房价收入比与城市居民购房支付能力实证研究

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摘要：房价问题既是经济问题又是民生问题。确定房价收入比合理区间、探究居民住房支付能力对于政府制定住房政策，提高居民居住水平具有十分重要的意义。本文以南宁市为例，通过测算2006—2010年南宁市城镇居民房价收入比合理区间，研究不同收入群体对各户型住宅的购房支付能力。研究表明，南宁市居民购房支付能力呈梯级状分布，普通购房者面临购房困难、住房供给结构不合理，因此政府在调控房地产市场时要更具有针对性。

关键词：房价,可支配收入,房价收入比,支付能力

中图分类号：F293 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-(2012)06-0008-13

收稿日期：2012-04-10

房价问题与国民经济发展和人民群众生活水平密切相关。近年来，我国不少城市房价的上升速度远远超过了经济和居民收入的增长速度,各地纷纷出台房价控制目标，提出2011年新建住房价格涨幅将力争控制在与当年人均可支配收入增幅相适应的幅度，南宁市亦不例外。其目的在于打击住房市场投机炒作，挤出房地产泡沫，引导房价回归合理区间，以满足自住型住房需求。房价收入比作为衡量房价的合理水平和居民支付能力最为重要的指标，一直是学者们研究的焦点。

目前，对于房价收入比的研究主要集中在通过该指标衡量房价的合理性或居民的购房支付能力。按照一般概念，房价收入比是典型房价与典型家庭收入之比。由于学者们对于“典型”的理解不一，房价收入比测算的方法也呈现多样性。但在测度中存在两个问题：其一，房价收入比合理取值一般采用国际通用的3～6倍，较少以研究对象的实际情况做相应调整。其二，在房价测度方面，多采用均价作为研究指标，较少对商品房进行区分。本文则以南宁市城镇居民实际购房能力为标准，确定南宁市合理房价收入比，从而对南宁市当前各住宅户型、各收入群体的购房支付能力进行研究，以期为政府制定住房政策提供依据。

1 南宁市房价收入比合理范围研究

合理的房价收入比应与居民购房能力基本一致。城市居民购房能力取决于存款和贷款。存款收入比表示居民在不借助其他融资行为情况下的购房能力。贷款收入比则表示居民向银行等金融机构融资后所具备的购房能力。因而贷款收入比和存款收入比可以看做是居民购房能力的上下限。

购房支付能力下限 =■ =■

购房支付能力上限=■=家庭年最大还款额×■÷年家庭可支配收入

根据银监会规定，借款人最大年还款额不能超过年可支配收入的50%。假定住房存款为5年以上长期存款，房贷还款方式为30年本息等额还款，则可得：2006年至2010年南宁市居民房价收入比合理区间（见表1）。若房价收入比在支付能力下限以下的水平，说明居民不存在购房困难；若房价收入比在购房支付能力以内，说明居民可通过融资行为对其支付能力进行补充后购房；若房价收入比在购房支付能力上限以上的水平，说明房价超出其支付能力。

2 南宁市房价收入比实证研究

居民的实际购房能力是本文关注的焦点。因不同房型的价格和不同居民群体收入之间存在较大差距，根据统计部门的分类，本文将住宅分为90平方米以下，90～140平方米，经济适用房和别墅及高档公寓四种类型，将居民分为最低收入组、低收入组、中等偏下收入组、中等偏上收入组、中等收入组、高收入组和最高收入组七个收入等级。

根据表2、表3数据，可得出南宁市房价收入比，见表4。

通过对比2006—2010年南宁市城镇居民住房支付能力和房价收入比可得出以下结论。

2.1　居民购房支付能力呈梯级状分布

当前，南宁市各收入群体收入差距较大，最高收入组人均年可支配收入是最低收入组的6.5倍以上，居民购房支付能力呈梯级状。对南宁市房价收入比的测算结果表明：高收入组收入高、消费能力最强，可以根据自身意愿任意购买任何户型的住宅，是有能力购买别墅、高档公寓和大户型住宅的主要群体；中等收入组及中等偏上收入组房价收入比在合理区间内的主要集中在90 平方米以下住房，表明这部分居民通过融资行为补充购买能力后可支付中小户型住宅；中等偏下和部分中等收入组的支付水平可购买具有政府补质的经济适用房；低收入组收入低、贷款能力弱，住房支付能力明显不足，无力购房。

2.2 居民可支配收入增速赶不上房价增速，普通购房者面临支付困难

2006年至2010年，南宁市住宅均价增长92.30%，其中90平方米以下住房增长95.31%，140平方米以上住房增长161.55%，别墅和高档公寓增长300%。相对应，南宁市居民可支配收入平均增长74.06%，低收入组增长72.74%，中等收入组增长78.43%，高收入组增长92.01%。房价增速明显快于可支配收入增速。由表4可知，在2006年的房价水平下，中等及以上收入居民有能力购买90平方米以下小户型住房，到2007年以后，收入水平要达到中等偏上水平才具备购买小户型住房的能力，普通购房者支付压力越来越大。

2.3 住房供给结构不尽合理

南宁市中低价位、小户型商品房住宅供应不足。从近5年新建住房各户型结构看，90平方米以下住宅占比由2006年的14.73%提高到2010年36.24%，90～140平方米住宅占比由63.15%下降到48.72%，140平方米以上大户型由22.12%下降到15.04%。虽然小户型的比例有所提高，但是对这部分住宅具备有效需求的中等收入人群占到整个社会的40%～60%，中等收入家庭作为住房市场需求潜力最大群体，其对中小户型住宅的需求得不到满足，极大地影响了供给平衡。

3 政策建议

3.1 建立二元多层次的住房梯级供应模式

二元，即既要发挥市场对商品房市场的主导作用，同时政府要通过再分配保障低收入居民的住房权利。多层次，即在住房供应形式上应包含大户型高档住房、中小型普通商品房、含政府优惠政策的经济适用房、限价房和廉租房等。