对当前房地产价格持续走高的思考
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我国目前的房地产价格相对过高。就房价收入比这一指标而言，联合国认定的合理标准是3∶1以内；世界银行认为应控制在5∶1以内。目前，西方发达的国际性大都市该指标大致在6∶1左右，我国大多数大中城市在8∶1～15∶1，平均水平在10∶1以上。
据国家发改委公布的全国70个大中城市房屋销售价格指数显示，2007年以来房价涨幅呈逐月加快之势。2007年第三季度全国70个城市房屋销售价格同比上涨5.5%，环比上涨0.4%，涨幅均比上季度微降0.2个百分点。前三季度全国70个城市新建商品住宅销售价格同比上涨6.7%，涨幅比上季度高0.3个百分点，环比上涨0.5%。可见，2007年以来房地产价格秉承了几年来房价一贯的上升刚性。尽管中央政府频频“出招”调控房价，但仍改变不了房价持续走高的趋势。房价持续攀升，从根本上说这是由房地产市场的供需状况决定的，同时地方政府、商业银行和国家宏观调控等因素也是影响房价的重要因素。
一、决定和影响房价的因素分析
近年来，我国房地产市场涨声一片，但房价上涨是由市场供求关系决定的呢，还是其他因素导致的？如果不是市场供求关系决定的，又是什么因素在起作用？决定和影响我国房地产价格的因素很多，现就对房价起主要作用的几个因素加以分析：
（一）从房地产价格的构成分析
房地产价格=土地价格+前期费用+建安费用+城建配套费+利润+利息+税费
1、土地价格持续上涨。我国的土地一级市场中，只有唯一的土地供给者（政府），而有众多的土地需求者。因此，我国土地出让市场是政府完全垄断的市场，土地价格的确定存在一定的垄断性，有垄断价格的成分。
我国从2002年7月1日开始实行土地出让招拍挂制度。招拍挂地块底价的确定一般采取市场比较法。在一个地块拍出一定的价格后，则相近地块的底价不会低于该地块，而拍出的价格会更高，这样土地价格只会节节升高。同时，我国土地一级市场供给完全由政府垄断，有些地方政府采取“非饱和适度供应”政策，使房地产开发商长期处于“半饥饿”状态，土地供不应求，为能取得土地，开发商在竞买土地时相互之间就将土地价格竞得很高。
2、建安费用增加。因为钢材、水泥等建材的价格日益上涨，使得建安费用持续上升。
3、房地产开发商的利润较高。在我国，利润占房价的比例较大。目前，大多数城市房地产开发中的利润率普遍在10%以上，中高档房地产的平均利润率更高，一般达到30%～40%，远远高于其他行业的平均利润率水平。从国际上多数国家的情况看，房地产开发商的平均利润率一般在5%左右，高的也只有6%～8%，远低于我国目前的房地产平均利润率。
（二）供求关系分析。房价上涨是供给和需求之间的失衡。要稳定房价，应当增加房地产的供给和抑制对房地产的过度需求。住宅需求是人的基本需求，按住宅需求的产生动因看，城市住宅分为主动需求和被动需求。其中，主动需求是指随着居民生活水平的提高，消费观念和结构将有所改变，家庭结构逐渐向核心家庭、夫妇家庭和单身家庭的方向发展，家庭数量增加，因此住宅需求增加；被动需求是指因为人口增加、农村城市化、旧城改造等造成的房屋拆迁而引起的住宅需求。政府在抑制房地产的需求方面已经有很多的政策措施出台，如开征房地产交易税、提高房贷利率等以降低房地产的投资性需求、合理控制城市房屋拆迁规模和进度以降低住宅的被动性需求。在供给方面，由于担心投资过热，在稳定房价的政策下，政府采取一切措施防止投资增长率的反弹，控制房地产投资。主要的政策有两个方面：一是控制土地；二是紧缩信贷，即同时收紧了房地产供给和需求。在这样的政策组合下，房地产投资增长率下降了。同时，由于中高档房地产的平均利润率更高，开发商倾向于开发高价位的高档商品房，使得住房供应结构失衡。中低价位的房地产供给相对于需求下降得更多，房价当然就上涨了。
