我国转型期的房地产业进入稳步发展期
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我国房地产业经过“十五”期间的快速发展，成为国家经济发展的支柱型产业。过热的经济增长也促使房地产投资快速增加和房地产价格飞速增长。随着国家宏观调控的全面展开，各地区和各部门以科学发展观统领经济社会发展全局，认真贯彻中央确定的各项战略部署，坚持落实宏观调控的各项政策措施，使我国房地产业发展进入了良性循环。进入转型期的房地产业开始朝着宏观调控预期的方向发展，房地产经济运行中突出矛盾开始有所缓解，房地产市场运行中无序状态得以初步改变。
一、我国房地产业开始步入转型期
当我国宏观调控进入第三年后，我国的房地产业开始步入了实质意义上的战略转型期，这个转型期首先表现为住宅正从商品向公共产品的属性转变。住宅是有别于其它商品的具有双重功能的产品，但在我国住房制度改革后的房地产业发展过程中，过分强调了住宅的商品属性，忽略了其公共产品的属性。住宅的社会功能被其强大的经济功能所掩盖而被忽视，或者没有放在应有的位置上，其结果是廉租房存在不同程度的政策缺位、资金缺位和管理缺位问题，使之成为我国建立和谐社会的障碍所在。其次这个转型期表现为住宅从投资功能向使用功能转移。住宅的投资功能毋庸置疑，这取决于不动产与金融的高度紧密联系，但不可否认的是使用功能是住宅的根本所在。这次的宏观调控更加强调住宅的使用功能，对住房的面积和房型的控制成为关键，就是强调从使用功能来规划设计住宅，实用性和合理性成为新的理念。原来的投资功能被控制了，投机功能被限制了，使我国住宅从资源消耗型向资源节约型产业转移迈出了坚实的步伐。
二、增加住房有效供给以抑制房价
经过数十年“先工作，后生活”的传统观念束缚，我国居民形成了巨大的改善居住环境的客观需求。但是，目前的房地产价格已经严重超出了居民的实际收入水平和承受能力，为了实现居住环境改善的愿望，相当部分的城市和居民只能加大储蓄力度，这成为抑制我国居民消费的关键因素之一，已经成为我国城市化进程中的重要障碍。特别对沿海开放城市和内陆发达地区而言，房地产已经超越了其作为支柱产业的发展阶段。如果房地产调控不能落到实处，将严重制约当地经济可持续发展能力和竞争力水平的提高。而增加住房的有效供给，就必须明白价格最终是由市场供求关系所决定的。
为了形成合理的价格，我们一方面需要引导有效需求，另一方面就是要大力增加有效供给。在此，首先，要进一步加快已有土地供给的住宅建设速度，大力打击囤积土地行为。在土地利用招拍挂等方式正式出让后，必须在规定时限内建成达到可入住标准的住房，一旦超过期限可从受让之日起征收高额土地闲置税，极端情况下可以采取收回土地及附属建筑物的措施进行惩罚。其次，要大力加强廉租房的建设，在新建住宅中廉租房的住宅面积应达到二成以上，以确保中底收入的居民的住房也能得到与社会发展同步的改善。
三、房地产全国摸底预示深层调控措施仍将推出
“国六条”实施后，持续半年的新一轮的房地产宏观调控进入全面的效果调查阶段，由建设部牵头组织的调查组，正分兵八路在全国范围内调查各地房地产市场调控的反馈情况，这些专业人士组成的调查组已于9月末分别开始了对北京、上海、广州、南京、重庆、深圳、天津、杭州等地的摸底调查。与此同时，国务院办公厅、国土资源部等相关部门也在积极筹措，亦将从宏观调控的不同角度和不同范围对此轮楼市调控的效果进行全面调研。以上海为例：建设部上海调查组在沪的日程安排非常紧凑：第一天由上海市建委和上海房地局做工作汇报，并组织部分房地产开发商代表座谈；第二天是市民代表座谈，同时实地考察相关区域的楼市情况；第三天进行封闭式讨论后同上海市府有关领导进行适当沟通后离开上海。此次摸底调研中，了解情况和掌握第一手资料成为调查组的基本目的，然后将各组调研情况形成专题报告后将上报中央和国务院。
各地汇报的主要内容包括房地产投资规模、土地出让的招拍挂状况、房地产市场交易情况、二手房的网上备案制度以及开发商经营秩序的监管实施情况。继建设部组织调查后，国务院办公厅也将在近期组成调查组，在全国调查房地产调控效果，涉及地区包括北京、天津、辽宁、江苏、陕西、广东、四川、江西、山东、湖北、内蒙古等。由此可见，紧锣密鼓的宏观调控已经进入质量检验阶段，各地能否在检查中过关将直接影响下一步楼市的政策走向，中央正通过一系列信号传达将调控深入到底的决心。随着全国性调查的展开，各地房地产开发中的违规建设与调控不力等情况将逐渐浮出水面，而各地房地产业的深层调控也将加快步伐并努力使之落到实处。
