位置非常好，二来也是出于转型的压力。如果万科成为开发主体，这将是万科进军成熟商业地产，尤其是首次涉足核心城市大型城市综合体的一次重大尝试。

万科在2011年年报中透露，公司在专注于普通住宅基础上，可能会探索一些其他物业模式，这指的是商业地产。

万科对进军商业地产相当谨慎，董事长王石一直是反对者。但作为龙头房企的万科，多年偏重在中心城市郊区拿地。这某种程度上是事出无奈，而郊区拿地策略也使万科一直受益于实体经济支撑下城市不断发展的空间增值。不过新时代证券分析师裴明华认为，目前实体经济下滑明显，万科传统“城市周边未来增值空间较大区域”的拿地模式会有所切换——郊区地块投入很大，要建学校、医院及相关商业配套，如果核心地块有拿地机会，万科肯定尽力争取。

今年四五月份，保利地产分别以91.5亿元、107.68亿元的销售额，实现单月销售额连续两个月超过龙头万科。“这在以前是很难想象的。”多位房地产分析师认为，这种压力下，万科应有探寻盈利模式多元化的考虑。