当事人单方\双方申请房屋登记的几个实务问题

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关于当事人申请房屋登记的单双方问题,《房屋登记办法》第十二条作了明确,“申请房屋登记,应当由有关当事人双方共同申请,但本办法另有规定的除外”,同时对可以由当事人单方申请的情形作了列举性说明:合法建造房屋的,因生效法律文书取得房屋权利的,因继承、受遗赠取得房屋权利的,变更登记的,房屋灭失的,权利人放弃权利的,法律、法规规定的其他情形。

房屋登记实务中,因《房屋登记办法》的前后衔接以及法律、法规的规定不甚明确,对于部分特殊业务的登记是双方申请还是单方申请仍存有一定争议。本文拟从实务操作的角度,对几个常见问题提出一些个人看法,以供房屋登记从业同仁参考。

一、关于改制企业房产的登记

关于改制企业房产的登记,有转移登记和变更登记的不同理解。因为企业改制类型的多样性,片面理解为“转移登记”或者“变更登记”都是不妥的,同样决定单方申请还是双方申请也要区别不同的企业改制类型而区别对待。

企业改制的形式主要有成建制、承债式整体改制,被兼并,新设分立或者派生分立新的公司,歇业,破产,股权转让等。成建制、承债式整体改制,被兼并,新设分立的,原企业注销,新公司继受其权利义务,应当办理转移登记,同时由于原企业不复存在,可凭相关改制主管部门的批复文件、工商部门注销证明等材料单方申请办理转移登记。派生分立,歇业等原企业继续存在的,如房产发生转移,应当由双方共同申请登记。企业破产的,破产终结前办理的登记,可由清算组与受让人共同申请登记;破产终结后单方申请办理登记的,应当持破产受理法院的相关法律文书。至于股权转让,属同一法人的登记事项发生变化,登记簿记载相关事项如公司名称等发生变化的,应当办理变更登记,登记簿记载相关事项没有变化的,则无需办理房屋登记。

二、关于夫妻离婚房产的转移登记

夫妻双方通过人民法院判决或者调解离婚,生效法律文书明确房产归其中一方所有的,根据《房屋登记办法》第十二条的规定,由取得房产的一方单方申请即可。对于附有同时履行条件或者先履行其他义务条件的法律文书,则需要双方共同申请登记,或者根据人民法院协助执行通知书的要求由一方单方申请登记。

夫妻双方通过婚姻登记机构协议离婚,在离婚协议中明确房产归一方所有的,其协议仅具有债权效力,在办理房产转移登记时,仍然需要双方共同申请。实践中,放弃房产的一方往往不愿意配合另一方办理登记申请,取得房产的一方也不能理解登记机构要求双方到场的规定,矛盾往往较为尖锐,登记机构的压力较大。作为登记机构,一方面要做好宣传解释工作,对于另一方确实无法申请的,告知取得房产方可向人民法院,要求对方协助办理转移手续,登记机构将根据人民法院协助执行通知书办理转移登记。另一方面可以与婚姻登记机构加强沟通,做好提示工作。盐城市在与婚姻登记机构作了充分交流后,在离婚登记办理现场张贴了“友情提醒”,告知离婚当事人:一要及时办理房产的转移登记,转移登记须有双方共同申请;二是当事人可在离婚协议中进行委托,对于婚姻登记机构加盖鉴证章或者查档章的离婚协议中委托一方办理转移登记手续,登记机构予以认可。

三、关于注销、歇业企业房产的转移登记

实践中,一些人购买房产后长时间不办理转移登记,欲办理登记时原企业有的已经歇业,有的已经注销,无法配合办理转移登记。对于歇业企业或者营业执照已经吊销的企业,由于工商登记尚未注销,其法人主体资格仍然存在,应当与购房人共同申请转移登记。对于无法配合的,购房人可向人民法院提讼,登记机构根据生效法律文书办理相应登记。对于已注销的企业,购房人无法提讼,如相关手续齐全,可凭工商部门注销登记证明及相关材料单方申请登记,登记机构受理后最好再增加公告程序,以排除争议。

四、关于抵押权、地役权、预告登记的注销登记

《房屋登记办法》第四十八条规定,“权利人应当申请抵押权注销登记”,对于地役权、预告登记的注销登记则没有相应规定。对照“权利人放弃房屋权利,可以由当事人单方申请”的规定,且并不影响对方及其他人的权利,笔者认为,抵押权人、地役权人(需役地方)、预告登记权利人可以单方申请注销相应的登记,当然,对于双方共同申请办理注销登记的,登记机构也应当予以办理。

五、对生效法律文书的理解

《房屋登记办法》第十二条规定,“因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利”,可以由当事人双方申请。该法律文书应当是确权的判决(裁决)、裁定或者调解书,须在法律文书中明确某房产归何人所有。如果仅是确认双方合同效力的法律文书,则不能作为单方申请的依据。判决(裁决)一方协助另一方履行转移登记手续的法律文书,也不能作为单方申请的依据,还须有人民法院的协助执行通知书方可由单方进行申请。

六、关于拍卖房产的转移登记

房屋权利人或者司法机关委托拍卖行拍卖的房产办理转移登记的,竞购入持申请书、房地证书、拍卖委托书、拍卖确认书、纳税凭证等材料,能否单方申请登记?对于司法机关委托拍卖的,一般都有相关法律文书,可凭法律文书单方申请。对于房屋权利人委托拍卖的,如拍卖委托书没有载明办理转移登记事宜,还是应当由房屋权利人与竞购入共同申请办理登记;如拍卖委托书同时载明了办理转移登记事宜,或者另外有公证委托手续,可由受托人代房屋权利人与竞购入共同申请办理转移登记。