房价折扣,你了解多少?

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降价、折扣都不是偶然事件，明白降价的原因，才有办法买到更便宜的房子。

买房？别只盯着售楼处，现在通过中介门店、网上都能买房。虽然，最后看好了房，还是跟开发商签合同，但是在这层层叠叠的销售过程里，你享受的服务和得到的优惠有可能不一样。

根据汉宇地产的统计，目前销售数量最多的是品牌开发商旗下的郊区公寓，面积70平方米至120平方米，总价150万元至300万元。首次买房者最多，普遍比较年轻。而同样地段总价高于300万元的房子就不太好卖，改善型购房者买房都很迟疑。

如果你有50万元⋯⋯

买一手房才能多贷款

如果手头用来买房的首付款不多，想尽量多贷款，更应该选一手房。

现在二手房贷款普遍被收缩，虽然政策规定首次购房可以首付30%，贷款70%，实际上，银行很少会批准贷足70%，大多只批准60%甚至50%。如果你凑巧买的是一套60平方米以内的二手房，银行批准的贷款可能只有40%。

另外，审批二手房贷款申请时，银行依据的不是合同价格，而是评估机构出具的评估价。评估价通常比合同价低，如果买一套150万元的二手房，首付40%是60万元，申请贷款60%是90万元，而评估价被认定为135万元，批准的贷款就变成了81万元，首付款还要再加9万元。

一手房贷款，银行却是按照预售合同上的总价发放贷款，而且首次购房者买一手房，多数都能首付30%，贷款70%。

北京上海的郊区降得多

现在促销的楼盘仍然主要集中在一线城市中的北京、上海，其中上海的力度最大。因为贯彻执行了限购令、房产税、限贷令等调控措施，从10月份开始就出现了集中降价的现象，上海龙湖郦城降了20%，万科尚源降了30%。北京的促销楼盘还主要分布在郊区，上海外环内的楼盘也有部分开始打折。

今年的促销主要是一些中低价的房子。买中低价房的人大多是第一次买房：工作了几年，手里积蓄加上父母资助能支付30%至50%的首付款。降价30%意味着他们的首付比例能一下变成60%至80%。

不论上海还是北京，促销楼盘主要在郊区，因为市中心的土地稀缺，新房更稀缺。同样是一个开发商的楼盘，内环的不降价，郊区的降20%。尤其是卖到中后期，开发商即使降价也不会清仓大甩卖，他们会把最保值的楼盘留到最后。

如果你有100万元⋯⋯

中低价、郊区房的折扣空间大

不论是中介，还是专业机构，说白了都是帮开发商卖房，每卖出一套房，他们就能拿到一笔佣金。佣金以房款返点的方式支付，返点高低和市场景气程度以及房价有关。

市场好的时候房子都不愁卖，对开发商来说，这时候销售的机构的作用不大，给的返点就比较少。而现在这样市场不好，买房的人少，要想快点卖掉房子，就要靠机构的咨询部门调研市场情况和购买者心理，斟酌和策划促销方式、幅度、时间。

高价楼盘返点较低，中低价房、郊区房和二线城市的返点比较高。机构在低总价和外地的楼盘最多只能拿到2%的返点，在上海的楼盘只有不到1%的返点。而今年中介的佣金提高，有的中介甚至能拿到3%的佣金。

从佣金返点上，也可以看出，中低总价、郊区的房子销售压力更大。如果是有诚意买房的人，有折扣权限的销售经理还是愿意用折扣挽留你的。

想买降价房，盯着大开发商

想买降价的房子，要先知道哪种房子会降价。

你一定听说了万科、龙湖、绿地等知名开发商旗下的楼盘降价的新闻。没错，在2008年金融危机影响房地产业时，也是中小开发商没见降价，反而是实力最雄厚的大开发商先降。

这不是巧合，而是开发企业的资金和战略需要决定的。2010年国家出台的调控政策被称作“史上最严厉调控”，开发企业的战略也有所调整，同年土地价格仍然偏高，但高价拿地的开发企业明显少了。真正的低迷是从2011年2月开始全国一、二线城市陆续限购限贷，房屋销售量急剧下降。全年销售低迷，大型开发商、上市公司快到年底时，都面临财务压力：债务偿还、工程结款、融资困难、增发受阻，此时迫切需要快速销售回款以缓解压力。

另外，由于业界普遍预计本轮调控要最少要持续到明年下半年，而房地产企业贷款又基本停止发放。快速销售、回笼尽可能多的资金，也是在为明年甚至后年的企业运转做足资金准备。

所以，越是大型企业、上市企业、品牌开发商，年底降价的可能性越大。等到过了明年春节，进入下一个财年，压力就小得多，那个时候降价的可能性又会变小。

如果你有200万元以上⋯⋯

买得快，付得多，优惠就多

折扣的方式一般有两种，一种是在报价上直接打折，另一种优惠幅度比较大，但是附加了条件。

开盘前办卡。

付2万元办理VIP卡，开盘买房时可以抵扣10万元房款，等于优惠了8万元。这种方式不光是促销手段，还能帮助销售部门一下分清谁是真的打算掏钱买房，谁是随便来转转的。

规定时间内签约，总价优惠1%至2%。

房子卖得快和卖得慢，对开发商来说，不光等于一个销售团队在楼盘里耗费的时间，还关系到销售款回笼的速度，在银行停止发放开发贷款时，资金回笼的速度直接影响企业运转。

一次性付款优惠3%至5%。

还是资金回笼速度。因为银行对个人购房贷款发放规模也缩小很多，贷款买房起码会把房款回笼的周期拉长2个月以上，所以，一次性付款开发商最喜欢了。

想砍价，去买尾盘

限购令让很多买过房的人没了再买房的资格，现在高档楼盘的销售速度很慢，就是因为买得起高档房的人大多已经买过至少一套房子，即使他们想买，即使降价促销，限购令也不许他们买。所以，不受限购令影响的买房者也是最受欢迎的。另一种比较难卖的房子是郊区中等价位的大户型。