四、房地产招投标市场和房地产经济市场将成整顿重点
为了进一步规范招投标工作，建设部近日颁发了《关于做好房屋建筑和市政工程投招标检查工作的通知》，称由国家发改委、监察部、财政部、建设部、铁道部、交通部、信息产业部、商业部、水利部、民航总局、国务院法制办联合行动，在年末对招投标市场开展专项检查，其中的重点是房屋建筑和市政工程的招投标情况。这次检查范围包括：工程建设项目招标公告是否严格在政府指定的媒介；是否存在违法收费；是否存在要挟、暗示投标人在中标后分包部分工程给本地区、本系统承包商和供货商的情况；投标人是否存在挂靠有资质或高资质单位以其名义投标，或者从其他单位租借资质证书等行为。专项检查工作将分两个环节进行：首先是部门检查阶段在11月底结束，由各部门根据情况自行安排；其次是联合检查工作在12月进行，由上述各部委办组成联合检查组，对自查中暴露出来的问题联合进行检查。
为了规范各省市二手房市场的房地产经济行为国务院法制办和建设部等有关委办将针对今年合肥、南京和天津等城市发生的多起房地产经纪机构违法案件组织专项调查，整顿房地产经纪市场，加强房地产业经纪监管。为此，建设部和国家工商总局等还于日前颁发了《关于规范和整顿房地产经纪市场的通知》，着重就房地产经纪领域的9大问题进行规范和整顿。一是加强房地产经纪机构监管和全面实行房地产经纪机构备案公示制度；二是加强房地产经纪人员管理和严格执行房地产经纪人员职业资格制度；三是规范房地产经纪信息；四是加强房地产经纪行为监管；五是规范房地产经纪合同签署；六是加强二手房交易资金监管；七是创新房地产经纪管理方式和提高行政效能；八是建立和完善房地产经纪机构和注册房地产经纪人员信用公示制度；九是加强房地产经纪行业自律。与此同时，还将要求各地房地产管理部门结合整顿规范房地产交易秩序工作，积极会同工商部门进行一次房地产经纪机构调整摸底，严肃查处一批违法违规的典型案例并向社会曝光。
五、土地资源法律法规趋于完善和调控力度逐步加大
“十一五”期间，我国国土资源法律法规框架体系基本建
立，国土资源管理法制环境明显改善，这是国土资源部在《国土资源系统开展法制宣传教育的第五个五年规划》中明确的工作目标。根据这项规划，国土资源系统要通过广泛深入的宣传教育，使全社会资源法制意识不断强化，资源保护的基本国策意识和集约节约用地观念明显增强，土地市场秩序稳定和规范，违法案件明显下降和国土资源系统依法行政深入推进，国土资源管理能力和水平明显提高。与此同时，针对当前经济运行和土地管理中存在的突出矛盾和问题，国务院颁发了《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》，该通知按照责权统一的原则，进一步完善了责任制度，强化了地方政府土地管理的责任，并按照权责统一的原则调整了审批方式，简化了审批秩序，强化了地方责任。
国土资源部认为土地管理面临的矛盾和问题，具有长期性、艰巨性和复杂性，具体表现在四个方面：一是一些地方违法用地严重，在计划之外扩大建设用地规模。主要方式是“以租代征”或以“农村集体土地流转”为名，擅自将农用地转为建设用地影响了宏观调控的实际效果。二是竞相压低地价甚至以零地价出让工业用地，造成工业用地过度扩张。重复建设，影响了区域协调发展。三是保证被征地农民生活水平不降低和长远生计有保障的原则，在有些地方未能有效落实，加上土地出让收支不够透明，使用不尽合理，影响了社会稳定。四是土地执法难的问题仍然比较突出，“因公”违法调查难、处理难、处理人更难的局面没有明显改观，影响了土地法律法规的有效实施。针对当前土地管理宏观调控中存在的问题，《通知》坚持以全面落实科学发展现为指导，按照促进经济增长方式转变和经济结构优化的需求，确保中央宏观调控政策的有效实施，着重从利益机制和法制方面解决当前土地调控中存在的突出问题，注重措施的及时有效原则和突出措施的针对性原则。针对土地调控中的突出问题，提出进一步深化改革的具体措施，力求消除建设用地过度扩张的经济动因，坚决惩处土地违法行为。
