城镇化中的城中村改造

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【摘要】不同的城市有着不同的改造模式，城中村改造是21世纪中国市长们经营城市最大兴趣。但城中村改造涉及到地方财政、开发商、村民三方激烈的利益博弈，所以具体形式多种多样，各地创造了五花八门的经验，征地补偿标准差异也相当悬殊。尽管村民对待城中村改造态度不一，但政府强势推进的态势十分明显。城中村改造是城乡统筹战略的重要组成部分。

【关键字】城镇化，城中村改造，改造模式，村民安置

城中村是中国大陆地区城市化进程中出现的一种特有的现象。在1978年开始改革开放的30多年间里，一些经济发达地区（如珠三角、长三角、环渤海、直辖市、省会城市等）城市的建成面积迅速扩张，原先分布在城市周边的农村被纳入城市的版图，被高楼大厦所包围，成为了“都市里的村庄”。比较著名的城市如深圳、珠海、广州等城中村问题较为突出。以下是三个典型城市城中村改造模式的简单介绍。

深圳模式 深圳的城中村改造模式是政府引导、市场主导、多主体开发的模式。政府在改造中起着引导作用，主要表现为制定政策，出台扶持和优惠措施。改造的主体为房地产商（政府通过“招拍挂”出让土地予房地产商由其筹资开发），城中村集体（城中村股份合作企业自行组织改造），以及以上二者的结合（城中村股份合作企业联合房地产商合作改造）。城中村改造资金来源为房地产商、城中村集体和村民，政府财政支持。改造方式为重建、改建与维护相结合。拆迁补偿方式为以货币补偿为主、产权置换为辅，具体标准一村一策。土地权属由集体土地转为国有土地。体制变更方面有撤村（委会）建居（委会），村民变市民，村办企业改股份公司，村民变股东等。

珠海模式 珠海的城中村改造模式是由政府引导房地产商改造开发城中村的模式。政府在改造中起着决策引导，制定改造规划，出台改造优惠政策的作用。改造的主体为房地产商，政府通过公开招标引入有实力的开发商，由开发商筹集资金完成改造工作。改造方式为拆掉旧村彻底重建，建设商品房和商品房化的安置房。拆迁补偿方式为实物补偿为主、货币补偿为辅，补偿比例为1∶1（补偿标准以内）和1∶1.2（未达规定面积）。土地权属由集体土地转为国有土地，转让期限为70年。体制变更方面有撤村（委会）建居（委会），村民变市民，村办企业改股份公司，村民变股东等。

广州模式 广州的城中村改造模式是由政府引导村民自行开发改造、不允许房地产商进入的模式。政府在改造中起着制定政策，出台优惠、扶持政策，积极引导的作用。改造的主体为村集体和村民，政府提倡按照“谁出资、谁受益”的原则，村集体和村民个人出资为主，区财政拿出一部分配套资金，由城中村自行改造开发，不允许房地产商介入改造方式为重建、改建与维护相结合。拆迁补偿方式由各城中村根据具体情况自定。土地权属由集体土地转为国有土地。体制变更方面有撤村（委会）建居（委会），村民变市民，村办企业改股份公司，村民变股东等。

以上城市的改造案例我们可以总结出影响城中村改造方式的主要变量共五点：1密度与规模包括人口密度、建筑密度、城中村占地规模。2村民自身条件包括村民的素质条件（精神面貌、文化水平、道德修养、职业等）和经济条件等。3空间形态城中村的空间形态，包括城中村与城市道路的关系，村内建筑与建筑之间的关系、建筑与城市建筑之间的关系等，都可能影响改造方式。4区域位置城中村在城市中的区域位置对改造难度、改造方式和改造缓急程度等都有影响。根据与市区的位置关系，城中村可分为城郊型，建成区边缘型和建成区内部型。5城市房价城市房价达到一定高度时就能产生足够促动城中村改造的利润空间，利润空间的大小又直接决定了改造方式的选择和村民补偿额的确定。

从这些城市的改造案例分析中可以得到以下几点启示

一、城中村改造应与城市的战略目标相结合，由科学合理的规划引导。城中村改造带来的效应是多方面的：从村庄角度看，可以改善旧村的人居环境；从城市角度看，可以大大改善城市环境；从经济角度看，可以改善地区的投资环境；从社会角度看，可以增强社会稳定。因此，在改造之初，就应该规划先行，充分考虑城市长远发展，结合城市的战略目标，制定相应的改造目标。城中村改建必须按照城市总体发展要求，以建新社区而不是建新村作为规划和建设的目标。

二、改造资金是旧村改造面临的主要制约因素，需要规范化的市场运作。目前，在旧村改造中，真正由政府直接投资的并不多，更多是由房地产商或村集体投资。吸引开发商以及其它商业机构来投资旧村改造，需要在改造过程中“有利可图”。由村集体完成旧村改造投资，则村集体的资金压力比较大，难以完成改造任务或完成配套设施建设，进而直接影响到旧村改造效果。

城中村改造需要政府的强力支持。政府对旧村改造的扶持表现在政策扶持、资金支持和规划支持。

三、城中村的自身特点决定改造方式。采用什么样的改造模式取决于村庄的自身特点。

四、城中村改造应充分考虑村民的生活出路和社会保障，注重社会公平。村民的出路和社会保障问题将直接影响到村民对旧村改造的接受程度。

五、以人为本，加强城中村改造过程中的公众参与。城中村改造工作如未能让村民积极参与，有可能造成延误、阻碍其实施的不良后果，哪怕政策对村民相当优惠。城中村改造过程中应采取公开、互动、协调的公众参与方法和程序，让村民积极参与策划、规划、实施的全过程，争取村民的理解与支持，便于改造的顺利实施。

参考文献：

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[2]刘宇扬.“城中村”的设计研究：深圳大新村案例[J].住区，2006（1）：60.

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