商业地产旭日东升

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把商业和房地产融为一体经营，这确是个新鲜事儿，随着人类文明进步和社会分工的不断细化，行业划分理应越来越细致，由“细”变“粗”不符合定律，至多说成是时髦的现代概念：整合。不管怎样讲，顺应时展，倡导崭新理念，以市场为导向，或者说引导市场创新经营，商业行业人买账，房地产行业买账，这是商业时代的要求，讲效益是硬道理，也是标志。

一、政府支持，企业努力

大连开发商业地产是近几年兴起的，在国家相关制度改革和扩大房地产投资、拉动内需的政策调控下，在大连市委市政府的正确引导下，伴随着大规模、高档次的城市建设和商贸业发展，大连商业地产拉开序幕后，迅速发展起来。从92年开始，大连市商业房地产开发一直遵循“放开市场，有偿使用，公平竞争，统一管理”的原则。在一级市场方面，按照“不饱和供应，有控制出让”的原则，加强土地投放管理，每年根据经济发展和房地产市场的实际情况，确定年度用地和开发计划；同时，结合每季度的市场运行情况，不断调控土地的市场投放量。从2002年7月份开始，大连市全面实行了国有土地招标拍卖挂牌出让制度，建立了一套规范、科学、公正的招标拍卖挂牌出让程序，推行了公开出让底价社会评估制度和出让方案专家评审制度，使得土地一级市场管理日趋规范；在商业地产和商品房开发、建设、销售等各个环节，均建立起了一整套严格的规章制度，使得商业地产和商品房销售行为日趋规范；消费者的合法权益得到了有效的保障；在开发企业行为方面，加大了管理力度，通过房地产信息网建立了企业诚信档案，推行了商业房地产开发企业信用等级A级评定制度，从而规范了商业房地开发企业的开发和经营行为。

在发展商业地产过程中，扩大了商业房地产招商引资，吸引了更多知名开发企业和国际知名商家来大连落户。近些年来，大连市培育了万达、亿达、新型、海昌等有实力、有信誉的商业房地产开发企业，使他们得以在大连市和全国范围内建设了一批精品商业房地产项目。在此基础上，按照市委、市政府的部署，不断加强商业房地产利用外资工作力度，扩大招商领域。菲律宾的陈永栽集团、马来西亚的郭鹤年集团、日本的森茂集团、香港的新世界集团，以及国内的新希望集团、万科集团等知名企业相继来大连开发建设；世界知名的商业财团也不断涌入我市的房地产开发市场，沃尔玛、家乐福、迈凯乐、麦德隆、百安居等国际连锁企业纷纷落户大连，还有天植、修竹、天河、天龙等国内知名企业也相继涌入，从而推动了大连商业房地产市场的繁荣和商业的发展，构筑了国际现代化城市格局。下一步，香港的世贸集团、运盛集团以及美国的长荣集团还将陆续来大连投资，将把大连商业地产推向一个新高潮。

近些年来，大连市政府高度重视商业地产的开发、招商与经营，在引导商业地产开发企业树立超前的开发理念和良好的企业经营行为的同时，不惜代价，通过组织大规模的商业房地产展销和促销手段，为企业开拓市场，扩大了商业房地产市场的内销和外销渠道。

二、颁布一系列商品房优惠政策

大连市的购房落户政策对房地产市场的活跃、城市人口结构优化和城市化进程的加快都起到了重要作用。从92年大连市国有土地有偿使用制度建立到96年这五年，大连市商品房销售面积相对均衡，外来人来连购买的比例较低，可以说，这段时间是大连外销市场的培育期。从96年开始，大连市实行了新的房地产交易政策，并启动了购房落户政策，当时购房落户的标准是120万元落1个户口。97年后随着住房制度改革的深入和房地产市场的发展，商品房的销售面积及销售额直线上升；99年，大连市根据经济发展状况及房地产市场情况，重新调整了住房落户政策，购房款达70万元落1个人户口，外地人来连购房的比例明显增加。当年，外地人来大连购买商品房的比例达到25%。在此后每年房屋交易会上，除给予购房落户政策外，还增加了减免相关税费等优惠政策；99年、2000年这两年房交会上，外地人来连购房的比例高达30%。2001年之后，大连市的房地产市场逐步走向成熟，市场化程度不断提高，土地一级市场和商品房销售市场规范有序，大连市国内生产总值连续保持两位数的增长，城市化率不断提高，住房消费在居民消费结构中的比例逐年增大，调整购房落户政策已经成了市场发展的需要。

为了吸引更多的外地人来大连购房置业，从而实现人口结构优化，加快城市化进程，大连市政府从去年开始就责成有关部门认真研究城市户籍政策改革的有关问题，结合大连市当前经济发展的实际和房地产市场运行的情况，出台了《大连市城镇户籍管理制度改革暂行办法》，在这一《办法》中，对大连市的购房落户政策进行了较大的调整。

（一）在主城区购买商品房符合下列条件的，可以落户，其配偶及未婚子女可以随迁。

1.外省市人员购买商品住宅，购房款达35万元人民币（含35万元）以上的，购买公建商品房，购房款达50万元以上的。

2.本市非主城区人员购买商品住宅，购房款在25万元以上；购买公建商品房购房款达30万元以上的。

（二）在新城区购买商品房人员符合下列条件的，可以迁入，其配偶及未婚子女可以随迁。

1.外省市人员购买商品住宅，购房款15万元以上；购买公建商品房，购房款30万元以上。

2.本市非主城区人员购买商品住宅，购房款12万元以上，购买公建商品房购房款25万元以上。

（三）在卫星城购买商品住宅，购房款8万元以上；购买公建商品房，购房款15万元以上的，其本人、配偶及未婚子女可以迁入。

（四）外省市及大连市农村人员在小城镇购买商品房，符合下列条件，且有稳定的企业和生活来源，其本人及其共同生活的直系亲属可办理小城镇常住户口。

1.在主城区小城镇购买商品住宅，购房款10万元以上；购买公建房，购房款15万元以上。

2.在新城区小城镇购买商品住宅，购房款6万元以上；购买公建房，购房款8万元以上。

3.在卫星城小城镇购买商品住宅，购房款4万元以上；购买公建房，购房款6万元以上。

符合上款规定的人员采取分期付款或抵押贷款方式购房的，在付清全部房款或所偿还款项达到规定数额后，可以迁入。