让经济适用房更“经济”

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【摘要】

随着经济发展水平的不断提高，人们对住房质量的要求也越来越高，不能因为经济适用房的出售价格低廉，就影响到建筑的质量或使用效果。相反，更应该考虑生活在这里的人的实际需求，为他们打造一处既经济实惠又环境优美，既品质良好又功能齐全的生活环境。

关键字：经济适用房成本控制建筑技术

中图分类号：F406文献标识码： A 文章编号：

正文：

近些年来，由于政府的大力推动，房地产业得到了很大的发展，同时带动整个国民经济的发展。然而，在发展的过程中，出现不少问题，其中住房问题最为显著。住房问题一直是社会民众最关注的问题之一，近几年，我国的商品房房价上涨很快，价格居高不下。现在的房价对大多数老百姓来说，是难以负担的。所以很多城市现在都存在市民买不起房的问题，中等以及中低收入家庭住房问题尤为突出。这部分家庭收入增幅远远跟不上房价的增长，支付不起商品住房价格，尤其是在房价较高、涨幅较大的大中城市，此矛盾十分突出，这一问题引起了政府的高度重视。我国政府积极介入住房问题，初步建立了住房保障制度，对解决中低收入家庭的住房困难问题发挥了关键性的作用。

1998年是房改的关键时期，也是房地产行业的起步时期，当时的商品房价格同以工薪阶层为主的中低收入者的经济承受能力差距甚大，国家为了解决中低收入家庭住房困难和启动市场消费，经济适用房于1998年适时推出了，用以解决中低收入家庭住房问题。

从1998年经济适用房开始兴建以后，全国各地的经济适用房在短短几年内如雨后春笋般快速发展，房价相对低廉，逐渐成为中低收入家庭住房的重要选择。无论从开工面积和项目数量都在成倍增加，经济适用房迎来高速发展时期。

经济适用房是具有社会保障性质的商品住宅，它是根据国家经济适用住房建设计划安排建设的，是由国家统一下达计划、用地实行由地方政府行政划拨方式，免收土地出让金、对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格按微利的原则确定的，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对市场价格而言，是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是降低建筑标准。它是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房。这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其成本略低于普通商品房，故又称为经济适用房。随着时代的发展，经济适用房的适用性也会发生质的变化，即随着经济发展水平的提高而不断的提高住房质量。因而经济适用房的建设在数量上必须满足不断增长的住房需求，在质量上要通过精心规划、精心设计和精心施工，使经济适用住房的建设达到：标准不高水平高，面积适中功能全，造价不高质量高，占地不多环境美。

经济适用住房是由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造的。国家对此类住房实行了部分费用减免的政策，从而降低住房的价格。然而对于房地产开发企业和集资建房的单位而言，是不是可以从工程造价和建筑技术方面着手，使其建造的住宅价格更为低廉呢？让经济适用房变得更为“经济”。一方面依靠国家政策的帮助，另一方面通过建设方在控制成本，降低造价方面的努力，不仅可以使更多的中低收入家庭购买住房，还可以最大限度地节约资源，保护环境和减少污染，为人们提供健康，适用和高效的使用空间。这既是国家政策鼓励和提倡的，也是老百姓迫切希望的。

房地产开发的经济效益是由工程造价、工程质量和工期决定的。建设项目工程造价管理是工程项目管理的一个重要组成部分，在项目管理中占据着非同寻常的作用，工程项目成本控制的好坏，控制方法运用的是否合理、及时，将直接影响建筑工程项目的经济效益。想要尽可能地降低成本费用需要在保证满足工程质量、工期等要求的前提下，对项目实施过程中所发生的费用通过计划、组织、控制和协调等活动实现预先设定的成本目标。成本控制的一般原则有：

节约原则

节约就是项目施工所用人力，物力和财力的节省，是成本控制的基本原则。节约绝对不是消极的限制与监督，而是要积极创造条件，要着眼于成本的事前监督、过程控制，在实施过程中经常检查是否出现偏差，以优化施工方案，从提高项目的科学管理水平入手来达到节约。

全面控制原则

全面控制原则包括两个涵义，即全员控制和全过程控制。

项目全员控制

成本控制涉及到项目组织中的所有部门、班组和员工的工作，并与每一个员工的切身利益有关，因此应充分调动每个部门、班组和每一个员工控制成本、关心成本的积极性，真正树立起全员控制的观念。

项目全过程成本控制

项目成本的发生涉及到项目的整个周期，项目成本形成的全过程，从施工准备开始，经施工过程至竣工移交后的保修期结束。因此，成本控制工作要伴随项目施工的每一阶段。

目标控制原则

目标管理是管理活动的基本技术和方法。它是把计划的方针、任务、目标和措施等加以逐一分解落实。在实施目标管理的过程中，目标的设定应切实可行，越具体越好，要落实到部门、班组甚至个人；目标的责任要全面，既要有工作责任，更要有成本责任。

