房价调控遭遇挑战

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业内人士直斥各地出台的房价调控目标很可笑，限价政策无法实现调控房价的目标。

在纠结了近2个月后，各地政府终于开始赶在大限前密集出台。

1月26日，国务院总理主持召开国务院常务会议，会议要求各地一季度公布新建住房价格控制目标。3月30日，距国务院要求的房价控制目标公布时限仅剩最后一天，已公布房价控制目标的城市达43个。

地方政府没“给力”

国务院要求的房地产调控目标是和问责制挂钩的，所以各个地方政府在出台这个目标时都显得非常慎重。3月28日晚间，上海公布了2011年度新建住房价格控制目标：全市新建住房价格涨幅需低于全市年度生产总值和城乡居民人均可支配收入的增长水平。3月29日上午，深圳公布目标为：2011年全市新建住房价格指数的涨幅低于深圳市本年度GDP和常住人口人均可支配收入的增长速度。3月29日晚间，北京也公布了房价控制目标：今年北京新建普通住房价格与去年相比稳中有降。

制定这样的目标，地方政府是怎么考虑的？

“为了制定调控目标，市里开了许多次会议，参与的部门也很多。但实际上，调控目标最终确定，并没有严谨的科学决策的过程。”某城市房管局负责人表示，开会讨论的内容，无非是在一堆指标中，确定房价涨幅到底与哪个指标挂钩更合理，调控目标更容易实现。

从已公布的城市房价调控目标来看，大部分城市的涨幅与当地年度GDP或居民人均可支配收入目标挂钩，因此房价涨幅基本上围着10%波动。可见，即使是限购政策的出台，房市仍摆脱不了“越限越陷”的怪圈。

其实，中央的一些调控政策，有些对市场的调整力度是非常有力的。但是地方政府和相关部门在执行的时候却阳奉阴违，让调控效果消失于无形。比如，国家相关规定多次强调，限制对投资者的贷款，但是依然有很多投资者以零首付的方式来炒房。

国家在去年实行了房地产调控的领导问责制，对于调控不力地区的领导将采取严厉的惩罚措施，而这一点也被个别地方政府的轻易化解。比如在深圳，为了让房价数据从表面上看起来比较好看，相关管理部门就限制了一些顶级豪宅项目的入市，对一些超高价的楼盘不纳入统计数据。这样一来，去年销售的都是一些普通住宅，在这样的情况下，房价自然从数据上涨不起来。

有业内人士曾经做过估测，如果是深圳不实行这样的伪调控，去年深圳的成交均价可能会突破三万，成为全国之最。

地方政府的“纠结”

已公布的房价控制目标引发了巨大争议，中国房地产学会副会长陈国强表示，住建部的通知反映出中央管理层对各地目标并不满意。“本是明确房地产调控预期的一个手段，如今却成了显化中央与地方博弈的焦点。”

事实上，中央政府要求各地在一季度末提出房价调控的目标，本意是让地方政府结合当地经济发展水平和居民承受能力，确定一个约束性的、有压力的指标，并通过与目标关联的问责，督促地方政府坚决落实房地产调控政策，务求实效。但是，在地方政府制定调控目标的过程中，除了结合当地情况进行一定的测算和评估外，还纠结于各种看似不相关的因素：

一是参照已公布的城市目标来确定自己的目标。国务院规定各地必须在一季度末公布目标，大多数城市一直拖到3月下旬才公布，一个考虑就是等其他城市先行。然后依葫芦画瓢，在相应的框架内制定本地的调控目标。

同时，各地在制定目标后，都先上报国务院有关部门，获得默许后再对社会公布，以做到“让上级同意，让兄弟城市没有压力。”

二是目标公布后，有没有相应的手段实现这一目标？“我们也想过提房价稳中有降，让居民更加能接受。但是，房价最终还是由市场说了算的，我们若提出降价，仅凭现有的政策，没有信心一定能实现。”某市一位官员表示，如果目标最终没有实现，就将面临问责，那不如制定一个相对宽松、一定能实现的目标。

“房价目标”要客观

对于各地制定的调控目标，著名经济学家茅于轼毫不留情地用“可笑”二字作为评价。“首先从标准制定来看，怎么能证明房价涨幅就应该与GDP联系在一起？其次，就算能证明，那政府又该如何控制价格？这不是又回到了计划经济时代了吗？”

潘石屹表示，这是今年1月份国务院给各地方政府出的题目。我们看到，已经公布调控目标的绝大多数城市，把问题本身做成了答案，等于没有回答。

不少专家认为，各地房价调控目标的基本参照体系为GDP的增幅，从经济学概念来看，这不是两个对等概念。

GDP反映的是经济量价之间的关系，而房价则纯粹反映的是价格关系；第二方面，GDP增幅代表的是进出口，消费与投资的三方均衡，而房价则是单一指标，从指标角度来看，GDP增幅显然更加均衡，而制约房价的力量则相对较为单一，因此房价增幅相对而言，即显得非连续性较强。

因为GDP增幅为量价关系的总体表现，因此价格黏性在GDP增幅中，并不是唯一因素或者说重要因素，但房价单一目标考核的情况下，价格黏性即成了房价增幅的决定性因素。

简单的说，GDP增长幅度受制于中位数影响相对较大，而房价增长受制于中位数增长较小，受制于基准期价格相对较大。以重庆市房价为例，2010年重庆全年房屋均价为5938元每平方米，2011年1月重庆房屋均价为7312元每平方米，增幅已达到23%。

重庆GDP增幅如果2011年按照20%的幅度增长，那么政府在制定这个目标的时候，就面临着价格向下调整5-8%的压力。

但依据对市场供求关系的判断，整个上半年市场供求关系明显有利于卖方，也即上半年价格显然还处在缓慢的上升通道中，随着价格的逐渐累高，下半年要完成这个任务，除非市场出现巨大的价格下降。

如果出现，则出现了房价非预期理性下跌，导致整个市场紊乱，这又绝对是非所有人愿意出现的尴尬局面。

可以说，新建住房价格控制目标无论与什么指标挂钩，比如GDP增长速度、人均可支配收入增长速度、居民住房支付能力，以及什么CPI等，政府希望以计划经济的思维方式来管理或控制住房价格，都是不可能的。其政策的最后结果只能背道而驰。