不动产登记单元
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(一)物权确定、特定原则的涵义
由于物权属于支配权，它使权利人可以对特定的物进行排他性的支配，因此物权的客体必须是单个的、特定的。原则上，无论是所有权、用益物权还是担保物权，都必须指向特定的物。这就是所谓的“物权特定原则”，该原则也称“物权客体特定原则”，它要求物权的客体必须是单个的、特定的物。具体来说，物权特定原则有两层含义：其一，《物权法》不承认集合物上可以存在所有权，一个特定的物上只能有一个所有权，任何物上不可能同时存在两个以上的所有权；其二，作为物权客体的物必须是单个的物，即具有独立性的，可以被独立加以支配的物。只有坚持物权特定的原则，才能有效明确物的归属、保证每一个经济上有价值的物能够被独立加以支配并投入流通，从而实现对物的有效利用。
物权人有权对其享有的物权加以处分。如果处分的对象不确定，外界第三人将无从得知哪一个物上的物权发生了变动，对于交易安全的保护显然是不利的。因此，物权人的处分行为指向的必须是已经确定或者至少是可以确定的物，此即“物权确定原则”。例如，甲与乙订立房屋买卖合同，甲将房屋的所有权转移给乙，甲这一处分行为必须指向的是具体的房屋，而非泛泛的某一类或某一些房屋。
尽管《物权法》第181条规定了动产浮动抵押制度，允许企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的、将有的生产设备、原材料、半成品、产品设定抵押。但是，在抵押权实现时，抵押财产仍然必须被特定下来。故此，动产浮动抵押也并未违反物权特定与物权确定的原则。
不动产登记法属于不动产物权程序法，自当遵循物权特定原则与物权确定原则。首先，被记载入登记簿的不动产必须是特定的和确定的。不动产虽不可移动，但因其相互连接，所以必须运用不动产测量制度将不动产从地理空间上将位置或坐落加以确定，并明确该不动产的界址、面积等其他自然状况，使之成为独立的、特定的物，方能成为物权支配的标的物并被记载于不动产登记簿。即便是正在建造或尚未建造的建筑物，虽未成为独立的不动产，仍必须是可以特定的或可以确定的，方能成为物权的客体，进行不动产登记。其次，只有可以独立成为物权客体的不动产上的物权变动才能进行登记，并以登记为生效或对抗之要件。
(二)不动产登记单元的涵义
为了解决登记中不动产的特定问题，不动产登记法中就有所谓“登记单元”(也称“登记单位”)的概念。登记单元可以确保只有那些能从法律技术上加以分割，可以被特定化的不动产及其上的权利方能被记载入不动产登记簿。具体来说，具备以下三个要件的不动产才满足登记单元的要求。
1.具有明确的界址或界线
无论是土地还是房屋，只有具有明确的界址或界线时，才能和其他不动产相区分，成为确定的、单个的物，进而为物权人所支配，该物上的物权才可以被记载入不动产登记簿。故此，《物权法》第11条明确规定，当事人在申请不动产登记时，应当提供不动产界址。如果没有明确具体的界址或界线的不动产，则该不动产并非独立的物，不能单独成为物权的客体，不符合不动产登记单元的要求。所谓不动产界址，就土地而言，意味着土地的三维空间范围必须是界线封闭的。只有这样，它才是法律意义上的土地即“地块”，而非仅仅自然资源意义上的土地。就房屋来说，不动产界址要求房屋有明确的四至界线，从而将此房屋与彼房屋相区分，形成一个特定的、独立的物。
2.地理空间上的确定性与唯一性
土地和房屋属于不动产，不可移动。因此，任何不动产都必须能够从地理位置上加以确定。对于土地而言，确定地理位置的方法是依靠地籍测量形成的地籍图或地籍册。地籍图或地籍册赋予每一个地块以唯一的、确定不变的号码，登记簿上通过援引该号码以确定土地的地理位置，据此形成地籍图或地籍册与土地登记簿的关联性。至于房屋的地理位置即坐落，则需要通过房地产基础测绘形成的房地产分幅平面图与房地产项目测绘形成的房地产分丘平面图、房地产分层分户平面图等加以确定，并赋予唯一、确定不变的号码，据此形成房地产测绘资料与房屋登记簿之间的关联性。
3.具有独立的使用价值
不动产属于物，具有使用价值，能够满足人们的生产、生活的需要。因此，只有那些具有实际价值的不动产才能成为不动产登记的单元。例如，最高人民法院颁布的《建筑物区分所有权解释》第2条明确要求建筑区划内的房屋必须“具有利用上的独立性，可以排他使用”，方属于《物权法》第6章所称的“专有部分”。