动态控制原则

成本控制是在不断变化的环境下进行的管理活动，所以必须坚持动态控制的原则。

根据这四条原则下，我们可寻找有效地途径，实现成本控制目标。降低项目成本的方法有多种，概括起来可以从组织、技术、经济、合同管理等几个方面采取措施控制：

A、采取组织措施控制工程成本

首先要明确项目经理部的机构设置与人员配备，明确项目经理部、公司或施工队之间的职权关系的划分。

其次要明确成本控制者及任务，从而使成本控制有人负责，避免成本大了，费用超了，项目亏了责任却不明的问题。

B、采取技术措施控制工程成本

采取技术措施是在施工阶段充分发挥技术人员的主观能动性，对标书中主要技术方案作必要的技术经济论证，以寻求较为经济可靠的方案，从而降低工程成本，包括采用新材料、新技术、新工艺节约能耗，提高机械化操作等。

C、采取经济措施控制工程成本

采取经济措施控制工程成本包括：

（1）、人工费的控制：人工费占全部工程费用的比例较大，一般都在10%左右，所以要严格控制人工费。要从用工数量控制，有针对性地减少或缩短某些工序的工日消耗量，从而达到降低工日消耗，控制工程成本的目的。

（2）、材料费的控制：材料费一般占全部工程费的65%~75%，直接影响工程成本和经济效益。一般做法是按量、价分离的原则，主要做好两个方面的工作。一方面是对材料用量的控制，另一方面是对材料价格进行控制。

（3）、机械费的控制：尽量减少施工中所消耗的机械台班量，通过合理施工组织、机械调配，提高机械设备的利用率和完好率。

以上是通过对项目成本进行控制，来降低工程造价。其中提到采用新材料、新技术、新工艺的方式节约能耗。这些涉及的是建筑技术领域的问题。目前，我国工程建设领域存在着经济和技术相分离的状况。部分项目都不能平衡两者的关系，要么注重经济效益，工程中运用的新工艺、新材料和新技术相对较少；要么注重建筑技术，采用了新工艺，新材料和新技术使得工程价格偏高。事实上经济和技术的关系相当密切，两者紧密联系，相互影响。而我们所要做的是利用所学的知识，力求做到既采用了新工艺、新材料和新技术，又能将造价控制在合理范围，达到价廉物美的目的。现在人们越来越多的提倡构建绿色建筑，绿色这一概念被反复提及，我们都知道所谓绿色并不仅仅指的是建筑物周围绿化情况，更多是说建造这些建筑物能够节约多少资源，减少多少污染以及给人们带来多少便利。

经济适用房是国家为中低收入家庭解决住房问题所做出的政策性安排。购买这类住房的人群收入水平不高，支付不起高额的价格。因此在建造时要多考虑住户的实际情况，尽可能多利用节能、节水、节材的技术进行施工。可以采用被动太阳能系统和利用自然能源的节能暖通和照明系统。如小区路灯采用太阳能路灯，太阳能路灯是利用太阳能电池，白天收集能量通过控制器向蓄电池组充电，当夜幕降临时由蓄电池组向路灯提供电力。可以从玻璃窗的选择、尺寸及其在每一个建筑立面上得位置获得最大的节能效益。在建筑物中安装节水型装置，收集污水、雨水进行循环再利用，灌溉草坪。将建筑施工废弃物分类，可以重复利用的再次使用，不能重复利用的，也可以进行再循环。同时要求入住者负责自己所住楼层的环境卫生，这样小区物业可减少维护楼层环境的人员数量，节省雇佣保洁人员所需的费用，从而降低物业管理费用等。这些措施都是利用建筑技术手段减少资金支出，降低造价。

随着经济发展水平的不断提高，人们对住房质量的要求也越来越高，不能因为经济适用房的出售价格低廉，就影响到建筑的质量或使用效果。相反，更应该考虑生活在这里的人的实际需求，为他们打造一处既经济实惠又环境优美，既品质良好又功能齐全的生活环境。目前经济适用房的建造数量还不能满足消费者的住房需求，未来需建造的更多的此类住房，我们可以采用经济和技术相结合的方法，通过对工程造价的控制以及建筑技术的利用，使经济适用房变得更“经济”，改善我国购房难，购房压力大的问题。让居者有其屋，只有安居才能乐业，有恒产才能有恒心。当实现这个目标的时候，相信我国的经济发展水平已跨越了更高台阶。

参考文献：

范水源；关于工程项目成本管理的思考【J】；隧道建设，2000年02期

王长庆，龙惟定，杜鹏飞，黄治锺，潘毅群 译；绿色建筑技术手册 设计·建造·运行；中国建筑工业出版社；1999年6月

作者简介：

第一作者：曹梦菲，女，1986年2月，山东青岛，长安大学，2011级硕士研究生，建筑学院，建筑技术科学，绿色建筑，710054

第二作者：荀琦，女，1989年1月，江苏盐城，长安大学，2011级硕士研究生，建筑学院，建筑设计及其理论，居住建筑，710054