“炒房”难有好收益

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贷款难度加大、空城现象、房价“腰斩”……种种迹象表明，2014年楼市将是非常艰难的一年。同时，房产投资的成本在不断提高，比如交易税费以及持有过程中的房产税等，将使投资难度加大。在这种市场环境下，投资房产无疑难以获得理想的回报。

市场预期出现变化

杭州、常州等地接连出现楼盘降价销售现象，使得马年楼市开局显得步履蹒跚。

杭州北海公园项目在春节后率先打出“直降2000元”的口号，附近天鸿香榭里项目第一时间跟风。此外，常州雅居乐星河湾项目也遥相呼应，宣称降价幅度高达5000元/平方米。虽然这仅仅只是二、三线城市个别项目的促销行为，但却引起了整个市场的高度关注。由此引发关于房价“崩盘”争论，包括任志强、王健林等地产大佬也参与了进来。

一次在弱市中再正常不过的降价促销行为，缘何会闹出这么大的动静？专家分析指出，这是市场预期出现变化引发的反应。有业内人士表示，如果市场本身很火热的话，这样一个消息根本无法产生如此巨大的反响。而目前市场之所以如此，这说明整个市场的参与者预期都在发生变化，购房者的预期在变化，开发商的预期在变化，金融机构的预期在变化。

冰冻三尺，非一日之寒。目前楼市处于这样一种环境中，其实是之前的一系列变化所产生的结果。2013年四季度，受“钱荒”收紧影响，银行信贷政策开始收紧，不少购房者不得不面对贷不到款，或者审批时间被延长的窘境。而就在此时，包括北京、上海等十多个城市，迫于房价上涨无法完成年度房价控制目标，加大了调控力度，比如提高二套房贷首付比例及上浮贷款利率水平，以及提高外地人购房门槛，将一部分需求暂时排除出去。此外，美国也在此时宣布逐步退出0E，资金的回流会导致国内房地产市场进一步“缺血”，从而加深了对资金短缺的恐慌程度。

此外，多地接连出现“空城”现象，也让市场神经进一步紧绷。除了鄂尔多斯等地出现“空城”现象之外，还有报道称，包括江苏、河南、湖北、辽宁、云南等地城市均榜上有名。有资料显示，仅去年，国内就出现了12座新“鬼城”，在这些城区内，多数楼房空置率极高，很少有人居住。

面对这样的变化，很难让人对楼市持乐观态度。

房价冲高接近顶部

经历过去“黄金十年”的楼市，房价已经接近阶段性顶部。

据中国指数研究院的数据表明，2013年北京同比上涨28.33%，广州、深圳分别上涨27.59%和24.73%，上海涨幅为15 63%。

纵观近十年的变化情况，不难发现房价一直处于上升通道中。以北京为例，中国指数研究院数据表明，2013年全市均价为20658元/平方米，为历史最高点。虽然在2010年至2011年间，房价出现些微震荡，但幅度极小。此外，包括上海、深圳、重庆、南京、杭州等城市，房价均是如此（具体可见表1）。

鉴于市场预期的改变，有业内人士指出，目前房价已经接近阶段性顶部，再次上涨的动力已经不足。其实，部分供需失衡的城市，已经走出冲高回落行情，价格与高点时期相比出现回落。最为明显的是温州，不少温州市中，b--手房价格与最高点相比，已经腰斩。数据也表明，温州2013年均价为16430元/平方米，相比18403元/平方米的高位，下滑了10.72%，走出了与国内大多数城市不一样的走势。此外，大连房价也在火爆的2013年出现阴跌迹象，全年11151元/平方米的均价，同比上一年度几乎持平，而与201 1年的均价水平相比，明显回落，跌幅达11.5%。

就目前而言，国内房价会否整体冲高回落，目前尚不得而知。不过市场大多数看法是，2014年房地产市场即使保持上涨态势，但涨幅相比201 3年会大幅下滑；而市场分化进一步加剧，尤其部分供大于求的三、四线城市，将会面临严峻的考验。当然，也有悲观一些的专家认为，2014年房价走势比较微妙。经济学家马光远在接受本刊采访时甚至表示，房价下跌是大概率事件。

