买二手房收尾环节之“三大纪律八项注意”

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买二手房，你有没有留心过交易如何收尾呢?其实在收房环节中，有房屋质量、公共事业费用、附属设备保修卡等八个细节需要特别注意，如果疏忽大意，可能给自己带来一些麻烦。

新上海人余文从中介手中接过钥匙，他心里长长舒了一口气：总算有个窝了。余文从东北来上海已五年光景，靠自己平时省吃俭用，终于攒够了购买一套小面积二手房的首付款，去年年底在莘庄附近看好房之后，接下来的两个月时间里，便来回奔波于银行、中介公司和交易中心之间，一切还算顺利，终于赶在春节前办完了所有手续。

节前，中介送来了钥匙，余文想都没想就接过了钥匙，并爽快地将1万元尾款付给了卖家。但搬进去后的第一天，他就为当初的草率而后悔了。因为他收房时过于随便，没有再次仔细检查，房内有些附属设备出现了问题，如热水器增压泵出现了故障，影响到热水器的使用，同时窗户玻璃在办理过户手续期间不知何故破损了一块。余文希望卖家对此进行维修，但是卖家却爱理不理，而中介也表示爱莫能助。

在二手房买卖过程中，大家都把注意力放在如何看房、防止购房资金被骗、被中介吃差价等方面，而对收房这个步骤不太在意，但余文的经历却告诉我们，这种做法还是不太妥当。忽略收房环节，也会给买方带来一些意想不到的麻烦。

对此，专家表示，在二下房买卖过程中的收房环节中，应该讲究“三大纪律”和“八项注意”。

“三大纪律”不能放松

所谓“三大纪律”，是指在收房这个环节需要特重视的三个方面。

第一是收房不能走过场。收房与看房一样，还要在卖家的陪同下再次对房内各个部分逐步检查一遍，而且是耐心地检查一遍一上海德佑地产泰兴店B组负责人贾德柱表示，有不少买家在收房时只是草草检查一遍，而在事后发现，些小瑕疵，再回头找卖家处理，这无形中增加了解决问题的难度。

第二是发现问题当场解决，不能留后手。业内人士表示，在收房过程中，如果发现问题，要力求当场解决，而对于无法做到当场解决的情形，也应该商议妥善解决的方案，而不能听信中介或者卖家的承诺，以免给自己带来不必要的损失。

上海联业律师事务所主任律师土层在接受记者采访时表示，不少买家在入住之后发现房内部分设施出现了问题，如卫生间漏水、电器有故障等情形，这虽然是卖家遗留下来的“后遗症”，但买家却无法再回头找卖家进行维修或者更换。但是如果在收房时发现了这些问题，解决起来就方便多了，如果在看房时卖家并未如实告知，可以要求其维修，直至不影响正常使用。

第三是解决矛盾依据合同办事。在收房过程中，如果发现与当初承诺不相符的地方，如承诺赠送附属设备的，而卖家却言而无信，私自拆下搬走，这不要紧，可以正大光明地要求卖家重新安装好。当然这有个前提，就是赠送的内容已写入买卖合同中。

律师提醒，空口无凭，因此所有承诺的内容必须在房屋买卖合同有所体现，以保留书面证据。而在收房过程中，买方发现与当初承诺不符的地方，如果合同中已明确约定，可据理力争；但若在合同中没有相关的内容，也就不要借题发挥了，因为这种做法对自己根本无益，只是徒增烦恼罢了。

八项注意不忽视

专家表示，在收房环节中，有房屋质量、公共事业费用、附属设备保修卡等八个细节需要特注意，如果疏忽大意，可能给自己带来一些麻烦。下面我们结合具体案例来进行解析。

质量问题再查验

虽然买房之前会有一个较为仔细的看房过程，但是看房到交房，中间会间隔将近两个月的时间，在这期间，什么事情都有可能发生。

案例：苏州的许先生在收房时发现卫生间玻璃窗出现了问题，移动起来很困难，同时大门的把子已经松动。于是要求卖家对其进行维修，卖家也很积极配合，叫来维修人员进行处理。

点评：专家表示，虽然在看房时会重点考察房屋的质量问题，但是在收房时还是应该再查验一次。这样做的好处是，一来是对房屋的情况有更加全面的了解，再者是如果发现有问题，可以让卖家配合进行维修。

