弟弟私自出租我们继承的房屋,租赁合同有效吗

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Q 我们家姐弟四人，除姐妹三个外，还有一个患有智力残疾的弟弟。父母去世后，给我们四子女留有两套住房，其中一套住房归弟弟所有，另一套坐落于北京房山区燕山的房屋归我们三姊妹共同所有。2006年4月，刘某没有经我们姐妹三人同意，即与智力残疾的弟弟签订合同，承租由我们三姊妹所共有的房屋。2007年7月至8月间，我们发现共有房屋由刘某占有和使用，即与刘某交涉腾退事宜。刘某却以签有租赁合同为由，拒绝搬出，且拒绝交付该房的其他费用。请问我们应该如何维权？

A ［分析与解答］：

首先需要确定的是，你们的父母是否留有遗嘱。如果没有遗嘱，你们全部的法定继承人在遗产处理上达成了一致，经公证机关公证后，也可以依法取得该房屋的产权证，成为合法的房屋所有人。在此基础之上，如果你弟弟没有经过你们同意，私自将房屋租与他人，那么，应该说你弟弟侵犯了你们的房屋所有权。对此，需要区分以下情形。

第一，在你们已经取得了房屋所有权证书的情况下，你弟弟便没有对外出租的权利。由于承租人没有审验承租房屋的产权所有人身份，因此，可以主张租赁合同无效，从而可以要求其腾退房屋；第二，如果你们尚未取得房屋所有权证书，房屋实际上也由你们的弟弟控制和管理，那么，根据我国民法中的“买卖不破租赁”的原理和法律规定，应该认为善意的承租人签订的租赁合同有效。如果这一租赁行为损害了你们的合法权益，你们可以要求你弟弟赔偿损失。还需要注意的是，你弟弟患有智力残疾，如果这种智力残疾不足以影响他的辨认和控制能力，清楚出租房屋这种事项的意义的话，那么，这种智力残疾就不会影响租赁合同的效力，这一因素可以不予考虑。

［法律贴士］：

老人去世后，子女应该及时清理遗产，进行遗产分割，不宜拖延过久。否则，会增加产生纠纷的可能和顺利分割的难度。如果发现父母留有遗嘱，就尽快按照遗嘱进行处理；没有遗嘱的情况下，就按照法定继承，确定各自应该继承的份额，或者协商一致后作出处理。这里需要提醒大家两点：第一，不要遗漏合法的继承人，特别是死者出嫁的女儿或者在国外等不和老人同住一地的继承人。否则，会导致这种分割协议无效。第二，遗产依法处理后，及时交接或者办理财产过户手续。比如，房屋和机动车，在依法确定相关权利后，应该及时向房管部门办理过户手续。否则，也可能会影响自己的合法权益。

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