二、土地的登记单元
(一)地籍块与地籍册
只有当土地能够被精确地加以测绘(测量与制图)，从而使其位置与范围被毫无疑问地确定下来时，土地登记制度才能发挥其功能。在法律上，实现确定土地位置与范围这一任务的是通过官方地籍测量制度形成的地籍册或地籍图。地籍测量是指利用测量仪器和测量技术，在一定区域内，测量每块地的位置、形状、界址、面积，从而绘制地籍图或地籍册，明了土地的分布状况，为土地登记提供依据的活动。地籍图或地籍册就是在地籍测量后绘制的，用以表示土地的位置、界址及形状的官方图册。透过地籍图或地籍册，人们可以清晰地了解地块的位置、界址、形状、面积、用途等自然状况，而被纳入地籍册或地籍图的每一个地块，会获得一个特定的号码，从而成为所谓的地籍块。土地登记簿应依据地籍册来标明被登记的土地。例如，德国《土地登记条例》第2条规定，“在土地登记簿中，应当通过各州的官方目录来标明土地”。这个官方目录指的就是地籍册，其目的是为了在地理位置上确定地块(Grundstueck)，从而使得地块能够被特定下来，成为物权的客体，以便进入法律交易中。每一个被纳入地籍册中的地块都会获得一个特定的号码(该号码由数字与地籍号组成)，在地籍册中取得特定号码的地块为“地籍块”。
(二)我国的土地登记单元为宗地
在我国，地籍块就是所谓的“宗地”。《城镇地籍调查规程》规定，地籍调查以一宗地为单位。凡是被权属界址线所封闭的地块，称为一宗地。一个地块内由几个土地使用者共同使用而其间又难以划清权属界线的，也称为一宗地。大型企事业单位用地内具有法人资格的独立经济核算单位用地应独立分宗。地籍编号以行政区为单位，按街道、宗两级编号，对于较大城市可按街道、街坊、宗三级编号。地籍号统一自左到右、自上而下，由“1”号开始顺序编号。同一街道、街坊、宗地被两幅以上基本地籍图分割时，应注记同一地籍号。界址点应按街坊或图幅统一编号。
通过地籍调查形成的主要成果就是地籍图，包括基本地籍图和宗地图。基本地籍图是全面反映房屋及其用地的位置和权属状况的基本图，是测制宗地图的基础，包括分幅铅笔原图、着墨二底图。基本地籍图比例尺一般为1：500或1：
i000，城镇宜采用1：500，独立工矿和村庄也可采用1：2000。基本地籍图中分幅铅笔原图包括的内容为：各级行政界线，地籍平面控制点，地籍编号，宗地界址点及界址线，街道名称、门牌号，在宗地内能注记下的单位名称，河流、湖泊及其名称，必要的建筑物、构筑物，地类号，宗地面积。而着墨二底图内容除不注宗地面积外，其他与铅笔原图相同。宗地图只表示特定的宗地及其四至的内容，是土地证书和宗地档案的附图，一般用32开、16开、8开纸，从基本地籍图上蒙绘或复制，宗地过大或过小时可调整比例尺绘制。宗地图的内容包括：本宗地号、地类号、宗地面积、界址点及界址点号、界址边长；邻宗地号及邻宗地界址示意线等。
由于地籍册上的地籍块是宗地，因此我国的土地登记单元也就是宗地。《土地登记办法》第5条第1款规定：“土地以宗地为单位进行登记”。同条第2款规定：“宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间”。德国法上，地籍册中的一个地籍块可以构成一块“土地登记簿意义上的土地”；多个地籍块也可以共同构成一块登记簿意义上的土地，但是，一个地籍块则不能被分为数块登记簿意义上的土地。在我国，地籍图上的一宗地就是土地登记簿上的一个登记单元，一宗地不能作为多个登记单元，一个登记单元也不能包括多宗地。依据《土地登记办法》第14条以及《土地登记表格使用及填写说明》的规定，土地登记申请时，申请书应当以宗地为单位填写。如果一个土地使用权人或者所有人使用或拥有两宗以上的土地，则应当按照宗地分别填写申请。如果一宗地有多个土地使用权人的，由各个共有土地使用权人分别填写申请书，审批表也应当以宗地为单位填写。一宗地有多个土地使用权人的，按照各共有使用权人的土地情况分别填写审批表。土地登记机构在办理土地登记时，应按照下列规定办理登记手续。
1.根据对土地登记申请的审核结果，以宗地为单位填写土地登记簿。土地登记簿由每宗地的土地登记卡、土地登记卡续表、共用宗土地登记卡目录三部分组成。如果是土地权利人独自拥有一宗地的，土地登记时，只填写土地登记卡及续表。如果是两个以上的土地使用权人共同使用一宗地，土地登记时，填写宗地土地登记卡及续表、共用宗土地登记卡目录、各土地使用权人土地登记卡及续表。