贾德柱表示，买家在收房时重点查看的地方有门、窗、天花板、墙壁、地面是否渗漏等；检查水、电是否正常(包括开关能否正常使用)，卫生间下水通道是否畅通等。

附属设备要检查

赠送的附属设备必须保证能够正常使用，如在收房之前出现了故障，可以要求卖方维修。

案例：在上文中提到的余文所看到的增压泵出现故障，就是典型的案例。在看房是，余先生还仔细检查过，热水器能够正常使用，但是两个月过去了，增压泵出现了问题，卖家也没有主动维修，收房时余先生没有检查出来，事后再次提出维修要求，多一事不如少一事，卖方当然不会同意余先生的要求。

点评：上海君悦律师事务所许海波律师表示，目前市场上有不少二手房是带装修的房屋，故在签订房屋买卖合同时，买家应该把附送的设备列一份详细的清单，特是家用电器，应包括品牌、型号、颜色、目前状况描述等，在收房时仔细检查，如果检查出与此前记载的内容不符，可以要求卖方进行恢复或者维修等。

据了解，赠送的附属设备主要有空调、热水器(包括太阳能热水器)、抽油烟机(以及整体橱柜)、壁柜等，当然，也有少数打算出国或者外迁的卖家，会将屋内所有家具电器悉数赠送出去。

各项费用要结清

公共事业费用是否结清，这也关系到直接经济利益，所以在收房时也要特注意。

案例：北京的陈先生收房之前委托中介对卖家水电煤以及有线电视、电话等费用进行查询，得到的答复是无欠费情况。陈先生信以为真，在收房时对此并未进行进一步核查。但是入住不久他便陆续收到水电煤的催缴单，总金额近千元。陈先生再次找到中介公司，中介却称与之无关，而卖家也表示是出租时房客所欠，眼下联系不到房客，无法解决。

点评：各项费用在交房时必须结清，这已经成为常识。许海波提醒说，虽然现在买方基本上都知道收房时要结清所有公共事业费用，如水电煤等，但是有些人却因为自身的疏忽而忽略了这个问题，这有可能会让自己承担不必要的费用。专家表示，买家在收房时，必须确认卖家已结清费用有水电、煤气、电话、电视、宽带、物业管理费等费用。

户口问题要了解

一定要了解户口是否已迁出，否则会给自己带来不必要的麻烦。

案例：上海的张先生在准备卖房时，竟然发现自己的住址上竟然还有户口未迁出，他这才知道原来他的上家并未把户口迁走。其后张先生经多方联系，费尽九牛二虎之力才找到上家，让其把户口迁走，以便自己换房。

点评：王展表示，根据目前国内户籍管理制度，房屋买卖完成之后，但房内还有户口而不迁出，外面的户口就迁不进来，即使是对簿公堂，法院也不会强制执行。而目前此类因为户口问题产生的纠纷并不少见，因此买方在收房时，一定要到

警署查询户口是否已经迁出。他提醒说，对于那些专为子女就读而在名校旁购房的，尤其要注意这个问题。

记者了解到，目前上海就户口问题会做如下约定：在签订房屋买卖合同之后的20个工作日之内将户口迁出，否则按总房款万分之五／日的标准收取违约金。专家表示，从经济方面对卖方形成制约之后，一般情况下，卖方会自觉及时将户口迁出。

各种证明要保留

不管是毛坯房，还是装修房，都有一些证明需要保留下来，以便日后维修之用。

案例：广州的李先生购买了一套全装修房，卖家急匆匆办完手续之后便移民出国了。李先生住进去没多久，发现厨房的抽油烟机排烟效果不理想，于是通知厂家来维修，但由于卖方并未把发票和保修卡转交给他，虽然尚在保修期内，但没有享受到免费维修服务。

点评：目前室内装修部分以及附属设备等，都有保修期，如在保修期内出现了问题，可以享受到免费维修服务，但其前提是必须提供相应发票和保修卡来证明有这样的资格。因此业内人士提醒买方，一定要在收房时向卖方索取各种发票、证明。