专家预计，风险最先爆发出来的是部分供求矛盾尖锐的城市，尤其是一些高库存城市。除了房价已经出现下降的温州、鄂尔多斯等城市，宁波和东莞两个城市也比较危险。根据现有的去化速度估算，这两个城市的库存去化周期分别为74个月和46个月。另外，青岛的去化周期为24个月，也面临着不小的去库存压力。

持有房产面临两难

一方面是房价上涨难度不小，租金收益率处于最低谷，另一方面却又不得不面对高额的转让成本，以及有可能增加的持有成本，让投资房产变成了一件相当尴尬的事。

各地租金收益率普遍偏低，这已成既定事实。中原地产（集团）研究中心提供的数据表明，目前包括“北上广深”的一线城市，以及天津、成都等重点城市，其租金回报率均在2%左右的低位（如图所示）。

租金收益率偏低现象，其实已经维持了很长一段时间。以上海为例，数据表明，在2008年就已经跌破3%，随后便一直在2.1%的低位水平徘徊。此外，北京、广州、天津等地，也都是如此。虽然其间曾有回升的现象出现，但也仅仅只是“昙花一现”。

另一方面，随着各项税费从严征收，投资房产在转让环节，需要承担较高的税负。根据现行规定，目前转让房产，主要负担房产营业税、个人所得税以及中介佣金，三项相加可达8%左右（具体可见表2）。如果再考虑到购入时支付的契税等，税负还会进一步加重，所形成的成本会超过售价的10%。这也意味着，按照目前的税费标准估算，投资一套房，必须要等到房价上涨10%之后才能做到不亏损。

此外，随着房产税扩围呼声逐渐变大，持有环节的成本还有可能会上升。目前上海已经征收房产税，其征收范围为本市非家庭首套房超面积的超出部分（非家庭首套可享受人均60平方米优惠），以及外省市人员新购房屋，其计算公式为：超出部分面积×单价×70%×0.4%（或0.6%）。假定持有一套面积为120平方米、总价500万元的市中心非普通住宅，就目前而言需要承担的房产税就达到21 000元/年。在未来，房产税有望扩围的城市包括北京、杭州等，因此这些城市的房产持有者，可能会面临持有成本上升的情形。

选择“炒房”风险在哪

当行情出现逆转，继续持有房产所带来的风险，除了收益萎缩之外，另外一点就是变现能力的降低有可能会带来不小的麻烦。

现阶段选择“炒房”，很有可能会面临房价不涨或者微涨两种情形。房价不涨，仅靠每年2%左右的租金回报，“囤房”会面临回报过低的尴尬情形。如果房价保持微涨态势，比如5%，那么加上每年2%左右的租金收益率，持有房产还能实现7%左右的收益，这也仅仅只是与投资银行理财产品相当。

就目前的市场环境来说，除非是房价有望大幅上涨，否则都没有必要选择继续增持房产。这是因为住宅属于不动产，当价格处于上涨时期，而且市场处于供不应求过程中时，成交会显得异常活跃，房产变得“抢手”。而当市场预期出现转变，尤其是当前市场供应情况已经出现逆转的前提下，市场观望气氛变浓，出售房产会变成一件相当困难的事情，此时风险加大。

交易活跃程度降低，已经持续数月。根据2014年2月份房地产市场成交情况来看，中国指数研究院监测的43个城市中，有超过8成城市成交量环比下跌。其中南昌跌幅最大，达78.70%。一线城市中，北京、上海等地成交量也出现大幅萎缩情形。如北京2月住宅成交量环比下跌66.16%，上海跌幅为36.95%。此前曾传出降价消息的杭州，成交量跌幅则达到57.21%。当然，此次成交量下滑，在一定程度上与春节长假有着不小的关系。而就目前的情形来看，3月份的交易情况能否出现明显的改善，目前还很难下结论。而3月份的市场走势，则很有可能会为2014年定下基调。

有调查显示，投资者对国内房地产市场的信心已经下降。DTZ戴德梁行近日的《中国投资市场信心调查》显示，投资者对近期政府一系列楼市降温措施非常关注，他们还对一些供需状况恶化的非核心城市的前景产生忧虑。