SOHO中国:强劲业绩难掩土地软肋

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日前，soho中国(H410)在香港公布了2007年的业绩报告。年报显示，截至2007年12月，公司营业收入69.54亿元，比2006年增长300％；实现利润19.66亿元，比2006年增长477％，比2007年9月21日上市招股书中纯利预期16.24亿元超出21％。(见表)

作为SOHO中国的首份年报，近5倍的纯利润增长在股市与楼市双双低迷之时让人眼前一亮。然而，业内人士指出，SOHO中国强劲的业绩与2007年房地产市场大环境紧密相关。SOHO中国有限公司董事局主席潘石屹也表示，“此次SOHO中国年报业绩冲高有赖于其在结算期内出售物业单价的走高。”据了解，2007年全年北京房地产销售金额2349亿元，比2006年增长25％。销售均价达到12436元/平方米，创历史新高。2007年为SOHO中国贡献业绩的主力项目均价基本都在30000元/平方米以上，其中SOHO尚都3期销售均价达到46880元/平方米之高。

但值得注意的是，尽管年报中的数字喜人，却依然没有召回股民的投资信心。“2008年中国房地产公司所面临的金融环境非常困难。”潘石屹对2008年的股市表现并不自信。就在年报公布当天，SOHO中国(H410)股价仅为4.98港元，单日跌幅超过4％，相比上市之初缩水了一半。在众多质疑声中，土地储备问题再一次成为最高音。尽管潘石屹一再表示SOHO中国关注土地价值而不是土地储备量，但土地储备问题却一直如鲠在喉，对香港股民投资SOHO中国(H410)的信心影响颇大。(见图)

前门地块成焦点

在香港会上，前门地块问题被提及最多，面对香港媒体及分析员的轮番发问，潘石屹的回答相当慎重，“我们也在等待。”

据了解，前门项目共有44块土地，其中33幅土地规划总建筑面积16.5万平方米，由北京崇文区所属的北京天街置业发展有限公司负责开发建设，另外11幅土地规划总建筑面积19.5万平方米，由天街公司进行土地一级开发。

根据SOHO中国招股说明书介绍，前门项目是此次上市募集资金首要的投向。SOHO中国招股书中对所募资金用途有明确表述：“为收购天安门南(前门)项目权益及发展33块地块提供资金；为发展未来项目及为可能收购预期于2007年下半年进行公开招标的天安门南(前门)的11块地块提供资金。”

2008年1月28日，北京市土地整理储备中心网站上挂出了包括前门地区商业用地在内的土地招标信息。前门11幅土地中的8幅土地，被分成三个组团对外出让，规划总建筑面积为15.3万平方米。这8幅土地预定于2月29日公开投标。1月31日，这三个组团的土地招标信息被从土地整理储备中心网站撤下。潘石屹表示，“我们得到消息后很快就向政府有关部门进行了咨询，但至今没有得到答案。”

前门项目悬而未决，3月7日，汇丰银行就SOHO中国发表的报告称，原计划在3月底公开招标的前门11块地中的3块现在又回到政府手中，成功收购11块地的风险增大。

找准时机走出去

截至2007年，SOHO中国拥有现金及存款共计150亿元。然而，目前除了北京公馆和光华路SOHO2外，SOHO中国并无任何新增加的土地，前门地块至今未能注入上市公司。

面对多方质疑潘石屹认为，“拿钱还是拿地是个战略问题。2007年疯狂的土地市场中，许多开发商投入了所有的资金用来圈地。2008年资金来源的三个管道又都被大大收紧了，因此，2008年中国房地产市场的基本特征是缺钱不缺地，钱变得更值钱了。”也许正如潘石屹所言，手握近150亿现金，SOHO中国“随时准备收购项目。”

与长久以来执着于北京本土的商业地产开发策略有别，对于公司今后的发展，潘石屹有了新的说法：“SOHO中国在发展过程中，不会仅限于北京，也会到其他城市去。”但对于SOHO中国何时真正到外地开发项目似乎还没有列入公司议程，“我无法预计具体时限，不能确切地说三年还是五年。但我们一定会随时关注北京之外城市的商业氛围。”

对于众人关注的拿地问题，潘石屹表示，“对SOHO中国来说，可以挑选的资源是很有限的，因为我们都集中在城市的最繁华区域。在目前的经济环境中，我们更要集中资金和人力资源，做一些效益最好、规模相对比较大的项目。”据了解，目前来看能够支撑SOHO中国2008年销售业绩的项目有建筑面积46万平方米的三里屯SOHO、位于CBD核心区的光华路SOHO和光华路SOHO2以及位于燕莎商圈的SOHO北京公馆项目。他们将成为2008年SOHO中国的主要业绩来源。随着北京可开发地块的稀缺及上市公司业绩压力，相信SOHO中国进军外地市场只是时间问题。

地段论一直是老潘奉行的最高“宗旨”。对此，潘石屹表示，SOHO中国关注的是经济发达城市的CBD区域。“我们认真研究过GDP排名前十位的城市，这些城市就是SOHO中国下一步要去发展的地方。但我们比较了这些城市之后，还是坚持市场需要我们做什么，我们就去做什么的原则，其中一个主要的标准就是利润率的高低。如果某一个城市中产品的利润率高，就给我们传递了强烈的信号，那就是这种产品是市场上需要的。所以判断是否可以进入某个城市做项目，产品的利润率是一个很重要的指标。”