贾德柱表示，就装修房中而言，要需要保留与保修相关的证明，如装修保修单，附属设备包括电器保修卡等。此外，如果是毛坯房(出自刚入住不久的新小区)，也应索要房屋质量保证书，根据建设部规定，屋内各部位、部件均有一定期限的保修期，如屋面防水保修期为3年等。

更名手续要办理

在收房时，要办理一些更名手续，否则也会由此带来，些不必要的麻烦。

案例：上海的阮先生在买房过程中，曾因费用问与中介以及卖方发生过争吵。在收房时，他特别注意到了物业维修基金、煤气等的过户问题，而忽略了有线电视。入住之后，他发现有线电视无信号，查询得知，有线电视已被卖方申请取消。阮先生只好再掏钱申请重新开通。

点评：贾德柱表示，一般情况下，收房时需要办理的过户手续包括物业维修基金、煤气、有线电视、宽带等。物业维修基金和煤气等因为数额较大，容易引起注意。但是有线电视也是实名登记的，如果不过户，可能会被上家申请取消，而再次申请开通时，须缴纳一笔开通费，从而增加不要的开支。

就上海来说，物业维修基金过户，需要双方到场，卖家同时须出示身份证，并携带物业维修基金的原始发票，协同买方来办理。而煤气、有线电视等过户，则属于中介服务范围，由经纪人代劳，在收房时只需查验过户手续即可。

违章搭建要拆除

违章搭建情形并不少见。专家提醒说，如果碰到违章搭建情形，买家一定要在收房时敦促卖家拆除，以免给自己留下不必要的麻烦。

案例：章先生在上海徐汇区田林新村内购买了一套二手房。房子位于一楼，为老式建筑，后院被围墙圈了起来。六楼有人养鸽子，经常会有鸽子粪便掉落下来，这使得一楼后院内难以保持清洁，几经交涉无果而终，卖家只好在后院打起了一个玻璃顶，一来可以挡住鸽子粪便，二来也可以当作阳光房使用。

章先生也知道这是违章建筑，原本希望卖家拆除掉。但是卖家表示，他在搭建玻璃顶时并未遭到邻居的反对，同时还能防止鸽子粪便落入自家后院，而同时自己也非常喜欢这个阳光房，于是便抱着侥幸的心理将此保留了下来。但是他没有想到的是，由于玻璃顶在下午时反射阳光，会影响二楼居民，因此被投诉，居委会也认定这属于违章搭建，必须拆除。在居委会的劝说下，章先生只好自掏腰包把玻璃顶拆掉。

点评：不管是在北京、上海还是广一州，居民小区内违章搭建行为是不允许的。如上海在1993年就颁布过地方性法规，禁止在阳台、天井、楼顶等处私自搭建任何形式的建筑物或构筑物行为。而在上海也曾出现过执法部门集中整治某别墅区违章搭建行为的情形。

对此，王展表示，如果买家在买房时，发现违章搭建情形，一定要当场提出拆除要求，同时在收房时一定要再次考察，看卖家是否照办。如果没有照办，要求卖方必须拆除，否则扣除部分尾款作为拆除费用。

提前收房需当心

对于提前收房的情形，专家表示要特别小心才是。

案例：上海的郑先生购买了一套位于中山公园附近的二手房，因为婚期突然提前，需对房子进行装修，因此在取得卖家同意之后提前收房并开始装修。但在办理产权过户过程中，卖家配偶突然出现，并声称该物业为共同财产，而自己并无出售意向，致使交易中断。但郑先生却已对房屋进行装修，并购买了两万多元的装修材料。

点评：所谓提前收房，是指在办理过户手续过程中，买家出于某种原因，提早对房子进行装修，以便早一些人住，可能会与卖家协商，在过户手续办理尚未完成之前便完成收房步骤。

王展提醒买家说，提前收房要注意风险。其主要风险在于交易过户过程中存在一些不确定因素，如果因为这些因素导致交易不能继续下去，而无法完成过户手续，那么对买方来说，提前收房并开始对房屋进行装修，就会带来不必要的损失。

对此王展建议，保险一点的做法是在提前收房之后，并不要急于对房子进行装修，而是在确保过户手续已完成之后再开始。