六、工业地产将成为新一轮的房地产调控重点
从住宅到商办物业，再从商办物业转至工业地产，伴随着显而易见的投资路线，政策盲点也在相应凸现。虽然，宏观调控开始的住宅和商办楼的建设成本大大上升，进入门槛也不断提高，但是现在各地工业地产的政策限制仍宽严不一，一些欠发达地区的工业地产政策相当宽裕，给投机者有可乘之机。精明的发展商认为，用房地产开发的名义做住宅和商办楼都不合算了，因为资金门槛太高，而且宏观调控出台的有针对性的政策那么多，没有利润可言。倒是工业地产，往往利用当地政府急于吸引投资的心态，通过许诺可以顺利完成招商引资计划，同时利用工业或科技园区的土地的名义对外进行招租，从而顺利获得工业或科技园区的土地开发权限。
由于工业地产的开发可以起到吸引投资、创造就业机会的作用，因此各地政府通常会采用较为优惠的政策进行鼓励。工业地产具备较大的投资价值和上升空间，从去年开始便已成为海外投资基金的投资热点。与住宅和商办用地相比，工业用地在出让价格上的相对低廉，成为了开发企业赚取利润的巨大空间。开发商在招商计划完成之后，盖好工业厂房，然后将工业用地转化为商业用地，以工业园区配套的名义建造写字楼进行出让。新一轮的房地产调控中这种情况将得到有效的遏制。建设部和国土资源部等有关部委将有针对性地出台相关政策和措施，侧重于工业用地项目的调控，从根本上制止工业用地低成长的过度扩张和违规发展。
七、高品质办公楼将成为上海和北京市场需求的热点
宏观调控时对整个房地产行业的影响是首当其冲的，但就房地产行业本身而言，住宅和商业用房的冲击最大，工业用房和别墅次之，而甲级办公楼和酒店公寓则影响小的多。尤其是上海、北京和天津的高品质办公楼的需求随着世博会、奥运会和北方经济中心城市的建设而不断升温，高品质商业办公楼的租售市场价格不跌反涨。这些城市高品质办公楼的售价正以每年10％以上的速度继续增长，而租金则以每年近20％的速度不断上涨，空置率一直保持在5％左右的合理水平，并且这种情况将在整个“十一五”期间得以延续。如此良好的发展前景吸引了更多的海外资金和个人投资者，全新的酒店式办公概念也应运而生。随着全国中心城区打造中央商务区CBD效应的不断扩大，上海国际金融中心和天津区域金融中心的加快建设，高品质办公楼的供不应求现象将更加突出。
当然，高品质办公楼市场热销的情况主要体现在一些国家重点发展的特大型城市和中心城区。一些区域中心城市的高品质办公楼的租售情况并不相同，如今年以来苏州、武汉等地高品质办公楼的空置率就超过15％，租售价格也不容乐观。上海、北京和天津的特殊情况是由其在国家所处的特殊地位和特殊环境以及“十一五”期间的特殊发展背景所决定的。根据国际权威机构统计，目前美国纽约甲级办公楼面积为3000多万平方米，日本东京甲级办公楼面积为4000多万平方米，而我国目前上海的甲级办公楼仅为400多万平方米，北京的甲级办公楼仅为500多万平方米，天津的甲级办公楼不到200万平方米。由此可见，随着我国和谐社会的构建和经济的快速发展，大量的跨国公司总部和跨国集团的研发中心，国际组织的地区机构和国际金融机构以及服务型企业将大量涌入，所以上海、北京和天津的高品质办公楼的需求量很大，前景很是看好。
伴随着需求的上升，一个新型的办公楼模式，即酒店式办公应运而生，作为一种复合型的物业，酒店式办公与传统单一的办公楼概念不同，它提供了以工作为中心，将商务型酒店、高级会所等多种商务元素融入其中的全新的办公理念，将办公、会务、休闲、娱乐、商业等多重服务功能融合在一起，形成强大的复合效应以及自身的调节与整合功能。在共生和互利的前提下，实现了多种功能的综合，使得整幢建筑在一定区域内自给自足，形成商务城中之城的运营模式。新型推出的集高星级酒店+智能型办公楼+商务型高星级酒店+独立型豪华商务用房+享受型时尚高级会所等于一体的酒店商务共同体正成为市场的新宠。酒店式办公对合理配置企业资源、优化办公环境、为实现楼宇资源利用最大化起到了积极作用，是特大型城市国际化城区建设的必备硬件设施。
(肖元真系国务院发展研究中心研究员、上海市府注册咨询专家)