过桥资本获利香港股市
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7月19日，合景泰富股价已经上涨至8.40港元，短短半个月时间，比发行价7.28港元高出15%。
合景泰富股价一路飙升，第二大股东摩根士丹利更是心花怒放。2006年11月，摩根士丹利旗下房地产基金投资合景泰富8480万美元，拥有10%股权。IPO之后，摩根士丹利股权被稀释到7.5%，但价值已经随着股价迅速膨胀。
7、8月间正在国内房地产企业境外上市的旺季，这些准上市公司背后大多闪现着海外私墓基金的影子。境外投资者为什么如此幸运，能够在企业上市前夕买到足够分量的原始股？
原始股高溢价
7月19日，中远地产向香港联交所提交了上市申请，作为保荐人的摩根士丹利拥有中远地产部分股权。
从合景泰富的股价可以预料，如果中远地产成功上市，包括摩根、渣打和美林证券多家国际投行将获得股权溢价的高额回报。早在今年1月4 日，渣打、美林、摩根士丹利联合投资中远地产3500万美元，占30%股权。
中远地产的上市申请正在等待证监会的批准，紧随其后，远赴香港IPO的房地产企业可以列出一长串名单：SOHO中国、恒大地产、中凯地产……
一个共同的背景是，其中的多家企业获得了国际投行或者是私募基金的注资，而且时间集中在今年1月份。数额最大的一笔投资发生在恒大地产和三家投行之间，1月份，广州恒大集团旗下恒大地产获得来自美林、德意志银行和淡马锡总额4亿美元的注资。
“摩根、美林这类国际投行对国内房地产企业进行股权投资，选择的都是那些进入上市准备期的公司，投行为其提供过桥性质的投资。”五合智库房地产顾问公司总经理邹毅告诉本报记者。
事实上，投行为房地产企业上市提供过桥资本，本身是一种风险投资，运作成功后往往获得高额回报。合景泰富的股市表现，已经让摩根去年的8480万美元获得了数倍的利润。
国际投行买到的是房地产企业的原始股权，公司上市前要对股权重新定价，发行价一般是原始股的好几倍。一旦上市，这些国际投行手中握的股权账面价值暴涨，“不过他们并不能立刻甩手套现，会有一个2年左右的股权锁定期，这是双方在协商后达成的。”邹毅表示。
为境外上市搭桥
房地产企业出于优化股权结构的考虑，以及实现上市目标，都倾向于找国际投行合作，因为这类机构非常熟悉境外上市的运作，摩根士丹利就是一个很不错的保荐人。
邹毅认为：“站在房地产企业的角度， 过桥资本可以改变这些企业的股权结构，投行背景的战略投资者持股，为境外上市加分不少，而且外方的投资也解决了上市前的资金储备问题。”
无论是合景泰富还是中远地产上市，国际投行除了提供过桥贷款，还扮演了他们的“经纪人”角色，因为上市成功与否，和摩根士丹利的利益休戚相关。
摩根士丹利曾是合景泰富IPO的全球协调人暨账簿管理人、包销商、联席牵头经办人及联席保荐人；中远房地产已进入香港上市的“冲关”阶段，其保荐人是摩根士丹利和高盛。
值得注意的是，获得投行注资后的房地产企业，选择的上市地点无一例外是香港联交所。邹毅告诉记者：“这是由上市的难易程度决定的，香港上市比A股相对容易，事实上如果在A股上市，溢价会更高，在香港卖10元一股，在内地可能卖到20元。”
目前外资投放国内房地产市场受到严格限制，境外上市公司的返程投资也受到外汇政策的管制，这让房地产企业是否选择境外上市有了一丝犹豫。
并不是万无一失
在中远、恒大地产紧密运作上市的同时，2月份至今，再没有出现境外基金收购国内房地产企业股权的案例，类似的过桥投资陷入沉寂。
正略均策房地产咨询公司的联合总裁许朝辉告诉记者：“境外资本和国内开发商的股权合作，还处于一个初试阶段，外方表现相当谨慎。”
“这和市场大背景相关，房价高位运行下市场的风险在加大，外资也在担忧，自己如果购买的房地产企业股权，有贬值的可能。目前境外上市政策不明朗，一旦房地产企业上市未成，境外基金的投资回报也将大打折扣。”邹毅表示。
房地产企业在境外上市一般要经过一个２年的准备期，获得大小股东的认可是一个艰苦的过程，而且不排除出现中途夭折的情况，SOHO中国已经二次赴港上市，４年前因为IPO定价未谈拢，潘石屹在最后关头取消了上市行动。
邹毅表示：“这种情况，一般投行和企业之间会有一个股权回购协议，如果未能登陆股市，房地产企业以10%左右的溢价收回股权，这项投资的收益就相当于一项长期贷款。”
不过，在股权投资之外，外资进入中国房地产市场还有多种途径。作为顶级投行，摩根士丹利表现尤为抢眼。今年1月，摩根士丹利收购上海徐汇永新城，４月份，摩根士丹利又以10亿元取得了世茂集团在武汉的地产项目“锦绣长江”29.99%股权。
摩根士丹利的房地产基金已经发展到第６代，并且投资重心从日本转向中国。种种迹象表明，外资在“政策逆境”中仍在加速投资中国内地，而且手段越来越丰富，包括股权投资、项目合作，收购物业，甚至是直接开发等形式。