对旅游房地产项目开发论证中几个关键问题的思考
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【摘 要】随着我国国民经济稳定持续发展，人们对品质生活的要求越来越高，离开喧嚣的城市到周边风光优美、物业配套成熟的风景地作短暂的休闲度假已成为人们追求健康品质生活的一种方式。因此，由政府主导、房地产企业共同参与的旅游居住互融开发模式是我国近阶段旅游地产的开发趋势。本文根据九锅箐休闲度假村项目开发实例，浅述对旅游房地产项目开发论证中几个关键问题的认识。
【关键字】旅游房地产；选址；定位；品牌；管理
前言：旅游房地产是指以旅游度假为目的的房地产开发、营销模式，开发项目全部或部分实现了旅游兼居住的功能。包括利用旅游开发区、旅游景区、休闲度假区等地优越的自然条件、地理位置开发具有较高投资回报和多种功能的住宅项目，如景区住宅、海景住宅、风景名胜区度假村、民俗度假村等，以满足人们休闲度假旅游的需求。
1 项目基本概况
九锅箐森林公园占地9430亩，位于重庆市万盛区境内，是重庆能源集团旗下南桐矿业公司经营的资产。该公园是万盛区五大景区之一，同时也是能源集团重点打造的会议中心和疗（休）养基地。为提升景区价值、完善旅游配套设施和实现资产的有效增值，在区政府的大力支持下，南桐矿业公司决定开发与旅游配套的商业性用房和具有度假居住功能的产权式住房。规划的九锅箐休闲度假村项目位于已形成经营规模的九锅箐宾馆附近的地块上，用地面积约180亩，一期拟开发建筑面积26万平方米（住宅约500套），远期规划开发住宅5000套。
2 项目论证之优劣势分析
2.1 主要优势分析：
（1）区位优势。项目位于九锅箐森林公园内，是真正意义上的森林公园地产项目。其地理位置、环境资源优越，距重庆主城区车行两个小时左右，交通便捷，是主城及周边区县人们休闲旅游的好去处。
（2）森林和土地资源优势。公园占地面广、植被层次丰富、树木茂密，拥有天然的森林氧吧资源。公园内现有景点较少，公共配套设施还不完善，拓展延伸旅游景点的空间巨大。九锅箐林地资源产权属于南桐矿业公司所有，适合做低成本的旅游地产开发。
（3）符合当地招商引资方向。随着煤炭资源开采的日渐枯竭，万盛区城市功能转型已迫在眉睫，为加快区域旅游休闲度假基地建设战略的实施，区政府已明确承诺给予本项目各种优惠政策和支持。
2.2 主要劣势分析：
（1）景区季节性强，居住适宜期短。九锅箐海拔1000多米，气候特点以寒冷、潮湿为主，是著名的茶叶种植区。因其气候特点，适合居住、疗休的时间短，多为每年的7-9月份，冬天太寒冷不宜久居，作为旅游地产开发将面临一定的市场风险。
（2）基础设施配套不完善。本项目开发最大的制约因素是道路交通、给排水管网等市政基础设施配套不完善。一是目前从万盛城区到九锅箐只有一条低等级的上山道路，道路陡峭弯道多，路面狭窄，行车条件不太好；二是供水问题，目前山上还未接入市政供水管网，生产生活主要靠山中蓄水供应，大规模的旅游接待和地产开发在道路交通、供水等方面需要有要较大投入。
（3）项目开发缺乏品牌效应。南桐公司尚不具备独立开发本项目的实力，同时也没有同等规模的旅游房地产开发成功经验和人才储备。因此，要实施该项目南桐公司必须做好合理定位，寻找有一定品牌效应、资金实力以及具备成功开发业绩的开发商进行合作，借助其成熟的品牌效应和管理团队，才能有效规避项目开发风险，获得自身的预期收益。
因该项目是集团论证的一个典型的旅游+地产项目，并且具有得天独厚的资源优势和当地政府的大力支持。本人参与了该项目的论证工作，根据工作实践对此类项目论证中的关键问题进行了深入思考并总结如下。
3 旅游房地产项目开发的几个关键问题
3.1 选址问题
从中外旅游度假市场发展趋势来看，度假更注重的是在固定旅游目的地的停留，人们可以通过参与旅游地的娱乐、休息、运动、文化等度假方式来获得一种愉悦的心理体验，因此对住宿及功能配套设施的要求较高。具备恢复个体健康功能，具有主题性和满足高端客户文化需求的度假区是多数项目未来的发展方向。因此，既然是旅游房地产项目，项目的选址是核心问题,由区域到区位再到具体的落地点范围由大到小逐一斟酌考察比选。此阶段应重点考察项目所选地址的区位优势、旅游资源和建设条件。
项目区位的选择应该以区域旅游业发展及资源深度开发拓展空间为背景。由于成本关系,旅游房地产的选址不宜在城市中心,但必须位于大城市近郊,与市区距离不宜过远,应居于该城市的门槛值范围之内；同时要了解当地的季节气候特点以及常年适宜居住时间等问题，要注重良好的自然生态环境，要求项目所在地及周边自然生态较好,环境破坏与工业污染较少；在地形地貌上,旅游房地产项目要求有丰富的自然山水元素等资源,如果自然景观不佳,则应按照规划要求进行适当的造景,通过开发河、湖,或在湖中堆砌岛屿等措施,使其形成起伏有致、高低错落的地形地貌。
项目建设条件（主要是市政条件）的考察也是重点。如果选址周边的市政基础设施和旅游业配套的公共设施比较成熟，那势必可用于综合开发的用地较少，地价水平较高；如果是新的旅游景区开发或者道路交通、供水供电以及通讯等市政基础设施配套不完善的地方，就需要重点测算此类基础设施建设的投资规模、投资总额等情况以及出资方式。如果在享受当地政府招商引资各种政策支持的前提下，由地产开发商独自承担，需考察项目自身的承受能力或者与当地政府协商解决资金问题。
3.2 开发项目的合理定位
旅游房地产项目定位就是寻找其在未来游客与消费群体心中位置的方法。对于旅游房地产项目定位,由于其形式的多样性与复杂性,只能从策略与方法上进行研究。从组成因素上,旅游房地产项目定位主要由开发商、市场、产品三个方面组成。
开发商定位。开发商定位是解决开发商公司在旅游房地产项目中所扮演的角色与所处位置的定位。从地产价值链的分析出发，首先必须确立公司的核心盈利模式，如：经营地产、增值收益、招商佣金、代建工程收益、房地产开发收益、物业经营或者管理收益等。发商要明确公司定位,即要明确在旅游房地产项目中的角色是土地开发商、旅游度假村的经营者还是金融投资者。