2.根据土地登记簿的相关内容，以权利人为单位填写土地归户卡。土地归户卡以土地权利人为单位填写，土地权利人在同一县级行政区域内拥有、使用两宗以上土地的，应当填写在同一土地归户卡上。
三、房屋的登记单元
(一)房地产测绘资料
房地产测绘资料包括房地产分幅平面图、房地产分丘平面图、房地产分层分户平面图等。这些测绘资料主要就是用于确定房屋的建筑面积、地理位置、界线范围等自然状况，登记簿中记载的房屋的自然状况就来自于其中。没有房地产测绘资料，就无法确定房屋的位置、面积、界址，房屋就不可能作为特定的物被记载于房屋登记簿，进而展现其上的权利状况。
按照测绘的范围不同，房地产测绘可分为房地产基础测绘与房地产项目测绘。房地产基础测绘是指在一个城市或一个地域中，大范围建立整体的房地产平面控制图，测绘全面反映房屋及其用地位置和权属状况的基本图――房地产分幅平面图。房地产分幅平面图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等基本状况的基本图，它是房地产基础测绘的成果，也是测绘房地产分丘平面图、房地产分层分户平面图的基础资料。房地产分幅平面图的测绘范围包括城市、县城、建制镇的建成区和建成区以外的工矿、企事业单位及与其毗连的居民点。
房地产项目测绘是指在房地产管理与经营中，根据需要或申请人的要求，测绘房地产分丘平面图、房地产分层分户平面及相关资料。房地产分丘平面图是房地产分幅平面图的局部图，它反映的是本丘内所有房屋及其用地情况、权属位置、分界点、房角点、房屋建筑面积、用地面积、四至关系、权属状况等内容。依据《房产测量规范》，房屋用地调查与测绘以丘为单元分户进行，丘是指地表上一块有界空间的地块，一个地块只属于一个产权单元时称独立丘，一个地块属于几个产权单元时称组合丘。丘的划分标准为：有固定界标的按固定界标划分、没有固定界标的按自然界线划分。丘的编号按市、市辖区(县)、房产区、房产分区、丘五级编号。
房地产分层分户图是指在房地产分丘图的基础上绘制的细部图，以一幢房屋或几幢房屋或一幢房屋某一层中的一户为基本单元，表示房屋权属范围的细部图，它展现的是具体的每一个房屋登记基本单元的坐落、结构、层数、面积等自然状况。因此，该图应当按照房屋登记的基本单元绘制。
(二)房屋基本单元的涵义
房屋登记基本单元也称房屋基本单元。《房屋登记办法》第10条规定：“房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号(幢号、室号等)的房屋或者特定空间”。依据这一规定可知，房屋基本单元应当具备以下三项要件。
首先，有固定界限。在我国房屋登记实践中，固定界限是指经过房屋行政管理部门审定或确认的能够明确房屋或特定空间的范围与面积的界限，如工程规划设计并施工建设的实体墙界限或永久性的围护结构界限；经过规划设计、消防、安监等部门审定批准的，以永久固定于地面的界标作为界址点构成的界限。即便是房屋经过实物分割，被分割后的新房屋，也必须具有固定的界限。例如，南京市房产管理局规定，只有当被劈分的房屋的自然状况同时满足以下条件时才能测量：各户面积均要达到25平方米以上(含25平方米)；劈分后房屋至少有三面外墙是本户独自使用的自有墙(无邻户借用)；各户有独立的出入口；分户墙体必须与原有房屋结构一致。实践中，在一些地方曾出现所谓的虚拟产权式商铺销售，开发商并不通过实体墙壁将销售的各个商铺加以区隔，而是以划线、地钉或铜条等方法将之区分开来。如果此种区分方法得到有关主管部门的审核，也属于具有固定的界限。例如，2009年合肥市房地产管理局颁布的《合肥市商业设施分割销售管理暂行规定》规定：“商业设施分割可以采用实体墙进行分割；亦可在室内装修活动结束后，采取在地面嵌入铜条的方式进行分割。以铜条嵌入方式分割的，铜条宽度不应小于1厘米；铜条末端应钉有铜钉，铜钉直径不应小于2.5厘米；铜钉应当依次进行编号，以确定出售区域的具置；编号标记应嵌入铜钉螺帽，防止损毁。商业设施分割销售后办理房屋登记时，房地产开发企业应当提供铜钉编号对照表，各办证单位按照铜钉编号对照表在房地产权证附记栏注明销售区域的四角铜钉编号”。
其次，可以独立使用。独立使用意味着房屋或特定空间能够满足人们的社会生活需要，属于法律上的物。判断是否具有独立使用价值应当从社会一般观念加以判断。在我国实践中，曾出现