这两种房子，即使销售人员告诉你没有任何优惠促销，你也可以仗着自己是稀有的客户，跟销售人员讨价还价。只要你愿意，找来销售经理多磨一磨，他们都是愿意让利的。销售人员的级别越高，手里的优惠权限越大，如果你运气好，再加上一次性付款的条件，能砍下来5%到8%。

但是，记住不要在开盘当天去砍价。因为开盘当天售楼处里都会有优惠活动，能吸引不少人，这时你拉着销售经理砍价通常会无功而返。续销期和尾盘的议价弹性比较大，因为位置、房型、楼层都是别人挑剩下的，面积也偏大。如果开发商也想尽快清理掉存货，结束项目，这个时候最有利于你和对方谈折扣优惠。

如果你想省点心

中介服务更到位

机构通常是进驻售楼处的，而中介卖一手房要先在以往积攒的客户资源里找出想买房的，再把有意买房的客户带去售楼处实地看房。

如果的楼盘多，中介掌握的楼盘信息也非常丰富，能根据买房者的实际情况和不同要求推荐符合要求的楼盘。这样你很容易快速圈定符合自己要求和支付能力的房子，能节省很多盲目找房的时间。

中介带来的客户如果最终签约买了一套房，就能得到相应的佣金返点，而且从开发商那里获得的销售佣金返点一般高于机构。而且，一手房业务非常成熟的中介企业的服务也很到位：提供免费看房班车，接送客户去售楼现场，并有随时看房陪同服务。客户看房决定购买，交纳定金2万元至5万元。一周后和开发商签订商品房预售合同，付首付款，中介甚至会协助客户申请贷款。

那些你很难捡到的便宜

这些开发商不打折

一手房机构负责楼盘的定位、规划、形象包装和销售，从楼盘规划建设的时候就介入策划，为开发商提供咨询、企划和销售团队。中国内地前50名的开发商中有80%和机构合作，万科的楼盘全部由机构销售。你在售楼处看到的，八成都是机构的工作人员。

剩下20%自己销售的，通常是中小型企业或国企。国企背景的中型开发商旗下楼盘不多，背后又多有母公司雄厚的资金支持，不到非常困难的地步不会降价卖房。而且中小企业早已形成另一种通过自有资金运作、不依赖贷款的模式，而且因为去年和前年土地价格太高，中小企业拿地更少，今年开售的楼盘也少，销售压力也小。

想在这类企业开发的楼盘里得到价格优惠的可能性非常小，除非打人情牌找找总经理以上级别的关系，说不定能有优惠。

8折买房的机会不到2%

电子商务网站在和开发商达成一致后，有时会以0元起拍等促销手段吸引客户，或是以团购为条件，和开发商争取折扣。0元起拍、荷兰式拍卖，如果拍卖成功，就能以原价的8折、7折买下，但每次拿来拍卖的房源只有几套。

电商卖房平台从今年8月上线至今，卖得比较好的还是本身打折力度较大的楼盘。团购、拍卖的房源只有个别几套，无底价出售，最终能便宜几万元到十几万元。无论是团购还是拍卖都没有最低人数限制。

上海复地新都国际曾经把一套市场价350万元的房源拿到网上拍卖，一周时间内有超过50个客户交意向金参与拍卖，最后拍卖成功者以8折250万元的价格买到这套房。一旦团购或拍卖成功后，就可以和开发商商议时间签购房合同，通常1至2周内完成。

网上买房？优惠有限

电商的优势在于平台大、影响力大、信息全，网上看准后可以电话联系，通过实地看房等环节落实。这更多是开发商对新的销售途径的试水，总体来说，电商还没有特别明显的销售优势足以让开发商在房价上有特别让利优惠。

电商网站的优势是房源多且全，从小户型到独栋别墅，都能在电商平台上都能找到，价格也从100万元到几千万元，所有的房源统一公开在网上。虽然网站提供非常详实的楼盘信息，但是在买房前仍然需要实地看房。

大学教师颜睿就是通过网上抢拍，在上海周边的昆山花桥买了一套商住两用的loft，54平方米，有16平方米的阳台，挑高4.8米，可以设计成工作区和生活区分开的复式结构，总价61万元，打9.7折。

她和女儿在抢拍现场工作人员发的平板电脑上输入手机、账号等信息，时间一到就点击抢拍图标，前方的LED大屏幕上令人眼花缭乱地翻滚了140多套房子的抢拍结果，她还是从手机短信提示里才知道已经拍到想要的房子了。即便买不到最中意的那一套，系统也会立即推荐类似的户型供挑选。