（三）地方政府因素分析。市场机制的作用固然是决定房价走势最重要的力量。但在我国，地方政府这只“有形之手”对土地市场进行垄断性控制，对城市房地产开发进行大力推动，从而成为造成房地产价格非正常上升的一个重要因素。
在我国，地方政府财政预算外收入一般由行政事业性收费、政府性基金和土地出让金三部分构成。据国务院发展研究中心资料统计，目前土地出让占地方财政预算外收入已高达60%以上。这一收入从1999年的114亿元增长到2005年的3，700多亿元。同时，房地产业是与众多产业息息相关的。据估计，房地产业的发展会直接带动57个相关产业的增加，因而是促进地方经济发展的重要推动力量。地方政府在众多利益因素的诱导下，往往选择以房地产业为核心经营城市，带动城市发展。在具体操作过程中，常常采取各种手段提高土地价格，获取更多的土地出让金。同时，还收取各种名目的土地配套费用，使房地产开发成本大大增加，导致成本上升推动房价上涨。
（四）商业银行因素分析。据统计，目前我国房地产投资资金来源中，55%～70%直接或间接来自于银行。2006年1～8月，国内银行贷款同比增长了57%，是房地产开发投资资金来源中增长最快的部分。国内银行信贷的快速扩张，一方面有力地推动了房地产市场的投资与开发，促进了房地产市场的繁荣；另一方面也刺激了房地产市场的过度开发，同时也给市场创造了更多的投机机会，造成房地产市场一定程度上的虚假繁荣，从而使房价一度偏离理性增长空间。
（五）从房地产市场结构分析。我国房地产市场具有两个明显的特征，即产品的差异性和信息不对称。由于房地产位置固定加上不同区位的自然、经济、社会条件各不相同，以及建筑物的式样、规模、设备等方面的差别，形成了房地产的异质性。信息不完全性使经济活动的合理性以及市场的完善性大打折扣，“道德风险”降低了市场优化配置资源的效率。这些使得房地产市场不可能是完全竞争的统一市场，而是一个交易费用比较高的区域性和垄断性市场。加之我国房地产企业数量众多，其在相邻地域开发的房产商品具有一定的替代性，因此房地产市场结构属于垄断竞争市场。房地产商面临向下的需求曲线，具有垄断势力，在市场交易中处于优势地位，能够按照边际收益等于边际成本的定价原则获得超额利润。
同时，应该看到，房地产商比消费者和投资者都占有更多的市场信息，这种信息不对称进一步增强了其优势地位，加之行业洗牌加剧带来的地产寡头进程加速以及银行间竞争加剧给投资反弹创造的条件，使我国房地产价格很大程度上是由少数开发商决定的，即少数开发商凭借其所处的垄断地位，默契配合，结成价格联盟，通过虚假广告来夸大需求，通过囤积房屋、抬价而售等手段制造供给紧张，从而达到哄抬房价的目的，炒作的结果必然是房价进一步上涨。
（六）从宏观调控政策的角度分析。宏观经济运行形势也是影响房价的一个重要因素。对未来经济形势的良好预期，诱使投资者投资购房，造成当期房地产供不应求，人为抬高房价。利率也是影响房价的一个重要因素，房屋的价格实质上是未来房租收入的资本化，用公式表示为：P=R/i（其中，P是房屋价格，R未来的房租收入，i是利率），在房租收入一定的情况下，利率越低，房屋价格就越高。
从2007年以来，央行5次加息，但幅度都不大，因此对投资性资金的影响不大。“国八条”、“国六条”都是从供给和需求的角度来调控，没有从根本上来降低土地价格和房地产开发商的高利润，进而降低房价。有时，地方政府甚至会故意曲解宏观政策，从而削弱了宏观政策的调控力度。因此，在一系列的政策出台后，房地产的价格仍是持续上涨。
二、我国房地产市场价持续走高因素分析
房价不单是一个价格问题，而且是经济增长模式和收入分配方式等体制在房地产市场的集中体现。这与房地产多重属性如基本消费品、财产属性、投资品属性及衡量社会生活水平和社会保障状况，社会和政治属性有关。房地产是缺乏供给弹性的要素资本，随着社会总需求增长，供给弹性越小的要素价格增长得越快。另外，房地产的真实需求往往比较稳定，但是投机需求随预测而变化，极其不稳定，这种短期的投机行为加剧了房产投资的非理性和“超前消费”倾向。