一些人为了孩子上学落户等需要而一套房屋分割为非常小的部分，并要求登记机构办理房屋分割登记。登记机构在决定是否办理此种登记时，不仅要考虑被分割后的房屋是否具有固定的界限，还需要考虑是否具有独立的使用价值，如果分割后的房屋不具有独立的使用价值，则不应办理分割登记。例如，吉林省住房和城乡建设厅颁布的《吉林省房屋登记若干问题暂行规定(一)》第8条规定：“房屋分割应满足独立使用功能要求，符合强制性技术标准规定”。
再次，具有明确的、唯一的编号(幢号、室号等)。房屋建筑在土地上，房屋的编号也应建立在房屋地理定位的基础上，即先确定房屋的幢号，然后再确定户号，从而为作为登记单元的房屋编制唯一的、确定的、不变的登记基本单元代码。房屋登记基本单元代码由基本单元幢号代码与户号代码组合而成。实践中，房屋基本登记单元幢号代码的编制方法有三种：其一，基本单元所在幢的平面横纵坐标代码定位法，简称“坐标法”，即以幢西南角平面坐标表示，由横坐标(6位)、纵坐标(6位)构成；其二，基本单元所在幢地籍宗地代码定位法，简称“分宗法”，即以土地地籍分宗图为基础编制，由街坊号(3位)、宗地号(4位)、幢编号(4位)构成；其三，基本单元所在幢房产分幅分丘代码定位法，简称“分幅法”，即以房产分幅分丘图为基础编制，由分幅图(6位)、分丘图号(4位)、幢编号(4位)构成。户名代码(4位)以每幢房地产内基本单元为单位，按照一定顺序的登记流水编号。
(三)房屋基本单元的类型
依据房屋的功能，可将房屋分为住房和非住房，《房屋登记办法》第10条将房屋的基本单元分为：住房基本单元与非住房基本单元。其中，住房基本单元又进一步分为国有土地范围内的住房基本单元与集体土地范围内的住房基本单元。
1.国有土地范围内的住房基本单元
依据《房屋登记办法》第10条，国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记；非成套住房，以房屋的幢、层、问等有固定界限的部分为基本单元进行登记。首先，所谓“成套住房”是指由卧室、起居室、卫生间、厨房、室内过道、客厅等不同功能的房间组成的住房。尽管成套住房中各个房间都是有规定界限的，但由于它们在空问上相连、组合起来后才能满足人们日常生活居住之用。因此，《商品房销售管理办法》第12条规定：“商品住宅按套销售，不得分割拆零销售”。《房屋登记办法》也要求成套住房只能以套为登记基本单元，不能按问登记。其次，非成套住房是指不具备单独的卫生问、厨房或起居室的住房。非成套住房是我国房地产业发展初期阶段的产物，主要集中在一些建造年代较早的社区。对于那些非成套住房，则可以以房屋的幢、层、问等有固定界限的部分为基本单元进行登记。需要注意的一点是，《房屋登记办法》第10条只是规定“套”属于成套住房进行登记的基本单元，并不意味着成套住宅不能以更大的登记单元――“幢”、“层”来进行登记。例如，房地产开发企业在房屋建造完毕进行所有权初始登记时，完全可以选择可以是以幢、层或套作为登记单元。但是其按照幢进行所有权初始登记后，如果是按套销售的，则应当先办理分割登记，然后才能办理所有权转移登记。
2.集体土地范围内的住房基本单元
集体土地范围内村民住房的情况比较复杂，《房屋登记办法》第10条区分不同情形对集体土地范围内的住房基本单元做出了规定。首先，考虑到我国农村大多数村民的住房属于独立建筑，因此集体土地范围内的村民住房原则上以宅基地上独立建筑为基本单元。其次，对于几户村民利用共有宅基地上建造的村民住房，则以套、问等有固定界限的部分为基本单元。
3.非住房的基本登记单元
《房屋登记办法》第10条规定：“非住房以房屋的幢、层、套、问等有固定界限的部分为基本单元进行登记”。非住房可以成套销售，也可以按照幢、层、问来销售。无论是幢、层、套、问，只要是具有固定界限的，都属于非住房的基本单元。
四、其他自然资源物权的登记单元
矿藏、水流与海域属于国家所有，国家所有的自然资源可以不登记。因此，矿藏、水流、海域的登记仅仅是指其上设立的他物权的登记。目前，对于采矿权、探矿权、取水权、水域滩涂养殖权等自然资源登记多服务于行政管理之目的，现有的法律法规没有明确这些自然资源物权的登记单元，只有《海域使用权登记办法》对海域使用权的登记单元做出了明确规定。该办法第4条规定：“海域使用权登记以宗海为基本单位。权属界址线所封闭的用海单元称宗海。但填(围)海造地的，应独立分宗登记。单位和个人取得两宗以上海域的，应当按宗分别申请登记。两个以上海域使用人使用同一宗海域的，应当共同申请登记”。