（一）市场供应结构不合理。商品住宅供应中，中低价位住宅比例偏低。另外，全国经济适用住房投资同比出现负增长，占房地产开发投资的比重由上年的6.1%下降到4.6%，有的地区甚至停止了经济适用住房建设。非住宅、高价位住宅供应增长快于中低价位住宅供应增长，由此带动了房价的上涨。
（二）商品房开发加大成本建设，土地价格上涨。据国土资源部对全国51个大中城市的地价监测结果，全国住宅用地价格同比增长8.94%。与此同时，新出让土地价格及房价的较大幅度上涨，带动存量土地上在建项目的房价高走。另外，拆迁成本也在增加，住宅品质的不断提高，均在一定程度上加大了商品房的开发成本。而在中西部地区和部分中小城市，成本因素是房价上涨的主导因素。从各项成本因素的影响程度看，地价上升、拆迁费用增加对东部沿海地区和少数内地中心城市影响更大些，而建材涨价等引起的建筑安装成本的增加则对中西部地区和中小城市影响更大。
（三）部分地区供求失衡。建设部的数据显示，2000年以来，全国商品房、商品住宅销售面积增幅连续6年大于竣工面积增幅。东部地区和部分中心城市供求矛盾突出。而在部分沿海城市，外来购房者比例较高，且集中于中高档商品房，导致中高档房屋供不应求，价格不断攀升；同时，也带动了普通商品住宅需求增加、价格上涨。
（四）部分地区投资和投机性购房需求增长过快。从投资性需求来看，近几年，股票、期货等投资收益缺乏必要的保障，再加上长期低利率，投资收益远低于期望值，这些均导致了住房投资需求旺盛，甚至部分普通市民也把积蓄开始用于购置房屋，以保值增值。从投机炒作来看，一些机构和个人用大量银行贷款及私募资金进行短期炒作，造成一些楼盘价格短期内持续上涨，有些地方甚至出现了排队抢购房号现象。一些开发商认为，控制投资规模和土地供应量等宏观政策将影响后续的市场供应，因此对新开楼盘价格定位较高。而有的开发商则放慢开发建设和销售进度，甚至囤积土地，或者利用市场信息的不对称，与中介机构联手哄抬房价，增加了市场的紧张气氛，致使一部分消费者做出了提前购房的选择，进一步加剧了阶段性供求矛盾。
（五）不同社会群体利益相互影响导致房价持续走高。有关专家认为，随着房地产市场的快速发展，部分城市政府片面强调利用土地资源经营城市，同时一些商业银行以及企业过度依赖房地产获取利润。宏观经济运行环境和土地等资源的约束决定了房地产市场供应不可能无限扩大，在一定程度上又进一步强化了社会各方面对房价升值的过度预期及浮躁心态。在多重因素的作用下，不同利益主体相互影响，共同推动了房价上涨，这才是房价上涨的深层次原因。
三、相关政策建议
市场上商品供求失衡可以由市场机制自行调节，这是市场经济运行的客观规律。但如果房地产价格不能反映市场上房地产的价值和供求，而是被人为扭曲了，那么房地产供不应求的矛盾，单纯依赖市场机制永远也不可能得到解决。因为在某些特殊领域，市场机制本身并不能正常起到自动调节供求平衡并生成合理价格的作用，称为“市场失灵”。由于市场在房地产某些领域或环节存在失灵，这就需要政府进行宏观调控，对市场加以正确引导。
（一）降低成本是稳定房地产价格的前提。一般房地产项目的成本是由直接成本和间接成本两部分构成。房地产的直接成本包括土地及配套费、前期费用、建安工程费、市政基础设施费、公共配套设施、贷款利息、不可预见费七大项；间接成本包括销售费用、营业税和管理费三大项费用。经验表明，土地费用约占价格构成的20%～50%，所占比重较大，并有进一步上升的趋势。在成本构成中，各种税费占较大比重，所以严格土地管理，制止“囤地”升值行为，开征土地增值税，有利于减少土地的炒作和不法交易，进一步缩小房地产企业赢利空间。各种税费征收要有的放矢，最大限度减少税负转嫁带来的房地产价格高涨的负面效应。
（二）有效供求均衡是解决房地产价格虚高的关键。政府应积极通过商品房开发结构的调整，降低房地产开发项目的高利润率。有效供给不足是当前房地产价格虚高的主要原因。在市场供求关系调整上，按市场供求规律，宏观调控政策重点应在控制住房需求，特别是投资投机性需求上抑制房价上涨。同时，还应适当增加供给。结合我国国情，住房供应宜采取“双轨制”，即对高收入者实行市场化供应，对中低收入者实行不同程度的福利政策。如，由政府建造低标准公寓住宅，出售或出租给中低收入者；对中低收入者实行购买贴息、减税、降低土地价格等优惠政策。逐步形成以普通商品房为主体，以经济适用房和廉租住房为保障，以高档商品房为补充的住房供应体系，更好地满足不同收入家庭的住房需求。
由于房地产投资规模迅速扩大，竣工面积增加较多，商品房销售价格偏高，又由于高档商品房利润率高，吸引了越来越多的境内外房地产商，包括其他行业的投资者蜂拥进入房地产业，从而形成目前这种房地产投资过热，开发的产品中，中低档商品住房紧缺、高档商品住房偏多且销售不出去、房子空置率不断上升的局面。应当看到，中低档商品房紧缺，这类房子的价格升高，要降低高档房子的价格是不现实的。大力增加中低档住宅开发，一定有利于房地产市场价格的控制。
相对于世界上许多国家，我国房地产开发利润率过高，政府应通过物价部门确定合理的住房价格，规定开发商只能在这一价格的一定范围内销售住宅，以控制房地产开发的高利润而带来的高房价因素。
（三）适度的经济手段作为弥补市场失灵的重要举措
1、金融手段。长效的调控机制必须考虑房地产与金融的良性互动及银行信贷资金的安全问题，避免房地产泡沫经济引起金融危机。房地产市场的调整分别影响到投资和消费，进而对经济增长和金融稳定产生影响，房价波动可能会使房地产市场波动风险高度向银行体系传递。在相当大的自住房需求远未得到满足、相当数量的商品房投资及投机需求将继续存在的情况下，商业银行和监管部门要重视建立和完善房地产风险管理和监管长效机制，保持房地产业与金融良性互动，使房地产信贷规模和风险得到有效控制和管理。
2、财税手段。我国房地产市场还缺少一个内在稳定器，所以总是需要外部的力量进行调控，这是我们冲突和矛盾的焦点所在。而这个稳定器就是房产税或物业税。
国家税务总局网站2007年1月16日最新的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，要求从2月1日起正式开始对房地产开发企业土地增值税进行清算管理，正式向房地产开发企业征收30%～60%不等的土地增值税。将软性的“预征”制度，通过一系列约束条件，变成了刚性清算，不仅一定程度上堵死了各种“变通”的通道，而且意味着，在土地价格持续上涨的背景下，开发商如果不尽快出手，将背负较高的税负压力，或多或少地缓解了房地产价格上涨的压力。
（四）合理引导资金，遏制房地产市场投机。在资产系列中，各种资产和投资工具都在收益性、安全性、流动性三个维度上找到动态均衡，而“楼市、股市、汇市”存在着密切的联系，合理引导疏散资金流向也应从这“三市”科学分配资金开始。提供多渠道的投资形式从而缓解房地产市场的投机压力，合理引导资金向证券业回流，合理引导闲置资金流向其他产业（如，旅游产业、文化产业、高科技产业和农业等领域），合理引导国际投机资金向外转移。
房地产市场上的投机行为主要由以下两个原因引起：一是市场利益集团的人为炒作，炒房者和不法开发商通过内外合谋的方式，故意营造房源紧张气氛，抬动房价上涨；二是社会上普遍存在着房价要涨的预期心理，投机买房者有像买股票一样的心理冲动，意在获取差价。对于第一种原因引起的市场投机，主要应通过相应的市场监管，打击过度的投机炒作行为。对于第二种原因引起的市场投机现象，难以仅靠简单的市场管制就能遏制住，必须辅之以配套的措施。比如，根据市场需求来调节利率，抑制房地产市场的过度投机；改进贷款和抵押政策，禁止和预防银行贷款进入投机市场；有效增加普通住房供给，并对市场舆论加以合理引导，告诉买房者真实信息，挤去市场泡沫，房价畸高的风险就会充分暴露。当大多数购房者都有了警觉和风险意识，再加上市场供应变得充分，炒房者的利润空间就不再存在，“炒”来的房产只会套在他们手中。